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In Immobilien Geld anlegen und investieren

Ein Eigenheim und die Kapitalanlage in Immobilien sind ein bewährter Weg zum Wohlstand. Wenn Sie jedoch nicht vorsichtig sind, dann können Sie in eine von vielen Fallen tappen. In diesem Teil entdecken Sie die richtigen und die falschen Wege Immobilien zu erwerben, und wie man ein Immobilien-Imperium errichten kann. Aber auch, wenn Sie nicht Vorhaben ein Immobilien- Tycoon zu werden, wie leicht Sie mit einem Eigenheim Vermögen aufbauen und Ihre finanziellen Ziele erreichen können.

Ich zögere ein wenig, wenn ich das Haus, in dem Sie wohnen, eine Kapitalanlage nenne. Häuser benötigen so viel Geld, wie die meisten Politiker. Und die meisten Menschen betrachten ihre Häuser nicht als Eintrittskarte zu wichtigen finanziellen Zielen, wie beispielsweise der finanziellen Vorsorge für den Ruhestand.

Ein Haus als Kapitalanlage zu betrachten, könnte auch aus einem anderen Grund problematisch sein. Vielleicht besaßen Sie ein Haus oder sehen, dass andere Häuser besitzen, die an Wert verloren haben. Alle Kapitalanlagen machen Hochs und Tiefs durch. Doch langfristig gesehen, sollten Sie mehr Hochs als Tiefs bei Immobilien sehen, so dass diejenigen, die Immobilien besitzen, davon profitieren. Über Jahrzehnte hinweg kann man die Rendite von Kapitalanlagen in Immobilien mit denen des Aktienmarkts vergleichen. Für die meisten Menschen ist das Haus in dem sie leben, ihr erstes, bestes und einziges Investment in Immobilien. Häuser erfordern ziemlich viel Geld, doch im Laufe eines Lebens kann der Besitz eines Eigenheims (anstatt zur Miete zu wohnen) auch Geld sparen. Zwar scheinen die Hypothekenschulden in den Jahren nach dem Kauf unüberwindbar zu sein, doch irgendwann wird das Haus zu Ihren größten Vermögenswerten zählen.

Auch wenn Ihr Haus ziemlich viel Geld verschlingt, während Sie es besitzen, kann es Ihnen helfen, wichtige finanzielle Ziele zu erreichen:
✓ Der Ruhestand. Wenn Sie 50 oder 60 Jahre alt werden, dann sollten Ihre Hypotheken schon oder schon fast zurückbezahlt sein. Relativ niedrige laufende Kosten können dazu beitragen, dass Sie in den Ruhestand gehen können oder einen Teilzeitjob annehmen können. Zunehmend verkaufen Eigenheimbesitzer ihre Häuser, kaufen sich billigere Häuser oder mieten eine Wohnung und benutzen den Erlös aus dem Verkauf, damit sie im Ruhestand den gewohnten Lebensstandard aufrechterhalten können.
✓ Ihr Traum vom eigenen Unternehmen. Ein eigenes Unternehmen zu haben, kann sehr befriedigend sein. Finanzielle Hürden verhindern jedoch, dass viele Leute aus ihrem Angestelltendasein ausscheiden und die Herausforderung als Unternehmer annehmen. Sie könnten Ihr Haus belasten, um zu dem Geld zu kommen, das Sie benötigen, um ein eigenes Unternehmen zu gründen. Je nachdem, welches Geschäft Sie betreiben wollen, könnten Sie Ihr Unternehmen auch von zu Hause aus führen.
✓ Ausbildung für Ihre Kinder. Wenn Ihre Kinder alt genug sind, um wählen zu dürfen und zur Bundeswehr eingezogen werden können, dann sind sie auch bereit für ein relativ teures Unterfangen: das Studium. Damit Sie Ihren Kindern finanziell behilflich sein können, könnten Sie Ihr Haus belasten und so an Bargeld kommen.

Vielleicht haben Sie nicht vor, den Wert Ihres Hauses für Ihren Ruhestand zu nutzen, ein Kleinunternehmen zu gründen, Ihre Kinder studieren zu lassen oder andere wichtige finanzielle Ziele zu erreichen. Doch selbst wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus an die Kinder zu vererben, an eine wohltätige Einrichtung oder an einen entfernten Verwandten, ist es immer noch von hohem Wert.

Die Kaufentscheidung
Die meisten Leute zögern, wenn sie sich Immobilien kaufen wollen – und das aus gutem Grund. Der Kauf eines Hauses ist wahrscheinlich die größte finanzielle Transaktion in Ihrem Leben und deshalb ist das mit sehr viel Stress verbunden. Wer möchte schon Stress haben? Weshalb sollte man nicht mieten und glücklich sein? In der Tat gibt es einige Menschen, die genau das tun sollten. Mehr als nur einige Paare landeten vor dem Scheidungsrichter, weil es Streit um ein Eigenheim gab. Ständige Debatten und Streitgespräche um Renovierungen können Ihre Ersparnisse aufzehren und Ihre Psyche ruinieren.

Ich habe nicht die Absicht, Sie davon abzuhalten, ein Haus zu kaufen – im Gegenteil, ich bin der Meinung, die meisten Leute sollten ein Eigenheim besitzen. Doch der Besitz eines Eigenheimes muss nicht für jeden gut sein und ganz bestimmt nicht zu jeder Zeit in seinem Leben. Die Entscheidung darüber, ob und wann man ein Haus kaufen soll, kann sehr komplex sein. Das Geld spielt eine Rolle, aber auch persönliche und emotionale Gründe. Der Kauf eines Hauses ist eine große Sache – Sie lassen sich nieder. Können Sie sich wirklich vorstellen, Tag für Tag in dieses Haus nach Hause zu kommen? Natürlich können Sie immer noch umziehen, aber dann haben Sie es mit finanziellen Verpflichtungen zu tun.

Finanziell gesehen, möchte ich Ihnen raten, mit dem Kauf eines Hauses so lange zu warten, bis Sie wissen, dass Sie mindestens drei Jahre lang in diesem Haus bleiben können. Besser wäre es natürlich, wenn Sie erst in mindestens fünf Jahren umziehen müssten. Weshalb? Ein Haus zu kaufen und wieder zu verkaufen, ist nicht gerade billig:

✓Kosten für Gutachten. Sie sollten nie ein Objekt kaufen, ohne dass es jemand gründlich begutachtet hat. Und deshalb müssen Sie den Gutachter bezahlen. Gute Sachverständige können Probleme bei der Wasser- und Sanitärinstallation, bei der Heizung und bei den elektrischen Leitungen erkennen, aber auch Probleme mit dem Fundament, dem Dach oder wenn Schädlinge im Haus sind.
✓Kreditkosten. Die Kosten für Kredite können etwa ein bis zwei Prozent des gesamten Kreditbetrages ausmachen.
✓Auflassungsvormerkung. Wenn Sie ein Haus kaufen, dann müssen Sie und Ihr Kreditgeber sich gegen die Möglichkeit schützen – auch wenn sie noch so klein ist – dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer des Hauses ist, das Sie kaufen. Und hier kommt in die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ins Spiel – sie schützt Sie vor skrupellosen Verkäufern.
✓Umzugskosten. Natürlich können Sie selbst Ihre Möbel, Ihre Kleider und andere persönliche Habschaften transportieren. Doch ist Ihre Zeit wertvoll und Ihre Fertigkeiten als Möbelpacker sind wahrscheinlich begrenzt. Außerdem wollen Sie sicher nicht in die Notaufnahme im Krankenhaus kommen, weil Sie von einem Sofa, das Ihnen entglitten ist, gegen die Treppen gedrückt wurden.
✓Honorar für den Makler. Makler kassieren in der Regel drei Prozent des Kaufpreises und zusätzlich Umsatzsteuer, wenn sie für Sie tätig werden.

Damit die Kosten für Sie als Hausbesitzer, beispielsweise die Unterhaltung des Hauses, der Ersatz brüchiger Regenrinnen oder ein Anstrich gedeckt werden können, muss der Wert Ihres Hauses in den Jahren, in denen es in Ihrem Eigentum ist, um etwa 15 Prozent steigen, damit Sie finanziell ebenso gut gestellt sind, als ob Sie diese Zeit gemietet hätten. 15 Prozent! Wenn Sie in einigen Jahren umziehen müssen oder wollen, ist es sehr riskant darauf zu bauen, dass der Wert des Objekts in diesen wenigen Jahren so hoch ansteigt. Wenn Sie zufällig gekauft haben, kurz bevor die Preise für Immobilien anstiegen, könnten Sie diese Wertsteigerung kurzzeitig erzielen. Aber auf diesen Aufschwung können Sie nicht setzen – wahrscheinlich verlieren Sie bei einem so kurzfristigen Geschäft Geld.

Einige investieren in Immobilien, auch wenn sie nicht annehmen, dass sie lange darin wohnen werden und tragen sich mit dem Gedanken, das Haus zu vermieten, sollten sie innerhalb weniger Jahre umziehen. Langfristig kann das gut gehen. Unterschätzen Sie jedoch nicht die Verantwortung, die mit Mietobjekten auf Sie zukommt, und darüber spreche ich im nächsten Finanzportal.

Wägen Sie die Vorteile und die Machteile gegeneinander ab
Wenn man einige Leute hört – insbesondere begeisterte Verkäufer im Immobiliengeschäft -, dann sollte jeder ein Eigenheim besitzen. Sie könnten beispielsweise hören:

Wenn Sie mieten, dann ist es so, als ob Sie Ihr Geld wegwerfen. Kaufen Sie Immobilien, dann profitieren Sie bei der Steuer. Später in diesem Finanzportal will ich Ihnen sagen, dass ein großer Teil der Kosten – insbesondere Hypothekenzinsen und andere Kosten – steuerlich berücksichtigt werden können. Allerdings sind diese steuerlichen Vorteile schon in den höheren Kosten des Eigenheims berücksichtigt. Kaufen Sie nie ein Haus, wenn Sie nur steuerliche Gründe dafür haben.

Wenn Sie mieten, dann werfen Sie keineswegs Geld aus dem Fenster und es ist auch kein Fehler, wenn Sie mieten. Als Mieter haben Sie emotionale und psychologische Vorteile. Erstens ist es eine Tatsache, dass Sie wesentlich flexibler sind, Sie können Ihre sieben Sachen zusammenpacken und umziehen. Möglicherweise müssen Sie einen Mietvertrag erfüllen, aber darüber kann man verhandeln. Als Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung müssen Sie sich um hohe monatliche Zahlungen kümmern – für manche Menschen ist diese Verantwortung wie ein Klotz am Bein. Als Hausbesitzer haben Sie keine Garantie dafür, dass Sie Ihr Haus zur richtigen Zeit und zum richtigen Preis verkaufen können, wenn Sie umziehen wollen.

In manchen Gegenden können Sie für Ihr Geld mehr bekommen, wenn Sie mieten und somit werden die Wohnungskosten niedriger sein, als ob Sie kaufen würden. Glückliche und erfolgreiche Mieter, die ich kennen gelernt habe, zahlen niedrige Mieten – vielleicht müssen Sie einige Zugeständnisse an den Komfort gemacht haben. Wenn Sie in einem Mietobjekt wohnen, dann erhalten Sie für Ihr Geld wahrscheinlich mehr, als ob Sie allein in einem kleinen Eigenheim wohnten, das Sie gekauft haben. Wenn Sie in der Lage sind, 10 Prozent oder mehr von Ihren Einnahmen auf die hohe Kante zu legen während Sie mieten, dann sind Sie wahrscheinlich auf einem guten Weg, Ihre künftigen finanziellen Ziele zu erreichen.

Ein weiterer Vorteil des Mietens ist, dass Sie das Geld, das Sie als Mieter sparen, hoffentlich in andere Investments stecken, beispielsweise in Aktien, Anleihen und Investmentfonds, die Sie sehr schnell zu Barem machen können. Das ist allerdings ein zweischneidiges Schwert, da Sie als Mieter mit viel Barem leicht dazu verführt werden könnten, das Geld schnell auszugeben.
Auch wenn es seine Vorteile hat, zur Miete zu wohnen, gibt es mindestens einen großen Nachteil: Sie sind der Inflation ausgeliefert! Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, kann Ihr Vermieter ständig die Miete erhöhen. Für Sie als Eigenheimbesitzer erhöhen sich die monatlichen Hypothekenzahlungen nicht, vorausgesetzt, Sie haben einen Festzins vereinbart. Allerdings sind die Steuern, die Versicherungen und die Unterhaltungskosten durchaus der Inflation ausgesetzt. Doch sind diese Kosten in der Regel wesentlich geringer als die monatliche Hypothekenzahlung oder die Miete.
Hier ein kleines Beispiel dafür, was die Inflation Ihnen als langfristigem Mieter antun kann. Nehmen wir an, wir vergleichen die Kosten für ein Haus, das 320.000 € kostet, mit der Miete eines ähnlichen Objekts, für das Sie 1.600 € im Monat bezahlen. Der Kauf für 320.000 € scheint ein wenig teurer zu sein als die Miete, nicht wahr? Aber dies ist kein fairer Vergleich. Sie müssen die monatlichen Kosten des Hausbesitzers gegen die monatlichen Kosten des Mieters aufrechnen. Außerdem müssen Sie die steuerlichen Vorteile des Hausbesitzters (die Abschreibung) in den Vergleich einbeziehen, so dass Sie die realen Kosten miteinander vergleichen. In der Abbildung sehen Sie ein Beispiel, das sich über einen Zeitraum von 30 Jahren erstreckt.
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Wie Sie in der Abbildung sehen können, ist das Eigentum langfristig nicht so teuer wie die Miete, obwohl in den Anfangsjahren das Eigentum ein wenig teurer ist. Die Miete wird langfristig teurer, weil alle Mietausgaben mit der Inflation steigen. (Ich habe die möglichen Wertveränderungen des Eigenheims über diesen Zeitraum hinweg nicht berücksichtigt. Langfristig gesehen gibt es bei Häusern eine Wertsteigerung, und das macht das Eigentum noch attraktiver.)

In dem Beispiel zur Abbildung gehe ich davon aus, dass Sie eine Eigenleistung von 20 Prozent erbringen und mit einer festverzinslichen Hypothek zu sieben Prozent das Objekt erwerben. Ich gehe auch davon aus, dass die Inflationsrate der Hausversicherung, der Grundsteuer, der Unterhaltung des Hauses und der Miete bei vier Prozent im Jahr liegt. Wenn die Inflation niedriger ist, dann wird die Miete nicht notwendigerweise billiger. Ohne Inflation wird die Miete nicht so sehr ansteigen, doch die Kosten für das Eigentum, die der Inflation unterliegen (Grundsteuern, Unterhaltung und Versicherungen), sollten ebenfalls langsamer steigen. Bei geringer Inflation können Sie den Kreditvertrag möglicherweise zu geringerem Zinssatz verlängern, was Ihre monatlichen Zahlungen verringert. Bei geringer Inflation oder ohne Inflation kann der Besitz immer noch billiger sein, doch die Ersparnisse gegenüber der Miete sind nicht so dramatisch wie bei höherer Inflation.

Entscheiden Sie, wie viel Sie ausgeben wollen für Immobilien
Wenn Sie ein Haus kaufen, dann stellt dies für Sie eine langfristige finanzielle Bindung dar. Sie werden wahrscheinlich 15 bis 30 Jahre lang Hypothekenzinsen bezahlen müssen, um das Objekt zu bezahlen und das Haus, das Sie kaufen, verschlingt zur Instandhaltung viel Geld. Bevor Sie also eine Kaufentscheidung treffen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation betrachten. Sind Sie kreditwürdig und verfügen über ein sicheres Einkommen, dann werden Kreditgeber gern bereit sein, Ihnen Geld zu leihen. Sie werden Ihnen sagen, wie viel Geld Sie borgen können – den Höchstbetrag, den Sie sich leisten können. Das bedeutet aber nicht, dass Sie unbedingt das Maximum als Kredit aufnehmen sollten. Wie steht es um Ihre anderen finanziellen Möglichkeiten und Ziele? Der häufigste Fehler, den ich beobachte, wenn Leute ein Haus kaufen, ist der, dass sie ihre finanzielle Gesamtsituation nicht in Betracht ziehen.

Wenn Sie ein Haus kaufen ohne Ihre anderen monatlichen Ausgaben und langfristigen Ziele in Betracht zu ziehen, dann werden Sie letztendlich ein Haus haben, das einen sehr großen Teil Ihrer künftigen Ausgaben verschlingt. Haben Sie beispielsweise daran gedacht, wie viel Sie im Monat sparen müssen, um Ihre Reserve für den Ruhestand aufzufüllen? Und wie steht es um Ihren Urlaub und um Ihre Freizeit?

Wenn Sie Ihren augenblicklichen Lebensstandard fortführen möchten, dann müssen Sie sich selbst gegenüber ehrlich sein und überlegen, wie viel Sie sich wirklich leisten können. Diejenigen, die zum ersten Mal ein Haus kaufen, geraten besonders leicht in finanzielle Schwierigkeiten, wenn sie ihre augenblicklichen Ausgaben nicht genau kennen. Der Kauf eines Hauses kann eine kluge Entscheidung sein, es kann aber auch zu einer großen Last werden. Und außerdem muss man für ein Haus noch viele kleine zusätzliche Sachen kaufen. Es gibt Menschen, die höhere Ausgaben über Kreditkarten finanzieren – das ist sehr gefährlich. Lassen Sie es nicht zu, dass ein Haus Ihre finanzielle Zukunft bestimmt. Betrachten Sie Ihre finanzielle Gesamtsituation, insbesondere, wenn Sie Pläne für den Ruhestand haben, bevor Sie ein Objekt kaufen oder einen Hypothekenvertrag unterschreiben.

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Welche Finanzierung beim Immobilienkauf ist die beste

In diesem Finanzportal
Die besten Möglichkeiten, Ihre Immobilie zu finanzieren Mit und ohne Immobilienmakler Besichtigungen und Verhandlungen Kluge Kaufentscheidungen
In diesem Finanzportal habe ich darüber gesprochen, was Sie wissen müssen, um ein Eigenheim zu kaufen und in diesem Finanzportal sprach ich über die Grundlagen der Kapitalanlage in Immobilien. In diesem Finanzportal erfahren sie etwas über Hypotheken, über die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern, über Verhandlungen und andere wichtige Einzelheiten, die Ihnen dabei behilflich sein können zu einem erfolgreichen Abschluss zu kommen. Außerdem verliere ich noch ein paar Worte über Steuern und über den Verkauf von Objekten, die Sie wahrscheinlich erst später interessieren werden.

Die Finanzierung
Wenn Sie das Geld nicht gerade im Überfluss haben oder nur ein sehr billiges Objekt kaufen, dann werden Sie wahrscheinlich eine Hypothek aufnehmen müssen, um Ihre Erwerbung finanzieren zu können. Wenn Sie die Finanzierung nicht auf die Beine bekommen, dann dürfte auch der Kauf obsolet sein. Erkundigen Sie sich genau nach einer günstigen Hypothek, sonst geben Sie Tausende vielleicht sogar Zehntausende zu viel für Zinsen und Gebühren aus. Schlimmer noch, Sie könnten ein Darlehen am Hals haben, das Sie eines Tages nicht mehr bedienen können und dann muss Ihr wunderschönes Objekt in die Zwangsversteigerung.

Der Unterschied zwischen Hypotheken mit festem Zinssatz und Hypotheken mit gleitendem Zinssatz
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten von Hypotheken: Hypotheken mit einem Festzins und Hypotheken mit einem Gleitzins. Wenn Sie Immobilien kaufen, müssen Sie die Hypothek auswählen, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Ihre Wahl ist abhängig von Ihrer finanziellen Situation, welches Risiko Sie bereit sind einzugehen und von der Art des Anwesens, das Sie kaufen wollen. Beispielsweise ist es schwieriger eine Hypothek mit Festzins für ein Objekt zu bekommen, das der Kreditgeber als riskant ansieht, als für das gleiche Anwesen eine Hypothek mit gleitendem Zinssatz.

Hypotheken mit festem Zinssatz
Hypothekenverträge mit festem Zinssatz werden in der Regel über 5, 10 oder sogar 15 Jahre abgeschlossen. In dieser Zeit haben Sie einen festen Zinssatz. Dieser Zinssatz ändert sich über die gesamte Laufzeit nicht. Weil der Zinssatz immer gleich bleibt, und auch die monatlichen Zahlungen gleich bleiben, gibt es für Sie keine Komplikationen und keine Unsicherheit. Darlehen mit festem Zinssatz geben den Kreditnehmern ihren Seelenfrieden und Stabilität bei den Zahlungen. Ist der Hypothekenvertrag abgelaufen und die Schuld noch nicht getilgt, müssen Sie neu verhandeln.
Kredite mit festem Zinssatz sind allerdings auch nicht ohne Risiko. Wenn die Zinsen deutlich fallen, nachdem Sie Ihren Kredit erhalten haben, sitzen sie mit einer teuren Hypothek fest. Diese Situation kann beispielsweise dann eintreten, wenn Sie Ihren Job verlieren oder der Wert Ihres Anwesens fällt. Selbst wenn Sie in der Lage sind, die Hypothek zu refinanzieren, werden Sie wahrscheinlich viel Zeit und Geld aufwenden müssen, allein um den Papierkram zu erledigen.

Hypotheken mit Gteitzins
Im Unterschied zu einer Hypothek mit einem Festzins variieren die Zinsen bei einer Hypothek mit Gleitzins. Sie können beispielsweise in diesem Jahr mit einem bestimmten Zinssatz beginnen und jedes Jahr verschiedene Zinsen haben, im Extremfall sogar in jedem Monat einen anderen Zinssatz, und das über die ganze Laufzeit hinweg. Somit schwankt auch die Höhe Ihrer monatlichen Zahlungen. Weil die Zahlung einer Hypothek bei den meisten Immobilieneigentümer einen großen Happen ausmacht, ist ein Vertrag mit Gleitzins ziemlich töricht, wenn man das System nicht versteht. Der Vorteil einer Hypothek mit Gleitzins ist, dass Sie, wenn Sie während einer Hochzinsphase Ihr Anwesen kaufen, mit einem relativ niedrigen Zinssatz beginnen können (im Vergleich zum Festzins). Fallen die Zinsen, dann können Sie die Vorteile geringerer Zinsen wahrnehmen, ohne die Kosten und den Aufwand, der bei einer Refinanzierung entsteht.

Tilgungsaussetzung
Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Tilgung auszusetzen. Das heißt, Sie zahlen, bei einem festen Zinssatz, über die gesamte Laufzeit des Vertrags hinweg immer die Zinsen für die Gesamtschuld, tilgen aber nicht. Am Ende der Laufzeit müssen Sie dann die gesamte Schuld tilgen (oder einen Teil und dann neu verhandeln). Wichtig ist, dass Sie im Gegenzug andere Ansparmöglichkeiten wahrnehmen müssen, um den Kredit am Ende der Laufzeit auch wirklich ablösen zu können. Hier bietet sich in erster Linie ein Bausparvertrag an. Der Vorteil: Sie können hierbei die staatliche Sparförderung in Anspruch nehmen. Ein weiterer Vorteil: Haben Sie die so finanzierte Immobilie vermietet, stellen die Zinsen Werbungskosten für die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar, und können mit den Erlösen aus Vermietung und Verpachtung aufgerechnet werden.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie mit einer Kapitallebensversicherung ansparen, die genau dann fällig wird, wenn der Hypothekenvertrag ausläuft. Ihr Gewinn liegt wieder darin, dass die Hypothekenzinsen als Ausgaben gelten und die Rendite bei der Kapitallebensversicherung möglicherweise höher liegt als beim Bausparen. Achten Sie bei der Kapitallebensversicherung darauf, dass die Laufzeit mindestens 12 Jahre beträgt, weil sonst der Kapitalgewinn (die Gewinnanteile) versteuert werden muss. Kommen Sie nicht mit der Zahlung der Hypothekenzahlungen in Verzug. Die meisten Verträge besagen, dass dann der gesamte Kreditbetrag sofort fällig wird. Halten Sie sich daran, sonst ist Ihre Immobilie ganz schnell beim Amtsgericht zur Zwangsversteigerung.

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Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern hilft

Die meisten Menschen bedienen sich beim Kauf von Immobilien der Dienstleistungen eines Immobilienmaklers. Ein guter Makler kann Ihnen helfen das richtige Objekt zu finden, so dass Sie nicht Ihre gesamte Freizeit damit verbringen müssen, nach geeigneten Objekten zu suchen, sie sind behilflich bei den Verhandlungen, sie koordinieren Besichtigungen und bereiten alles vor, was für den Notartermin erforderlich ist.

Die Interessenkonflikte der Makler
Doch alle Makler, gute, mittelmäßige und schreckliche, sind einem Interessenkonflikt ausgesetzt, weil sie auf Provisionsbasis bezahlt werden. Ich muss sagen, dass ich Immobilienmakler respektiere, weil sie sich genau so nennen, wie sie wirklich sind und was siewirklich tun. Immobilienmakler sollten sich nicht hinter irgendwelchen obskuren Titeln verbergen, beispielsweise Immobilien Consultant.

Immobilienmakler bieten auch nicht unbedingt objektiven finanziellen Rat. Sie werden nie sagen, Sie sollten für ein Objekt weniger Geld ausgeben, weil Sie noch nicht genügend für den Ruhestand gespart haben. Sie werden Ihnen auch nicht sagen, Sie sollten lieber zur Miete wohnen, weil Ihre augenblickliche finanzielle Situation keinen Kauf erlaubt und weil der Immobilienmarkt möglicherweise gerade zu teuer ist. Ebenso wie Autoverkäufer ihren Lebensunterhalt damit verdienen, dass sie Autos verkaufen, verdienen Immobilienmakler ihren Lebensunterhalt damit, dass sie Immobilien vermitteln. Diese Tatsache sollten Sie als Käufer nie vergessen. Die Aussicht auf eine höhere Provision könnte einen Makler dazu ermutigen, Ihnen Dinge zu empfehlen, die nicht unbedingt in Ihrem Interesse liegen:
Kaufen Sie, kaufen Sie lieber früher als später. Wenn Sie nicht kaufen, dann wird Ihr Makler für die Stunden, die er mit Ihnen zusammen arbeitet nicht bezahlt. Die schlimmsten Makler benutzen Tricks, um Sie zum Kauf zu bewegen. Sie könnten sagen, dass es andere Interessenten für ein Objekt gibt, das Sie interessiert, oder sie könnten Ihnen einige armselige Hütten zeigen und dann ein gutes Objekt, weil sie denken, die schlechten Objekte würden Sie dazu bringen, das gute Objekt zu kaufen.

✓Geben Sie mehr aus, als Sie eigentlich sollten. Weil Immobilienmakler in der Regel 3 Prozent des Kaufpreises eines Objekts als Honorar erhalten, besteht bei ihnen der Wünscht dass Sie für ein Objekt mehr ausgeben, als es für Ihre anderen finanziellen Ziele gut ist. Ein Immobilienmakler muss sich nicht um Ihre anderen finanziellen Bedürfnisse kümmern.
✓Kaufen Sie in meinem Einzugsgebiet. Immobilienmakler bearbeiten in der Regel eine bestimmte Region. Deshalb können sie Ihnen die Vorteile und Nachteile angrenzender Regionen nicht objektiv darstellen.
✓Eine Hand wäscht die andere. Einige Makler empfehlen Ihnen Kreditgeber, Sachverständige und Gutachter, von denen sie auch schon Empfehlungen erhielten. Einige Makler erhalten auch einen Bonus für Empfehlungen von Kreditgebern, Sachverständigen und Handwerkern, denen sie neue Kunden bringen.

Wie Sie einen guten Makler finden
Ein mittelmäßiger, inkompetenter oder gieriger Makler kann für Ihre Finanzen eine echte Gefahr darstellen. Wenn Sie einen Makler beauftragen, für Sie zu arbeiten, brauchen Sie jemanden, der kompetent ist und mit dem sie gut auskommen. Die Zusammenarbeit mit einem Makler kostet viel Geld, und deshalb sollten Sie sicherstellen, dass Sie auch einen entsprechenden Gegenwert erhalten.
Sprechen Sie mit mehreren Maklern. Prüfen Sie Referenzen. Fragen Sie den Makler nach Namen und Telefonnummern einiger Kunden, mit denen er in den letzten sechs Monaten zusammengearbeitet hat. So haben Sie die Möglichkeit, mit früheren Kunden des Maklers zu sprechen. Achten Sie darauf, ob die folgenden Charakteristika auf den Makler zutreffen, mit dem Sie Zusammenarbeiten (fragen Sie auch die Referenzen, die Ihnen angegeben werden) ganz gleich, ob Sie kaufen oder verkaufen wollen:

✓Der Makler arbeitet hauptberuflich. Einige Makler betreiben ihr Geschäft nur nebenberuflichen. Doch die Informationen auf diesem Gebiet verändern sich ständig – und am Ball zu bleiben ist auch für einen Vollzeit-Makler schwierig. Man kann sich kaum vorstellen, dass ein guter Makler in einem Markt auf dem Laufenden bleibt, wenn er sich dem Geschäft nicht voll und ganz widmet.
✓Erfahrung. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler bedeutet nicht, dass er schon Jahrzehnte in einer Region arbeiten muss. Viele gute Makler kommen aus anderen Berufen, beispielsweise aus der Wirtschaft. Makler können sich Fertigkeiten in den Bereichen Verkauf, Marketing, Verhandlung und Kommunikation auch in anderen Bereichen aneignen. Wichtig jedoch ist die Erfahrung bei Immobilien.
✓Ehrlichkeit und Integrität. Bei vielen Informationen müssen Sie Ihrem Makler vertrauen können. Wenn der Makler nicht so gut Bescheid weiß wie Sie, wenn es um eine Wohnlage oder um ein bestimmtes Objekt geht, dann müssen Sie unter den Konsequenzen leiden.
✓Kommunikationsfähigkeiten. Ein Makler muss nicht nur mit Ihnen gut zurechtkommen, sondern auch mit vielen anderen Menschen, die an einem Immobiliengeschäft beteiligt sind: mit anderen Maklern, mit den Verkäufern von Immobilien, mit Sachverständigen, mit Kreditgebern und so weiter. Ein Makler muss wissen, wie er Ihre Interessen durchsetzt, ohne andere zu verärgern.
✓Verhandlungsgeschick. Um ein Immobiliengeschäft abzuschließen, ist Verhandlungsgeschick erforderlich. Nutzt Ihr Makler alle Möglichkeiten, um für Sie das Bestmögliche zu erreichen? Die meisten Menschen mögen das manchmal ermüdende Vorgehen bei Verhandlungen nicht, und deshalb beauftragen sie einen anderen mit dieser Aufgabe. Holen Sie auch Auskünfte von früheren Kunden des Maklers ein, um zu erfahren, wie er für sie verhandelt hat.
✓Hohe Qualitätsanforderungen. Schlampige Arbeit kann später zu großen juristischen oder logistischen Problemen führen. Wenn ein Makler es versäumt, einen Sachverständigen zu empfehlen, dann könnte es sein, dass Sie nach dem Abschluss des Vertrags bisher unerkannte Probleme beseitigen müssen.

Einige Makler, die für Käufer arbeiten, behaupten, dass sie die Interessen des Käufers vertreten. Doch selbst dann werden sie nur bezahlt, wenn Sie kaufen. Makler erhalten eine Provision, die einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises entspricht. Und deshalb haben Makler einen Anreiz, Ihnen eine Immobilie zu verkaufen, die etwas teurer ist, weil sie dann mehr Provision einstreichen können.

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen, dann brauchen Sie einen geduldigen Makler. Das letzte was Sie brauchen können, ist ein Makler, der sie drängt, ein Geschäft schnell abzuschließen. Sie brauchen einen Makler, der Ihnen die notwendige Zeit gibt sich zu informieren und Ihnen dabei hilft, die Entscheidung zu treffen, die für Sie am besten ist.

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Objektbewertung und finanzielle Vorhersagen bei Immobilienkauf

Wie wissen Sie, was ein Objekt wirklich wert ist? Einige sagen, es hat den Wert, was ein finanziell gut gestellter Käufer bereit ist zu bezahlen. Doch einige Käufer zahlen mehr als ein Objekt wirklich wert ist. Und manchmal erzielen Käufer, die geduldig sind, sich gründlich vorbereiten und hart verhandeln, Preise, die unterhalb des Marktwerts liegen.
Es lohnt sich, ein wenig zu rechnen, um herauszufinden, welche Erlöse und Kosten ein Mietobjekt bringt, wenn Sie entscheiden, ob Sie ein solches Objekt kaufen sollten und wenn Sie den Wert des Objekts bestimmen. In den folgenden Abschnitten erledigen wir diese wichtigen Kalkulationen.

Cash Flow
Der Cash Flow ist der Unterschied zwischen dem Geld, das ein Objekt einbringt und den Kosten dieses Objekts. Wenn Sie für ein Objekt so viel bezahlen, dass die Ausgaben (Hypotheken und Grundsteuern) ständig über den Einnahmen liegen, dann verlieren Sie Geld. Vielleicht haben Sie so große finanzielle Reserven, dass Sie den vorübergehenden Geldverlust in den ersten Jahren überstehen können, aber Sie müssen wissen, worauf Sie sich einlassen.

Einer der größten Fehler, den Neulinge im Mietgeschäft machen, ist, dass sie nicht die gesamten Kosten erfassen, die mit dem Objekt in Zusammenhang stehen. Im schlimmsten Fall kann es zur persönlichen Zahlungsunfähigkeit kommen, weil der Cash Flow ständig negativ ist (die Kosten überschreiten die Einnahmen). In anderen Fällen konnte ich beobachten, wie negativer Cash Flow die Fähigkeit der Anleger einschränkte, wichtige andere finanzielle Ziele zu erreichen. Der nächste Fehler, den Anleger in Mietobjekte machen, ist den Dokumenten zu glauben, die Verkäufer und Ihre Makler vorbereiten. Genauso wie ein Arbeitgeber eine Bewerbung liest, sollten Sie solche Dokumente eher als Werbung betrachten und nicht als Quelle objektiver Informationen. Es kommt auch vor, dass Verkäufer und Makler lügen. In den meisten Fällen enthalten diese Dokumente viele Vorhersagen und eine Darstellung der optimalen Möglichkeiten.

Wenn Sie Vorhaben ein Mietobjekt zu kaufen, dann lassen Sie sich vom Verkäufer die Anlage Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zur Einkommensteuererklärung zeigen. In der Einkommensteuererklärung versuchen Steuerpflichtige in der Regel die Erlöse möglichst klein zu halten und dafür alle Kosten zu benennen – genau das Gegenteil von dem, was Verkäufer und ihre Makler in Exposes darstellen. Vertraulichkeit und Privatsphäre sind kein Thema, wenn Sie nach dieser Anlage fragen, denn Sie wollen ja schließlich nicht die gesamte Steuererklärung sehen.
Sie sollten sich darauf vorbereiten, eine Einnahmen/Ausgaben-Überschussrechnung lesen zu können, die auf Fakten und realistischen Annahmen beruht. Sicher, es gibt Zeiten in denen Optimismus und positives Denken angebracht sind, beispielsweise wenn Sie sich in einem Schneesturm verirrt haben. Wenn Sie pessimistisch denken, kann es sein, dass Sie nicht lebendig herauskommen! Aber die Entscheidung, ob Sie ein Mietobjekt kaufen oder nicht, ist keine Situation, in der es um Leben oder Tod geht. Lassen Sie sich Zeit, halten Sie Ihre Augen offen und gehen Sie mit einer gesunden Skepsis an diese Aufgabe.

Bewertung des Objekts
Die Berechnung des Cash Flow eines Objekts ist ein wichtiger erster Schritt um den Wert einer Immobilien herauszufinden. Doch der Cash Flow allein bietet nicht ausreichend Informationen, um zu entscheiden, ob man eine bestimmte Immobilie kaufen soll. Nur weil ein Objekt einen positiven Cash Flow hat, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie kaufen sollten. Immobilien wer-
den oft für geringere Beträge verkauft und haben deshalb in Regionen einen besseren Cash Flow, wenn Anleger davon ausgehen, dass Sie dort geringere Wertzuwachse erzielen. Bei Aktien haben Sie mehr Hinweise auf den Wert eines bestimmten Wertpapiers. Die Aktien der meisten Unternehmen werden täglich gehandelt, und so haben sie zumindest den Kurs des letzten Verkaufs, bei dem Sie schon einmal ansetzen können. Natürlich bedeutet es nicht, dass eine Aktie, weil Sie zuletzt für 50 € gehandelt wurde, diesen Betrag auch wert ist. Anleger sind entweder zu optimistisch oder zu pessimistisch.

So wie man Aktien mit vergleichbaren Aktien vergleichen sollte, so sollte man auch den Wert von Immobilien immer mit dem Wert vergleichbarer Immobilien vergleichen. Was aber, wenn alle Immobilien überbewertet sind – dann hilft ein Vergleich nicht, die überhöhten Preise zu erkennen. Außer, dass man einzelne Objekte miteinander vergleicht, müssen Sie auch Bewertungen anstellen, ob die Preise aus historischer Sicht zu hoch, zu niedrig oder gerade richtig sind.

Um den Wert eines Objekts festzustellen, können Sie drei verschiedene Wege ein- schlagen. Sie können einen Gutachter bestellen, Sie können sich der Hilfe eines Immobilienmaklers versichern oder selbst rechnen. Diese Wege sind nicht unbedingt einzeln zu gehen – wahrscheinlich wollen Sie zumindest die Zahlen und Analysen eines Gutachters oder eines Maklers überprüfen. Hier sind die Vorteile und Nachteile der verschiedenen Möglichkeiten, die Sie nutzen können, um den Wert eines Objekts zu bestimmen:

✓Gutachter. Der größte Vorteil eines Gutachters ist, dass er die Bewertung von Immobilien berufsmäßig erledigt. Mit einem Gutachten haben Sie handfeste Fakten in der Hand, um mit einem Verkäufer zu verhandeln. Allerdings sollten Sie sicher sein, dass der Gutachter ausreichend Erfahrung mit der Art des Objektes hat, das Sie möglicherweise kaufen wollen. Fragen Sie nach, welche anderen ähnliche Objekte er in der letzten Zeit in dieser Region begutachtet hat. Der Nachteil von Gutachtern ist, dass sie Geld kosten. Schon ein kleines Eigenheim kann einige Hundert Euro kosten und ein größeres Gebäude kostet leicht ein paar Tausend Euro. Die Gefahr dabei ist, dass Sie für ein Gutachten über ein Objekt Geld ausgeben, das Sie letztlich doch nicht kaufen.

✓Immobilienmakler. Wenn Sie mit einem guten Immobilienmakler Zusammenarbeiten (wie Sie einen guten Immobilienmakler finden, erfahren Sie im nächsten Finanzportal), dann bitten Sie ihn, eine Liste vergleichbarer Objekte zu erstellen und Ihnen dabei behilflich zu sein, den Wert des Objektes zu bestimmen, das Sie kaufen wollen. Der Vorteil, wenn ein Makler Ihnen hilft, ist, dass Sie für diesen Service nicht extra bezahlen müssen. Der Nachteil bei Maklern ist, dass der Kaufpreis bestimmt, wie viel er an Ihnen verdienen kann. Je mehr Sie bereit sind für ein Objekt zu bezahlen, umso wahrscheinlicher ist es, dass Sie den Immobilienmakler reich machen. Er hat natürlich ein Interesse, dass der Kaufpreis möglichst hoch angesetzt wird.

✓Sie machen es selbst. Wenn Sie es gewohnt sind zu rechnen und zu analysieren, können Sie versuchen, den Wert des Objekts selbst zu bestimmen. Schwierig ist es, vergleichbare Objekte zu finden. Identische Objekte zu finden ist nahezu unmöglich, und deshalb müssen Sie ähnliche Objekte finden und dann Korrekturen an deren Verkaufspreis vornehmen, so dass Sie wirklich Äpfel mit Äpfeln vergleichen.

Zu den Punkten, die Ihre Analyse vergleichbarer Objekte beeinflussen, gehört der Verkaufspreis, die Qualität der Lage, die Grundstücksgröße, das Baujahr und der bauliche Zustand, die Anzahl der Wohneinheiten, die Räume in den Wohneinheiten, die Garagen, die Heizung und der Garten. Ein Immobilienmakler kann diese Informationen bereitstellen oder Sie können sie bei Objekten erheben, die Sie kennen oder von denen Sie wissen, dass sie in der letzten Zeit verkauft wurden.

Wenn beispielsweise ein vergleichbares Objekt vor einem halben Jahr für 500.000 € verkauft wurde, doch die Preise auf dem Markt in der Zwischenzeit um fünf Prozent gesunken sind, dann ziehen Sie einfach fünf Prozent vom Verkaufspreis ab. Schließlich müssen Sie wegen der Unterschiede zwischen den Objekten Preisanpassungen vornehmen. Nach einer Reihe von Anpassungen können Sie dann den Wert des Objekts, das Sie kaufen wollen, mit den Objekten vergleichen, die in der letzten Zeit verkauft wurden.

Informationsquellen beim Immobilienkauf
Für die Bewertung von Immobilien sollten Sie sich den Detektivhut aufsetzen. Wenn Sie kreativ und neugierig sind, werden Sie bald feststellen, dass dieses Spiel gar nicht so schwer ist. Sie können auf viele Weisen nützliche Informationen über eine Immobilie und die Region, in der sie sich befindet, sammeln. Zunächst einmal beginnen Sie mit Ihren Nachforschungen bei dem Immobilienmakler, der das Objekt verkauft. Die meisten Makler plaudern gern. Versuchen Sie herauszufinden, weshalb der Verkäufer überhaupt verkaufen will. Dieses Wissen hilft Ihnen bei der Verhandlung, denn Sie können dem Verkäufer dann eher ein interessantes Angebot unterbreiten.

Wegen der finanziellen Einzelheiten fragen Sie den Verkäufer nach Dokumenten und auch nach der Anlage zur Einkommensteuererklärung für die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung. Beauftragen Sie Sachverständige, die den Zustand des Objekts untersuchen sollen. Auch im Rathaus, genauer im Bauamt, können Sie etwas über das Objekt erfahren, wenn Sie Einsicht in die Bauakte nehmen. Dafür benötigen Sie allerdings die Zustimmung des Eigentümers. Letztlich sollten Sie auch einen Blick in das Grundbuch werfen. Dafür müssen Sie beim Amtsgericht ein berechtigtes Interesse nachweisen. Einfacher ist die schriftliche Zustimmung des Verkäufers.

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Genau welche Immobilien sollen Sie kaufen

Sind Sie bereit, ein Eigenheim zu kaufen, dann müssen Sie einige Entscheidungen darüber treffen, was und wo Sie kaufen möchten. Wenn Sie in grauen Vorstädten aufgewachsen sind, dann könnte der Traum von einem Eigenheim ein traditionelles Einfamilienhaus sein, mit einem Garten, ein paar Kindern und einem Hund oder einer Katze. Doch Einfamilienhäuser sind keinesfalls die häufigsten Wohnungen, insbesondere nicht in teuren städtischen Umgebungen. Es gibt andere Wohnmöglichkeiten in Regionen mit dichter Besiedlung:
✓Eigentumswohnungen. Dies sind in der Regel Wohneinheiten, die neben und übereinander angeordnet sind. Viele Gebäude waren früher Häuser mit Mietwohnungen und sind später mit einer Teilungserklärung in Eigentumswohnung umgewandelt worden. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann erwerben Sie sowohl Ihr Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum (Anteile am Garten, an den Fluren und Treppenhäusern, an der Waschküche, dem Fahrradkeller und so weiter).
✓Stadthäuser. Stadthäuser sind nur ein anderer Name für Reihenhäuser. Sie sind eine Mischung zwischen Häusern mit Eigentumswohnungen und einem Einfamilienhaus. Sie ähneln Miethäusern, weil sie aneinander gebaut sind, und Einfamilienhäusern, weil sie oft in zweigeschossiger Bauweise erstellt wurden, für eine Familie gedacht sind und einen kleinen Garten haben.

Alle Arten von Häusern, die von mehreren Parteien genutzt werden, bieten Ihnen zwei mögliche Vorteile. Erstens, in diesen Häusern bekommen Sie für Ihr Geld in der Regel mehr Wohnraum. Das ist einzusehen, weil bei einem Einfamilienhaus ein sehr großer Teil der Kosten für das Grundstück aufgebracht werden muss. Land ist gut für Erholung und spielende Kinder, aber man lebt auf ihm nicht wie in einer Wohnung. Mehrere Parteien in einem Haus maximieren den Wohnraum für das Geld, das Sie ausgeben. Ein weiterer Vorteil von Häusern mit mehreren Parteien ist, dass Sie in vielen Situationen nicht persönlich für die Instandhaltung verantwortlich sind, weil die Eigentümergemeinschaft (die Rücklagen für Reparaturen und Unterhaltung bildet) sich darum kümmert. Wenn Sie nicht die Zeit, Energie oder den Wunsch haben, ein Objekt zu pflegen, dann ist ein Haus mit mehreren Parteien sehr sinnvoll. Außerdem bieten diese Gebäude mehr Sicherheit als ein alleinstehendes Haus und möglicherweise können Sie Erholungseinrichtungen wie beispielsweise ein Schwimmbad, eine Sauna oder Partyräume mit den anderen Bewohnern teilen.

Weshalb also kauft nicht jeder Eigentumswohnungen? Als Investment sind Einfamilienhäuser langfristig rentabler. In einem guten Immobilienmarkt steigen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, doch Einfamilienhäuser gewinnen etwas schneller und etwas mehr an Wert. Andererseits sind Eigentumswohnungen leichter zu errichten (oft entstehen zu viele) – und das größere Angebot drückt natürlich die Preise. Einfamilienhäuser finden bei Käufern größeres Interesse – die meisten Menschen bevorzugen ein allein stehendes Haus, wenn sie es sich leisten können, besonders deshalb, weil es die Privatsphäre verbessert.

Wenn Sie es sich leisten können, ein kleineres Einfamilienhaus zu kaufen, anstatt eine große Eigentumswohnung, dann sollten Sie immer das Einfamilienhaus wählen. Eigentumswohnungen sind für Leute gedacht, die keine Lust haben, sich um die Unterhaltung des Gebäudes zu kümmern und die auf die Sicherheit Wert legen, mit anderen Leuten zusammen in einem größeren Gebäude zu wohnen. Außerdem sollten Sie wissen, dass die Preise für Eigentumswohnungen in städtischen Regionen stabiler sind. Falls möglich, sollten Sie Eigentumswohnungen in Randgebieten meiden, weil dort oft viel Bauland zur Verfügung steht, das ebenfalls mit Eigentumswohnungen bebaut werden kann.
Wenn Sie sich für Eigentumswohnungen interessieren, dann sollten Sie das Objekt sehr genau begutachten. Beachten Sie die Gebühren für Unterhalt und Instandhaltung, damit diese Kosten unter Kontrolle bleiben.

Das richtige Objekt in der richtigen Lage
Es gibt Menschen, die wissen ganz genau, wo sie wohnen wollen, und deshalb besichtigen sie nur einige Objekte und kaufen dann. Die meisten Menschen benötigten jedoch viel mehr Zeit – das richtige Haus in der gewünschten Lage zu einem vernünftigen Preis zu finden, kann lange dauern. Der Kauf eines Hauses schließt auch viele Kompromisse ein, wenn Sie zusammen mit Ihrer Familie kaufen (die meisten Kompromisse müssen Sie mit Ihrem Partner schließen).

Machen Sie sich keine Illusionen darüber, wie lange es dauert, bis Sie in verschiedenen Lagen nach einem Haus gesucht haben, das Ihren Ansprüchen genügt. Wenn Sie einem Beruf nachgehen und nur gelegentlich am Wochenende und am Abend nach einem Haus suchen können, kann es sicherlich bis zu einem halben Jahr dauern, bis Sie ein Haus finden und es zu einem erfolgreichen Kaufabschluss bringen. Aber auch, wenn es bis zu einem Jahr dauert, ist das nicht zu lang. Denken Sie daran, dass Sie für dieses Objekt sehr viel Geld ausgeben, deshalb sollten Sie sich diese Zeit nehmen.
Allerdings wollen sich die wenigsten Immobilienmakler so viel Zeit lassen. Sie drängen auf Abschlüsse, weil sie an ihre Provision kommen wollen. Als Käufer sollten Sie nicht mit einem solchen Makler Zusammenarbeiten. Versuchen Sie zunächst einmal ohne Makler auszukommen, um diesem äußeren Druck zu entgehen.

Seien Sie offen
Bevor Sie mit Ihrer Suche beginnen, haben Sie sicherlich eine Vorstellung von der Art des Objektes und der Lage, die Sie interessiert, oder von dem, was Sie glauben, sich leisten zu können. Beispielsweise könnten Sie glauben, Sie könnten sich nur eine Eigentumswohnung in der Gegend leisten, die Sie sich wünschen. Wenn Sie sich aber die Zeit nehmen, auch andere Gemeinden und Gegenden zu prüfen, dann könnten Sie feststellen, dass Sie in einer anderen Lage Einfamilienhäuser finden können, die Ihren Ansprüchen genügen und die Sie sich auch leisten können. Das wüssten Sie nie, wenn Sie Ihre Suche zu schnell einengen würden.

Selbst wenn Sie in einer Gegend schon eine Zeit lang wohnen und glauben, Sie würden sie gut kennen, dann sollten Sie verschiedene Objekte in verschiedenen Lagen besichtigten, bevor Sie Ihre Suche einengen. Seien Sie offen und legten Sie die Charakteristika fest, die Sie an einer Immobilie schätzen. Es könnte sein, dass Sie bei Ihren Wünschen ein wenig flexibel sein müssen.
Haben Sie sich auf eine bestimmte Lage festgelegt, dann sollten Sie auch alle verfügbaren Objekte besichtigen. Wenn Sie 400.000 € für ein Haus ausgeben wollen, dann sollten Sie auch die Objekte besichtigen, die ein wenig teurer sind. Die meisten Immobilien werden günstiger verkauft als sie angeboten werden und es wird Ihnen gefallen, wenn Sie vielleicht ein wenig mehr ausgeben, wenn Sie sehen, was Sie dafür bekommen und auf der anderen Seite ein klein wenig sparen. Auch wenn Sie mit einem Makler Zusammenarbeiten, sollten Sie Ihre Augen offen halten, ob nicht bestimmte Objekte maklerfrei angeboten werden. Vielleicht würden Ihnen sonst einige gute Objekte entgehen.

Besichtigen, besichtigen und weiter besichtigen!
Es wäre ein Fehler, sich nur auf das zu verlassen, was Sie über eine bestimmte Lage gehört haben oder von nur wenigen Besuchen persönlich kennen. Vielleicht haben Sie gelesen oder gehört, dass in einer bestimmten Gegend häufig Überfälle Vorkommen. Das macht diese Lage nicht gefährlicher als andere. Halten Sie sich an Fakten. Erzählungen und Vorurteile entsprechen nicht immer den Tatsachen. Überprüfen Sie die folgenden Punkte:
Annehmlichkeiten. Ich hoffe, dass Sie nicht die ganze Zeit nur arbeiten und schuften müssen, um allmonatlich Ihre Hypothekenzahlungen leisten zu können. Ich hoffe, dass Sie die Zeit haben, Parks, Sportanlagen und Erholungseinrichtungen nutzen zu können. Sie können in der Nachbarschaft herumfahren, um sich einen Eindruck solcher Besonderheiten zu verschaffen. Die meisten Immobilienmakler zeigen ihren Kunden gern eine attraktive Umgebung . Wenn Sie in einer entfernteren Stadt eine Immobilie suchen, dann können Sie von der Stadtverwaltung oder dem Fremdenverkehrsamt Informationen darüber erhalten, welche Attraktionen diese Stadt zu bieten hat.

✓Schulen. Haben Sie Kinder, dann ist dies ein wichtiger Punkt für Sie. Bedauerlicherweise reicht vielen Leuten ein kurzer Eindruck über die Qualität einer Schule, ohne sich besonders darum zu kümmern. Sehen Sie sich die Schulen genau an und verlassen Sie sich nicht auf das, was man Ihnen so erzählt. Vielleicht sollten Sie auch mit Eltern von Schülern sprechen, umso zu erfahren, ob die Schule für Ihre Kinder geeignet ist. Wenn Sie keine Kinder im Schulalter haben, dann werden Sie vielleicht sagen: Was kümmern mich schon Schulen? Doch sollten Sie sich um Schulen kümmern, denn selbst wenn Sie keine Kinder haben, hat die Nähe und die Qualität von Schulen einen direkten Einfluss auf den Wert Ihres Objekts. Denken Sie auch darüber nach, selbst wenn es für Sie selbst nicht wichtig ist, weil dies den Wiederverkaufswert Ihres Objekts beeinflussen kann.

✓Grundsteuern. Wie hoch sind die Grundsteuern? Die Steuersätze unterscheiden sich in den verschiedenen Kommunen. Fragen Sie im Rathaus nach oder fragen Sie einen Immobilienmakler.

✓Die künftige Entwicklung. Besuchen Sie das Stadtplanungsamt und erkundigten Sie sich, welche Entwicklungsvorhaben und größere Veränderungen geplant sind. Damit vermeiden Sie, dass plötzlich hinter Ihrem Grundstück eine Schnellstraße gebaut wird, wovon Sie nie eine Ahnung hatten.

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Immobilien über den Marktwert nicht kaufen

Monatelang werden Sie sich verschiedene Objekte ansehen, vielleicht Dutzende oder sogar Hunderte. Nutzen Sie diese Besichtigungen um herauszufinden, was die einzelnen Objekten wert sind. Der Angebotspreis stellt nicht den Wert eines Hauses dar – es könnte zwar so sein, doch wahrscheinlich ist es nicht. Objekte, die verkauft werden sollen, haben ihren Preis – und der Preis soll verkaufen. Objekte, die längere Zeit am Markt sind, sind oft zu teuer. Der Angebotspreis solcher Objekte gibt lediglich das Wunschdenken eines gierigen Verkäufers oder eines Immobilienmaklers wider.

Behalten Sie die Preise der Objekte, die sie besichtigt haben, im Auge und versuchen Sie festzustellen, zu welchem Preis sie wirklich verkauft wurden (gute Immobilienmakler können dies herausfinden). Objekte werden oft wesentlich günstiger verkauft, als sie angeboten werden. Wenn Sie die Verkaufspreise beobachten, dann können Sie leichter feststellen, welche Objekte Sie sich leisten können und Sie erhalten Hinweise, was ein Objekt wirklich wert ist.

Recherchieren Sie ganz genau
Haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden, dann sollten Sie unbedingt die unmittelbare Umgebung untersuchen, wenn Sie wirklich Vorhaben zu kaufen. Sie sollten schon wissen, worauf Sie sich einlassen. Besuchen Sie diese Lage zu verschiedenen Tageszeiten und an verschiedenen Tagen in der Woche. Sprechen Sie mit Leuten, die in der Gegend wohnen und vielleicht haben Sie auch die Gelegenheit, mit ihren potenziellen Nachbarn zusprechen. Stellen Sie Fragen. Sprechen Sie mit Eigentümern und mit Mietern. Weil Mieter an dieser Gegend kein finanzielles Interesse haben, werden sie eher geneigt sein, auch negative Informationen über eine Wohngegend weiterzugeben. Haben Sie sich entschieden, wo und was Sie kaufen wollen, dann könnten Sie in ein Verkaufsgespräch einsteigen.

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Immobilien ohne Makler kaufen

Sie können auch ohne einen Immobilienmakler ein Objekt kaufen, wenn Sie bereit sind, ein wenig mehr zu laufen. Dann müssen Sie die Dinge tun, die sonst ein guter Makler für Sie erledigt, beispielsweise nach einem Objekt suchen, Besichtigungstermine vereinbaren, die Verhandlungen führen, den richtigen Marktwert bestimmen und die Begutachtung durch Sachverständige organisieren.

Arbeiten Sie nicht mit einem Makler zusammen, dann brauchen Sie einen Rechtsanwalt, der Ihren Kaufvertrag aufsetzt, wenn Sie nicht selbst ein Fachmann auf diesem Gebiet sind. Hilfreich ist es, wenn Sie einen unbeteiligten Dritten haben, der Ihre Interessen vertritt. Immobilienmakler sind in der Regel keine juristischen Fachleute, und so ist es im Allgemeinen besser, wenn Sie den Rat eines Anwalts suchen. Allerdings wird der Vertrag ohnehin von einem Notar überprüft, weil in Deutschland alle Immobiliengeschäfte von einem Notar beurkundet werden müssen.

Der einzige mögliche Nachteil ohne einen Makler zu arbeiten ist, dass Sie die Verhandlungen selbst führen müssen. Können Sie selbst gut verhandeln, dann kann es ein Vorteil für Sie sein, wenn Sie nicht mit einem Makler Zusammenarbeiten. Sind Sie aber emotional sehr stark engagiert, kann dies bei den Verhandlungen auch ein Nachteil werden. Einen Makler, der sich in der Gegend, in der Sie kaufen wollen, gut auskennt, brauchen Sie immer dann, wenn Sie selbst nicht dort wohnen. Seine Aussagen und seine Informationen können einen großen Einfluss auf Ihre Entscheidung haben.

Als Käufer, besonders wenn Sie zum ersten Mal Immobilien kaufen oder wenn Sie Probleme haben, einen Kredit zu bekommen, ist es für Sie ein Vorteil, einen Makler zu finden, der sich gut in Finanzierungsangelegenheiten auskennt. Ein solcher Makler kann Ihnen Kreditinstitute empfehlen, die Ihre finanzielle Situation berücksichtigen, und das kann Ihnen eine Menge Laufereien ersparen.