Ist die Mieten billiger oder die Eigentums-wohnung teuer

Ist die Eigentumswohnung teuer oder die Mieten billiger
Selbst normale Mietsteigerungen, die im langfristigen Durchschnitt zwischen 3 und 4% pro Jahr liegen, bedeuten: Wer heute in einer Wohnung für 1000 EUR Kaltmiete lebt, zahlt in den nächsten 50 Jahren 1,8 Millionen EUR an den Hauseigentümer. Die folgende Tabelle macht dies deutlich. Hier wurde mit einer durchschnittlichen Mietsteigerung von 3% pro Jahr kalkuliert:

So viel Geld bezahlt der Mieter an seinen Vermieter

Nun lässt sich dazu auch ganz leicht eine Gegenrechnung auf- machen: Wer nämlich heute die gleiche Wohnung (Mietwert: 1000 EUR) kauft, zahlt für Kaufpreis, Zinsen und Nebenkosten innerhalb von 30 Jahren rund 800,000 EUR. Dann wohnt er miet-frei – während der Mieter noch eine Million verschenkt. In den ersten rund 15 Jahren ist die monatliche Belastung des Eigentümers zwar größer als die des Mieters, aber dann verkehrt sich das Verhältnis der Zahlungen ins Gegenteil. Der finanzielle Vorteil des Eigentümers wird durch die sinkende Belastung von Jahr zu Jahr größer, die des Mieters durch steigende Wohnpreise von Jahr zu Jahr höher.

Der Vorteil von Wohneigentum
Die Bauherren sind ein Ehepaar ohne Kinder. Das Bauvorhaben ist eine Neubau-Eigentumswohnung mit zweieinhalb Zimmern auf einer Fläche von 60 bis 70 Quadratmetern. Die Anschaffungskosten setzen wir mit 280 000 EUR an, den Quadratmeterpreis einschließlich aller Nebenkosten zwischen 4000 und 4700 EUR. Die Vergleichs-Mietwohnung wäre bei einem durchschnittlichen Verhältnis von Lage, Größe und Ausstattung zu einem Mietpreis von 897 EUR monatlich zu bekommen. Dies entspricht einer Netto-Quadratmetermiete von 12,82 EUR (bei 70 qm) bis 15 EUR (bei 60 qm). Die Wohn-Nebenkosten für Heizung, Müllabfuhr, Wasser usw. haben wir nicht berücksichtigt, weil sie von Mietern wie Eigentümern zu bezahlen sind und bei annähernd gleichen Flächen in einem Mehrfamilienhaus nur unwesentlich voneinander abweichen.

Die Bauförderung für die Eigentümer innerhalb der ersten acht Jahre beschränkt sich – weil keine Kinder vorhanden sind – auf die Grundförderung, pro Jahr sind es 5 000 EUR, insgesamt 40,000 EUR als Zuschuss vom Staat. Das Eigenkapital der Familie besteht im Wesentlichen aus einem fälligen Bausparvertrag über 50,000 EUR, in dem ein Sparguthaben von rund 26,000 EUR schlummert.

Weitere Eigenmittel setzen wir mit einer Summe von 10000 EUR an. Die Eigenleistungen kalkulieren wir mit 20,000 EUR – das wären 7%. So viel ließe sich durch eine Übernahme der Wohnung im erweiterten Rohbauzustand sparen. Es müssten also alle Fliesen- und Fußboden-, Verschönerungs und Installationsarbeiten selbst ausgeführt werden. Ohne Eigenleistungen müsste die Kurve für die Belastung des Eigentümers im folgenden Schaubild um 10% nach oben korrigiert werden.

Die Kredite setzen sich zusammen aus einem Bauspardarlehen von 24000 EUR, das innerhalb von acht Jahren und drei Monaten zurückgezahlt wird (Finanzierungsmöglichkeiten siehe ab Seite 98). Außerdem wird ein Hypotheken- Darlehen (Annuitätendarlehen) über 200,000 EUR aufgenommen, bei dem wir die typische Anfangstilgung von 1% und den langjährigen Durchschnittszinssatz von 8,3% als Konditionen für die gesamte Laufzeit annehmen. Im 29. Jahr nach dem Kauf ist das Darlehen getilgt.

Die Monatsbelastungen des Eigentümers liegen in den ersten Jahren abzüglich der Bauförderung bei 1430 EUR und steigen nach Ablauf der Förderung (etwa zeitgleich erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens) auf 1550 EUR.

Jährliche Kosten für Mieter und Eigentümer

Die Differenz zwischen den beiden Kurven zeigt links von deren Schnittpunkt den Vorteil des Mieters – rechts davon steigt der Vorteil des Eigentümers. Er beginnt im 17. fahr nach dem Kauf, wo der Mieter bei durchschnittlichen Miet-steigerungen erstmals mehr Miete zahlt als der Eigentümer an Belastungen zu tragen hat. Am Ende des Betrachtungszeitraumes besitzt der Eigentümer bei durchschnittlichen Wertsteigerungen eine Immobilie im Wert von rund 746,000 EUR. Der Mieter besäße, wenn er das anfangs vorhandene Eigenkapital angelegt hätte, allenfalls knapp 110000 EUR, müsste aber im 30. fahr 28,000 EUR an Kaltmiete aufbringen – mit weiter steigender Tendenz.

Falsche Vergleiche verzerren das Bild
In der Praxis ist oft zu beobachten, dass keine objektiven Vergleichsrechnungen wie im hier berechneten Beispiel angestellt werden. Vielmehr wird
■ der Wohnwunsch mit erheblich mehr Fläche und Komfort zu dadurch höheren Kosten und
■ die Wohnwirklichkeit in oft schlechterer Lage und Ausstattung sowie einer dadurch bedingten niedrigeren Miete miteinander verglichen.

Dies aber führt zwangsläufig zu einem verzerrten Bild bei der Betrachtung eigener monatlicher Belastungen als Mieter oder als Eigentümer.
Eine im Frühsommer 2000 vom Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlichte Untersuchung jedoch belegt, dass letztlich dieser „Komfortfaktor“ zu der für den Eigentümer scheinbar viel höheren Belastung führt. So liegt z. B. allein die durchschnittliche Wohnfläche der Eigentümer-Familie um 44 qm über der einer Mieter-Familie.

So verständlich der Wunsch ist, mit der Anschaffung von selbst genutztem Wohneigentum auch eine Verbesserung des Komforts zu verbinden, dürfen die dadurch bedingten Mehrkosten also nicht in die Vergleichsrechnung einbezogen werden. Ein erheblich objektiveres Bild ergibt sich, wenn nicht die künftige Belastung durch den Eigentumserwerb mit der für die derzeitige Mietwohnung, sondern für eine dem geplanten Wohneigentum in Größe, Ausstattung, Lage und Baujahr entsprechende andere Mietwohnung verglichen wird.

Selbstnutzung oder Geldanlage – Bewertungskriterien für das Objekt
Bei einer Investition in eine Wohnimmobilie sollte die Bewertung des Objektes unter einigen anderen Kriterien erfolgen als bei einer Investition in eine Immobilie als Geldanlage. Wer sich für eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung interessiert, will sich selbst darin wohl fühlen. Das Objekt zur Geldanlage konzentriert sich auf den Vermietungsaspekt.

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