Vermietung eines Einfamilienhauses – Muster

Einfamilienhaus, Mietvertrag

Zwischen
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– im Folgenden „Vermieter“ genannt –
und
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– im Folgenden „Mieter“ genannt –
wird folgender Mietvertrag über ein Einfamilienhaus geschlossen:
§ 1 Mietgegenstand
1.1 Der Vermieter vermietet an den Mieter das in ________________________________ gelegene Einfamilienhaus, bestehend aus 6 Zimmern, Küche, Bad, Toilette, Gäste-WC, Diele, Balkon, Dachboden und Kellergeschoss mit ca. ______ qm sowie Garten mit ca. ______ qm (und Garage) zu Wohnzwecken.
1.2 Der Mieter erhält für die Dauer der Mietzeit 3 Hausschlüssel, 2 Kellerschlüssel, 2 Briefkastenschlüssel sowie je 2 Zimmerschlüssel. Der Mieter darf zusätzliche Schlüssel nur mit Einwilligung des Vermieters anfertigen lassen. Diese sind bei Rückgabe der Mietsache gegen Kostenerstattung ebenfalls an den Vermieter herauszugeben.
1.3 Während der Mietdauer erntereif werdende Gartenerzeugnisse stehen dem Mieter zu.
§ 2 Mietzeit
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am _______________ und läuft auf unbestimmte Zeit.
2.2 Wird die Mietsache zur vereinbarten Zeit nicht zur Verfügung gestellt, so kann der Mieter Schadensersatz nur fordern, wenn dem Vermieter wegen der nicht rechtzeitigen Bezugsfertigkeit oder Räumung der Mietsache durch den Vormieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das Recht des Mieters zur Mietminderung und fristlosen Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Gebrauchsgewährung bleibt unberührt.
2.3 Das Kündigungsrecht des Mieters und des Vermieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
§ 3 Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise
3.1 Die Miete für das in § 1 beschriebene Einfamilienhaus beträgt monatlich _____________ EUR.
3.2 In der Miete nach Abs. 1 sind die Betriebskosten nicht enthalten. Der Mieter hat daher neben der Miete die Betriebskosten i. S. v. § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen. Eine Aufstellung der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 1 beigefügt. Diese Anlage ist wesentlicher Bestandteil des Vertrags.
3.3 Der Mieter hat die Betriebskosten soweit möglich unmittelbar und direkt gegenüber dem jeweiligen Leistungserbringer zu bezahlen. So wird der Mieter Strom, Gas und Wasser auf eigene Rechnung direkt beziehen und das Haus auf eigene Kosten beheizen. Auf die übrigen Betriebskosten hat der Mieter Vorauszahlungen in Höhe von _________ EUR monatlich zu leisten. Über diese Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Nach erfolgter Abrechnung einer Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen für die Zukunft entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Im Fall des Auszugs des Mieters während der Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen Abrechnung vorzunehmen.
3.4 Miete und Betriebskostenvorauszahlung sind vom Mieter monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats zu entrichten. Der aus der Betriebskostenabrechnung geschuldete Betrag ist innerhalb von drei Wochen nach Anforderung zu bezahlen.

§ 4 Mietsicherheit
4.1 Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von ________________ EUR.
4.2 Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate ist jeweils in den darauffolgenden Monaten fällig; sie sind wie folgt spätestens zu entrichten:
die zweite Rate am ___________________
die dritte Rate am ___________________.
4.3 Der Vermieter hat den gezahlten Kautionsbetrag getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Der Kautionsbetrag ist zumindest mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
4.4 Über die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Wenn dem Vermieter kein fälliger Gegenanspruch aus dem Mietverhältnis zusteht, ist der Kautionsbetrag einschließlich Zinsen ____ Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters zurückzubezahlen.
§ 5 Instandhaltung und Instandsetzung
5.1 Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter, sofern Schäden nicht vom Mieter oder von seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht worden sind.
5.2 Die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten während der Mietzeit bis zum Betrag von _________ EUR im Einzelfall trägt der Mieter, wenn es sich um die Behebung von Schäden an Teilen des Hauses handelt, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Wasserhähne bzw. Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Rollläden, WC- und Badewannenarmaturen, Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen etc. Die Verpflichtung zur Kostentragung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen in Höhe von ___ % der Jahresmiete, höchstens jedoch _________ EUR jährlich.
§ 6 Mängel der Mietsache, Pflicht zur Mängelanzeige
6.1 Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache und für ausreichende Lüftung und Heizung der überlassenen Räume zu sorgen. Darüber hinaus hat der Mieter den Garten nach gärtnerischen Grundsätzen zu pflegen und zu unterhalten. Für die Abweichung von der bisherigen Nutzungs- und Anlageart und für die Vornahme einer anderen Pflanzung bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Vermieters.
6.2 Zeigt sich ein nicht nur unwesentlicher Mangel der Mietsache oder wird eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache oder des Grundstücks gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Das Gleiche gilt, wenn sich ein Dritter eines Rechts an der Sache berühmt.
6.3 Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der dem Mieter obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt werden. Der Mieter haftet auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen.
6.4 Wird der Mangel nach der Anzeige durch den Vermieter nicht unverzüglich beseitigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Der Mieter ist im Fall des Verzugs auch berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Der Vermieter haftet auf Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache und Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels nur, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

§ 7 Schönheitsreparaturen
7.1 Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.
7.2 Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden:
– alle drei Jahre: Küche, Bad, Dusche, Toilette;
– alle fünf Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure;
– alle sieben Jahre: sonstige Nebenräume.
7.3 Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
7.4 Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.
Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder von Beauftragten des Vermieters zu dulden.
7.5 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, der dem Abnutzungsgrad der Räume entspricht. Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.
Berechnungsbeispiel 1:
Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung in dem üblichen Umfang abgenutzt. In diesem Fall gilt:

tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
erforderliche Renovierungsfrist 5 Jahre
Beteiligungsquote 4/5

Berechnungsbeispiel 2:
Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung aber nicht stärker abgenutzt, als es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Deshalb verlängert sich die erforderliche Renovierungsfrist entsprechend von 5 Jahre auf 10 Jahre. In diesem Fall gilt:

tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
erforderliche Renovierungsfrist 10 Jahre
Beteiligungsquote 4/10

§ 8 Überlassung der Mietsache an Dritte
8.1 Der Mieter ist nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Mietsache unterzuvermieten.
8.2 Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung der Mietsache oder eines Teils derselben an einen Dritten, kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
8.3 Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, wenn nicht entweder in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde, oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann der Vermieter die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
8.4 Überlässt der Mieter den Gebrauch an der Mietsache einem Dritten, so hat der Mieter ein diesem beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
§ 9 Tierhaltung
9.1 Für die Haltung von Haustieren bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters.
9.2 Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Belästigungen der Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache einschließlich des Grundstücks nicht zu erwarten sind.
9.3 Für die Haltung von Kleintieren ist eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich, soweit sich die Anzahl der Tiere in den üblichen Grenzen hält.
§ 10 Haushaltsmaschinen
Das Aufstellen von Haushaltsmaschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Wäschetrockner) bedarf der Erlaubnis des Vermieters.
§ 11 Antenne
Die Errichtung privater Antennen jeglicher Art auf dem Dach, an den Hausteilen oder an den Außenflächen bedarf der Erlaubnis des Vermieters.
§ 12 Verkehrssicherungspflicht
12.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf und vor dem Grundstück die Gehwege regelmäßig zu reinigen und von Schnee und Eis freizuhalten bzw. zu streuen. Der Mieter übernimmt insoweit hinsichtlich des Mietgegenstands die Verkehrssicherungspflicht.
12.2 Der Mieter stellt den Vermieter im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter aus Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht insoweit in Bezug auf das Mietobjekt frei.
§ 13 Betreten der Mietsache
13.1 Der Vermieter oder Beauftragte des Vermieters dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustands oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten betreten. Dasselbe gilt, wenn der dringende Verdacht besteht, dass der Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen von der Mietsache vertragswidrig Gebrauch machen oder wenn sie ihre Obhuts- und Sorgfaltspflichten grob vernachlässigen. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.
13.2 Will der Vermieter das Grundstück verkaufen oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder dessen Beauftragte auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten zu besichtigen. Ebenso hat der Mieter das Betreten der Mietsache durch einen Sachverständigen zur Feststellung des Mietwerts nach §§ 558 ff. BGB zu dulden.
13.3 Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters nach Abs. 1 und 2 ausgeübt werden können.
13.4 In Fällen dringender Gefahr kann der Vermieter die Mietsache auch ohne Vorankündigung sowie bei Abwesenheit des Mieters betreten.

§ 14 Rückgabe der Mietsache
14.1 Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Alle Schlüssel, auch die von dem Mieter selbst beschafften, sind dem Vermieter zu übergeben. Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter oder seine Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen.
14.2 Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf er wegnehmen. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts durch den Mieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.
14.3 Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.
§ 15 Schriftform
Andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen bestehen nicht. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen.

___________________, den _____________
(Ort, Datum)

__________________________________ ________________________________
Unterschrift(en) Vermieter Unterschrift(en) Mieter

Anlage 1 des Mietvertrags

Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
2. Die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
10. Die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
14. Die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten.
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.