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Albtraum Hausbau – wichtige Tipps bei Immobilienfinanzierung

Den Traum vom eigenen Heim hegen rund 80 Prozent aller Bundesbürger. Und viele haben sich auf das Abenteuer eines Hausbaus eingelassen. Niedrige Zinsen und scheinbar günstige Finanzierungen lassen die eigenen vier Wände in greifbare Nähe rücken. Doch für mehr als zwei Drittel aller privaten Bauherren wird das Traumhaus schnell zum Albtraum.

Sie kommen schon während der Laufzeit der ersten Hypotheken in massive Finanzprobleme. Schuld daran sind, so fand die Stiftung Warentest heraus, unseriöse Beratungen durch Banken und Bausparkassen. Im Oktober 1999 ließen sich Mitarbeiter der Stiftung Warentest in 140 Filialen von 20 Kreditinstituten zur Finanzierung eines Eigenheims beraten. Die Gespräche wurden minuziös protokolliert und anschließend von Finanzierungsexperten der Stiftung Warentest ausgewertet.

Das Ergebnis ist für die Kreditinstitute wenig schmeichelhaft: Schlampige Finanzierungspläne, falsche Belastungsberechnungen und mangelndes Fachwissen – jeder dritte Bank- und Bausparkassenberater ist beim Test durchgefallen. Nur in jeder fünften Filiale erhielten die Tester eine gute, in Einzelfällen auch sehr gute Beratung. Jede vierte Beratung war schlicht und einfach mangelhaft.

Zahlreiche Beratungsfehler
Zu den gröbsten Versäumnissen gehörte, dass die günstigen öffentlichen Förderungsdarlehen nicht berücksichtigt wurden – an denen verdienen die Banken ja auch nichts. Häufig wurde auch die Belastung nach Ende der Zinsbindung nicht berechnet oder die Restschuld nicht angegeben. Die ist jedoch das entscheidende Kriterium, um verschiedene Finanzierungsangebote miteinander vergleichen zu können. Auch daran scheinen die Kreditinstitute kein Interesse zu haben. Die Finanzierung wurde darüber hinaus oft nicht richtig berechnet, so dass entweder Finanzierungslücken bestanden oder über den Bedarf hinaus finanziert wurde. So wurden Kredite vergeben, die 20.000 bis 50.000 € zu niedrig oder zu hoch angesetzt waren, in einem Fall sogar um 70.000 € über dem erforderlichen Betrag lagen. Nebenkosten wurden nicht berücksichtigt und das Eigenkapital der Käufer nicht optimal eingesetzt.

Neutralen Rat einholen
Das Testergebnis ist niederschmetternd: Die Experten der Stiftung Warentest empfehlen Bauherren daher dringend sich noch vor dem ersten Spatenstich oder dem Notartermin für den Wohnungskauf bei einer neutralen Stelle zu informieren. Verbraucherberatungen bieten individuelle Baufinanzierungsberatungen an – gegen eine Gebühr kann sich der Häuslebauer von neutraler Stelle über seine Möglichkeiten informieren lassen. Das ist allemal günstiger als einer überteuerten Bankfinanzierung aufzusitzen.

Hypothekenkredite, mit denen der Bau eines Hauses oder der Erwerb einer Immobilie finanziert werden soll, bieten den Banken immer wieder neuen Spielraum für schnödes Abkassieren. In den vergangenen zwei Jahren – als die Zinsen auf ein historisch niedriges Niveau gesunken waren – boten Kreditberater ihren Kunden gerne so genannte Forward-Darlehen an. Mit diesen Überbrückungsdarlehen sollte jenen Kreditnehmern, deren Hypotheken erst in den darauf folgenden zwölf Monaten zur Umschuldung oder Verlängerung anstanden, die Möglichkeit gewährt werden, von dem niedrigen Satz langfristig zu profitieren. Natürlich lassen sich die Banken auch diese Fürsorge kräftig bezahlen – mit einem speziell berechneten Zinsaufschlag, obwohl das Geld noch nicht in Anspruch genommen wird.