Vermietung einer Eigentumswohnung Muster – nur als Individualvertrag geeignet

Eigentumswohnung, Mietvertrag

Zwischen
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– im Folgenden „Vermieter“ genannt –
und
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– im Folgenden „Mieter“ genannt –
wird folgender Mietvertrag über Wohnraum geschlossen:

§ 1 Mietgegenstand
1.1 Der Vermieter vermietet an den Mieter die im Anwesen ____________________________ in der 2. Etage gelegene Eigentumswohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, Balkon, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr. 2.
1.2 Der Mieter erhält für die Dauer der Mietzeit 2 Hausschlüssel, 2 Wohnungsschlüssel, 2 Kellerschlüssel, 2 Briefkastenschlüssel sowie je 2 Zimmerschlüssel. Der Mieter darf zusätzliche Schlüssel nur mit Einwilligung des Vermieters anfertigen lassen. Diese sind bei Rückgabe der Mietsache gegen Kostenerstattung ebenfalls an den Vermieter herauszugeben.
1.3 Der Mieter ist berechtigt, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume, Flächen, Anlagen und Einrichtungen im Rahmen der dem Vermieter zustehenden Befugnisse mitzubenutzen.
1.4 Der Mieter ist berechtigt, den im Garten gelegenen als Schuppen bezeichneten Raum mitzubenutzen.

§ 2 Mietzeit
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am ____________ und endet am _____________. Das Mietverhältnis ist auf diesen Zeitraum befristet, da der Vermieter nach Ablauf der Vertragszeit die Räume in folgender Weise nutzen will: ____________________________________________.
2.2 Das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach § 3 des Mietvertrags bleibt durch diese Befristung unberührt.

§ 3 Miete (Staffelmiete)
3.1 Die monatliche Miete für die in § 1 beschriebene Wohnung beträgt:
– vom ______________ bis ______________: _______ EUR
– vom ______________ bis ______________: _______ EUR
3.2 In der Miete nach Abs. 1 sind die Betriebskosten nicht enthalten. Der Mieter hat daher neben der Miete nach Abs. 1 die Betriebskosten i. S. v. § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen. Eine Aufstellung der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 1 beigefügt. Diese Anlage ist wesentlicher Bestandteil des Vertrags.
3.3 Der Mieter hat auf die Betriebskosten Vorauszahlungen in Höhe von _________ EUR monatlich zu leisten. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Nach erfolgter Abrechnung einer Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen für die Zukunft entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Soweit solche bestehen, richtet sich der Umlegungsmaßstab nach den gesetzlichen Bestimmungen; im Übrigen ist er von dem Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmen.
3.4 Außer den Betriebskosten i. S. v. § 2 der Betriebskostenverordnung, die der Mieter nach § 3. 2 des Mietvertrags zu tragen hat, hat der Mieter die durch die Bewirtschaftung der Wohnung dem Vermieter entstehenden weiteren Nebenkosten, nämlich die Verwaltungskosten, die Reparaturkosten sowie die Instandhaltungsrücklage zu tragen. Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, so ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.
Diese Nebenkosten betragen derzeit pro Monat
– Verwaltungskosten __________ EUR
– Reparaturkosten __________ EUR
– Instandhaltungsrücklage __________ EUR.
Diese sonstigen Nebenkosten sind bei der Bemessung der Miete nach § 3.1 nicht berücksichtigt.
3.5 Miete, Nebenkosten und Betriebskostenvorauszahlung sind von dem Mieter monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats, zu entrichten. Der aus der Betriebskostenabrechnung geschuldete Betrag ist innerhalb von drei Wochen nach Anforderung zu bezahlen.

3.6
Die Miete ist an den Vermieter auf dessen Bankkonto Nr.: ____________________ bei der ___________________-Bank, BLZ ________________ zu zahlen.
§ 4 Mietsicherheit
4.1 Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von ______________ EUR.
4.2 Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei gleichen Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die nächstfolgenden Raten sind jeweils in den darauf folgenden Monaten fällig, sie sind wie folgt spätestens zu entrichten:
die zweite Rate am _____________, die dritte Rate am ________________.
4.3 Der Vermieter hat den gezahlten Kautionsbetrag getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Der Kautionsbetrag ist zumindest mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
4.4 Über die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Wenn dem Vermieter kein fälliger Gegenanspruch aus dem Mietverhältnis zusteht, ist der Kautionsbetrag einschließlich Zinsen ____ Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters zurückzuzahlen.

§ 5 Instandhaltung und Instandsetzung
5.1 Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter, sofern Schäden nicht von dem Mieter oder von seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht worden sind.
5.2 Die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten während der Mietzeit bis zum Betrag von _____________ EUR im Einzelfall trägt der Mieter, wenn es sich um die Behebung von Schäden an Teilen der Wohnung handelt, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Wasserhähne bzw. Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Rollläden, WC- und Badewannenarmaturen, Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen etc. Die Verpflichtung zur Kostentragung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen in Höhe von _____ % der Jahresmiete, höchstens jedoch ______________ EUR jährlich.

§ 6 Mängel der Mietsache, Pflicht zur Mängelanzeige
6.1 Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Der Mieter hat für ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache und für ausreichende Lüftung und Heizung der überlassenen Räume zu sorgen.
6.2 Zeigt sich ein nicht nur unwesentlicher Mangel der Mietsache oder wird eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache oder des Grundstücks gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Das Gleiche gilt, wenn sich ein Dritter eines Rechts an der Sache berühmt.
6.3 Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der dem Mieter obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt werden. Der Mieter haftet auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen.
6.4 Wird der Mangel nach der Anzeige durch den Mieter nicht unverzüglich beseitigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen.

§ 7 Schönheitsreparaturen
7.1 Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.
7.2 Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
7.3 Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.
Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder von Beauftragten des Vermieters zu dulden.

§ 8 Untervermietung
8.1 Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache unterzuvermieten.
8.2 Die Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Wohnraum durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund kann auch in der Person des Dritten vorliegen.
8.3 Der Mieter hat das einem Dritten, dem der Gebrauch der Mietsache überlassen wurde, beim Gebrauch zur Last fallende Verschulden zu vertreten.

§ 9 Tierhaltung
9.1 Für die Haltung von Haustieren bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters.
9.2 Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.
9.3 Für die Haltung von Kleintieren ist eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich, soweit sich die Anzahl der Tiere in den üblichen Grenzen hält.

§ 10 Betreten der Mietsache
10.1 Der Vermieter oder Beauftragte des Vermieters dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustands oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten betreten. Dasselbe gilt, wenn der dringende Verdacht besteht, dass der Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen von der Mietsache vertragswidrig Gebrauch machen oder wenn sie ihre Obhuts- und Sorgfaltspflichten grob vernachlässigen. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.
10.2 Will der Vermieter die Eigentumswohnung verkaufen, oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder dessen Beauftragte auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten zu besichtigen. Ebenso hat der Mieter das Betreten der Mietsache durch einen Sachverständigen zur Feststellung des Mietwerts nach §§ 558 ff. BGB zu dulden.
10.3 Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters nach Abs. 1 und 2 ausgeübt werden können.
10.4 In Fällen dringender Gefahr kann der Vermieter die Mietsache auch ohne Vorankündigung sowie bei Abwesenheit des Mieters betreten.

§ 11 Rückgabe der Mietsache
11.1 Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Alle Schlüssel, auch die von dem Mieter selbst beschafften, sind dem Vermieter zu übergeben. Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter oder seine Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen.
11.2 Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf der Mieter wegnehmen. Der Vermieter kann die Ausübung dieses Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.
11.3 Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.

§ 12 Vertretung, Vollmacht
Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch unter Vorbehalt schriftlichen Widerrufs bis auf Weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder zur Abgabe solcher Erklärungen. Die Vollmacht gilt auch für Kündigungen und Mietaufhebungsverträge. Ein Widerruf der Vollmacht wird erst für Erklärungen wirksam, die nach seinem Zugang abgegeben werden.

§ 13 Regelungen der Eigentümergemeinschaft
13.1 Die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über das Zusammenleben im Haus und die Teilungserklärung sind für den Mieter verbindlich. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter Abschriften der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung sowie der einschlägigen Beschlüsse der Wohnungseigentümer auszuhändigen.

13.2 Abs.1 gilt auch für spätere Änderungen der dort genannten Bestimmungen und die nach Abschluss des Mietvertrags getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, wenn die Änderungen unter Berücksichtigung der Interessen der Vermieters für den Mieter zumutbar sind. Der Vermieter wird den Mieter von solchen Änderungen unverzüglich in Kenntnis setzen.
13.3 Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist berechtigt, dem Mieter die zur Aufrechterhaltung der Hausordnung erforderlichen Einzelanweisungen zu erteilen. In Notfällen ist der Verwalter neben dem Vermieter berechtigt, die Wohnung zu betreten.

§ 14 Schriftform
Andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen bestehen nicht. Nebenabreden sind nicht getroffen.
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für diese Schriftformklausel.

 

________________________, den _________________
(Ort, Datum)
_______________________
Unterschrift(en) Vermieter
_______________________
Unterschrift(en) Mieter

Anlage 1 des Mietvertrags

Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
2. Die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
10. Die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. Die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten.
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Dieser Textbaustein ist nur zu aktivieren, wenn die Betriebskosten nach der seit 1. Januar 2004 anstelle der Anlage 3 zu § 27 II. BV geltenden Betriebskostenverordnung abgerechnet werden.