Kategorie: immobilien

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Besichtigungen von Immobilien

Der Kauf einer Immobilie ist wahrscheinlich eines der größten finanziellen Vorhaben in Ihrem Leben. Wenn Sie nicht schon Häuser gebaut haben, andere Objekte erworben und selbst handwerkliche Arbeiten ausgeführt haben, dann wissen Sie wahrscheinlich nicht, was auf Sie zukommt, wenn Sie es mit Mängeln an einem Objekt zu tun haben.
Das Geld und die Zeit lohnt sich, wenn Sie Sachverständige und andere Experten beauftragen, die wichtigsten Anlagen und möglichen Problembereiche eines Hauses zu begutachten. Sie können sich nicht unbedingt auf die Zusage eines Verkäufers verlassen. Und deshalb empfehle ich Ihnen, Untersuchungen durch Sachverständige durchführen zu lassen und die Behebung der Mängel durch den Verkäufer im Kaufvertrag festzuhalten.

Bei der Inspektion der folgenden Bereiche sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen:
✓Der allgemeine Zustand des Objekts. Blättert beispielsweise die Farbe des Außenanstrichs, sind die Böden eben, funktionieren die eventuell mit verkauften Haushaltsgeräte, und so weiter?
✓Sind die elektrischen Anlagen, die Heizung und die sanitäre Installation in Ordnung?
✓Ist das Fundament in Ordnung oder ist der Keller feucht?
✓Ist das in Dach in Ordnung (besondere Vorsicht sollten Sie bei Flachdächern walten lassen)?
✓Ist das Haus frei von Ungeziefer?

Das Honorar für Sachverständige macht sich sehr oft bezahlt. Wenn sie Probleme aufdecken, deren Sie sich nicht bewusst waren, als Sie den Kaufpreis aushandelten, dann kann Ihnen der Sachverständige die Informationen geben, mit denen Sie zum Verkäufer gehen können, damit er die Probleme beseitigt oder den Kaufpreis des Objekts reduziert.
Akzeptieren Sie nie den Sachverständigenbericht eines Verkäufers als einzige Informationsquelle. Wenn der Verkäufer einen Sachverständigen beauftragt, dann wird er das Objekt sicher nicht so gründlich und kritisch betrachten. Lesen Sie den Sachverständigenbericht des Verkäufers aber beauftragen Sie selbst ebenfalls einen Sachverständigen. Hüten Sie sich vor Sachverständigen, die bei Immobilienmaklern beliebt sind. Vielleicht sind sie deshalb so beliebt, weil sie nicht besonders kritisch sind und nicht alle Probleme eines Objekts aufzeigen.
Auf alle Fälle sollten Sie verschiedene Sachverständige ansprechen. Fragen Sie nach, wie ausführlich der Bericht sein wird. Bitten Sie auch um Referenzen und um ein Beispiel eines Berichts.
Am Tag vor der Beurkundung sollten Sie noch einmal durch Ihr künftiges Haus gehen um sicherzustellen, dass es in dem Zustand ist, in dem es bei der Besichtigung war, und dass alle Geräte und Gegenstände, die im Kaufvertrag aufgeführt sind (und für die Sie bezahlen), immer noch im Haus sind. Es kam schon vor, dass Verkäufer sich plötzlich nicht mehr erinnern konnte, was im Haus bleiben sollte, oder dass die Möbelpacker beim Auszug die Geräte mitgenommen haben.

Auflassungsvormerkung und Notargebühren
Hypothekenbanken verlangen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um sich davor zu schützen, dass ein anderer rechtmäßig Anspruch auf Ihr Anwesen anmelden kann. Dies kann beispielsweise Vorkommen, wenn sich ein Ehepaar trennt und derjenige, der im Haus bleibt, sich entscheidet zu verkaufen und mit dem Geld durchbrennen will. Wenn beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dann hat derjenige, der das Objekt verkauft (möglicherweise indem er die Unterschrift des anderen Ehepartners fälscht) kein Recht, dies zu tun. Der andere Ehepartner könnte zurückkommen und seine Rechte auf das Objekt geltend machen. Wurde der Kaufpreis schon bezahlt, dann stehen Sie und der Kreditgeber mit leeren Händen da.
Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch, sowohl die Auflassungsvormerkung als auch die Eintragung als Eigentümer, ist gebührenpflichtig. Auch der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, verlangt eine bestimmte Gebühr. Dabei ist es völlig gleich, welcher Notar den Kaufvertrag beurkundet – die Gebühren bleiben immer gleich. Sie brauchen also nicht herumzulaufen und einen möglichst preisgünstigen Notar zu suchen. Das Honorar der Notare ist in einer Gebührenordnung festgehalten.

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Objektbewertung und finanzielle Vorhersagen bei Immobilienkauf

Wie wissen Sie, was ein Objekt wirklich wert ist? Einige sagen, es hat den Wert, was ein finanziell gut gestellter Käufer bereit ist zu bezahlen. Doch einige Käufer zahlen mehr als ein Objekt wirklich wert ist. Und manchmal erzielen Käufer, die geduldig sind, sich gründlich vorbereiten und hart verhandeln, Preise, die unterhalb des Marktwerts liegen.
Es lohnt sich, ein wenig zu rechnen, um herauszufinden, welche Erlöse und Kosten ein Mietobjekt bringt, wenn Sie entscheiden, ob Sie ein solches Objekt kaufen sollten und wenn Sie den Wert des Objekts bestimmen. In den folgenden Abschnitten erledigen wir diese wichtigen Kalkulationen.

Cash Flow
Der Cash Flow ist der Unterschied zwischen dem Geld, das ein Objekt einbringt und den Kosten dieses Objekts. Wenn Sie für ein Objekt so viel bezahlen, dass die Ausgaben (Hypotheken und Grundsteuern) ständig über den Einnahmen liegen, dann verlieren Sie Geld. Vielleicht haben Sie so große finanzielle Reserven, dass Sie den vorübergehenden Geldverlust in den ersten Jahren überstehen können, aber Sie müssen wissen, worauf Sie sich einlassen.

Einer der größten Fehler, den Neulinge im Mietgeschäft machen, ist, dass sie nicht die gesamten Kosten erfassen, die mit dem Objekt in Zusammenhang stehen. Im schlimmsten Fall kann es zur persönlichen Zahlungsunfähigkeit kommen, weil der Cash Flow ständig negativ ist (die Kosten überschreiten die Einnahmen). In anderen Fällen konnte ich beobachten, wie negativer Cash Flow die Fähigkeit der Anleger einschränkte, wichtige andere finanzielle Ziele zu erreichen. Der nächste Fehler, den Anleger in Mietobjekte machen, ist den Dokumenten zu glauben, die Verkäufer und Ihre Makler vorbereiten. Genauso wie ein Arbeitgeber eine Bewerbung liest, sollten Sie solche Dokumente eher als Werbung betrachten und nicht als Quelle objektiver Informationen. Es kommt auch vor, dass Verkäufer und Makler lügen. In den meisten Fällen enthalten diese Dokumente viele Vorhersagen und eine Darstellung der optimalen Möglichkeiten.

Wenn Sie Vorhaben ein Mietobjekt zu kaufen, dann lassen Sie sich vom Verkäufer die Anlage Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zur Einkommensteuererklärung zeigen. In der Einkommensteuererklärung versuchen Steuerpflichtige in der Regel die Erlöse möglichst klein zu halten und dafür alle Kosten zu benennen – genau das Gegenteil von dem, was Verkäufer und ihre Makler in Exposes darstellen. Vertraulichkeit und Privatsphäre sind kein Thema, wenn Sie nach dieser Anlage fragen, denn Sie wollen ja schließlich nicht die gesamte Steuererklärung sehen.
Sie sollten sich darauf vorbereiten, eine Einnahmen/Ausgaben-Überschussrechnung lesen zu können, die auf Fakten und realistischen Annahmen beruht. Sicher, es gibt Zeiten in denen Optimismus und positives Denken angebracht sind, beispielsweise wenn Sie sich in einem Schneesturm verirrt haben. Wenn Sie pessimistisch denken, kann es sein, dass Sie nicht lebendig herauskommen! Aber die Entscheidung, ob Sie ein Mietobjekt kaufen oder nicht, ist keine Situation, in der es um Leben oder Tod geht. Lassen Sie sich Zeit, halten Sie Ihre Augen offen und gehen Sie mit einer gesunden Skepsis an diese Aufgabe.

Bewertung des Objekts
Die Berechnung des Cash Flow eines Objekts ist ein wichtiger erster Schritt um den Wert einer Immobilien herauszufinden. Doch der Cash Flow allein bietet nicht ausreichend Informationen, um zu entscheiden, ob man eine bestimmte Immobilie kaufen soll. Nur weil ein Objekt einen positiven Cash Flow hat, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie kaufen sollten. Immobilien wer-
den oft für geringere Beträge verkauft und haben deshalb in Regionen einen besseren Cash Flow, wenn Anleger davon ausgehen, dass Sie dort geringere Wertzuwachse erzielen. Bei Aktien haben Sie mehr Hinweise auf den Wert eines bestimmten Wertpapiers. Die Aktien der meisten Unternehmen werden täglich gehandelt, und so haben sie zumindest den Kurs des letzten Verkaufs, bei dem Sie schon einmal ansetzen können. Natürlich bedeutet es nicht, dass eine Aktie, weil Sie zuletzt für 50 € gehandelt wurde, diesen Betrag auch wert ist. Anleger sind entweder zu optimistisch oder zu pessimistisch.

So wie man Aktien mit vergleichbaren Aktien vergleichen sollte, so sollte man auch den Wert von Immobilien immer mit dem Wert vergleichbarer Immobilien vergleichen. Was aber, wenn alle Immobilien überbewertet sind – dann hilft ein Vergleich nicht, die überhöhten Preise zu erkennen. Außer, dass man einzelne Objekte miteinander vergleicht, müssen Sie auch Bewertungen anstellen, ob die Preise aus historischer Sicht zu hoch, zu niedrig oder gerade richtig sind.

Um den Wert eines Objekts festzustellen, können Sie drei verschiedene Wege ein- schlagen. Sie können einen Gutachter bestellen, Sie können sich der Hilfe eines Immobilienmaklers versichern oder selbst rechnen. Diese Wege sind nicht unbedingt einzeln zu gehen – wahrscheinlich wollen Sie zumindest die Zahlen und Analysen eines Gutachters oder eines Maklers überprüfen. Hier sind die Vorteile und Nachteile der verschiedenen Möglichkeiten, die Sie nutzen können, um den Wert eines Objekts zu bestimmen:

✓Gutachter. Der größte Vorteil eines Gutachters ist, dass er die Bewertung von Immobilien berufsmäßig erledigt. Mit einem Gutachten haben Sie handfeste Fakten in der Hand, um mit einem Verkäufer zu verhandeln. Allerdings sollten Sie sicher sein, dass der Gutachter ausreichend Erfahrung mit der Art des Objektes hat, das Sie möglicherweise kaufen wollen. Fragen Sie nach, welche anderen ähnliche Objekte er in der letzten Zeit in dieser Region begutachtet hat. Der Nachteil von Gutachtern ist, dass sie Geld kosten. Schon ein kleines Eigenheim kann einige Hundert Euro kosten und ein größeres Gebäude kostet leicht ein paar Tausend Euro. Die Gefahr dabei ist, dass Sie für ein Gutachten über ein Objekt Geld ausgeben, das Sie letztlich doch nicht kaufen.

✓Immobilienmakler. Wenn Sie mit einem guten Immobilienmakler Zusammenarbeiten (wie Sie einen guten Immobilienmakler finden, erfahren Sie im nächsten Finanzportal), dann bitten Sie ihn, eine Liste vergleichbarer Objekte zu erstellen und Ihnen dabei behilflich zu sein, den Wert des Objektes zu bestimmen, das Sie kaufen wollen. Der Vorteil, wenn ein Makler Ihnen hilft, ist, dass Sie für diesen Service nicht extra bezahlen müssen. Der Nachteil bei Maklern ist, dass der Kaufpreis bestimmt, wie viel er an Ihnen verdienen kann. Je mehr Sie bereit sind für ein Objekt zu bezahlen, umso wahrscheinlicher ist es, dass Sie den Immobilienmakler reich machen. Er hat natürlich ein Interesse, dass der Kaufpreis möglichst hoch angesetzt wird.

✓Sie machen es selbst. Wenn Sie es gewohnt sind zu rechnen und zu analysieren, können Sie versuchen, den Wert des Objekts selbst zu bestimmen. Schwierig ist es, vergleichbare Objekte zu finden. Identische Objekte zu finden ist nahezu unmöglich, und deshalb müssen Sie ähnliche Objekte finden und dann Korrekturen an deren Verkaufspreis vornehmen, so dass Sie wirklich Äpfel mit Äpfeln vergleichen.

Zu den Punkten, die Ihre Analyse vergleichbarer Objekte beeinflussen, gehört der Verkaufspreis, die Qualität der Lage, die Grundstücksgröße, das Baujahr und der bauliche Zustand, die Anzahl der Wohneinheiten, die Räume in den Wohneinheiten, die Garagen, die Heizung und der Garten. Ein Immobilienmakler kann diese Informationen bereitstellen oder Sie können sie bei Objekten erheben, die Sie kennen oder von denen Sie wissen, dass sie in der letzten Zeit verkauft wurden.

Wenn beispielsweise ein vergleichbares Objekt vor einem halben Jahr für 500.000 € verkauft wurde, doch die Preise auf dem Markt in der Zwischenzeit um fünf Prozent gesunken sind, dann ziehen Sie einfach fünf Prozent vom Verkaufspreis ab. Schließlich müssen Sie wegen der Unterschiede zwischen den Objekten Preisanpassungen vornehmen. Nach einer Reihe von Anpassungen können Sie dann den Wert des Objekts, das Sie kaufen wollen, mit den Objekten vergleichen, die in der letzten Zeit verkauft wurden.

Informationsquellen beim Immobilienkauf
Für die Bewertung von Immobilien sollten Sie sich den Detektivhut aufsetzen. Wenn Sie kreativ und neugierig sind, werden Sie bald feststellen, dass dieses Spiel gar nicht so schwer ist. Sie können auf viele Weisen nützliche Informationen über eine Immobilie und die Region, in der sie sich befindet, sammeln. Zunächst einmal beginnen Sie mit Ihren Nachforschungen bei dem Immobilienmakler, der das Objekt verkauft. Die meisten Makler plaudern gern. Versuchen Sie herauszufinden, weshalb der Verkäufer überhaupt verkaufen will. Dieses Wissen hilft Ihnen bei der Verhandlung, denn Sie können dem Verkäufer dann eher ein interessantes Angebot unterbreiten.

Wegen der finanziellen Einzelheiten fragen Sie den Verkäufer nach Dokumenten und auch nach der Anlage zur Einkommensteuererklärung für die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung. Beauftragen Sie Sachverständige, die den Zustand des Objekts untersuchen sollen. Auch im Rathaus, genauer im Bauamt, können Sie etwas über das Objekt erfahren, wenn Sie Einsicht in die Bauakte nehmen. Dafür benötigen Sie allerdings die Zustimmung des Eigentümers. Letztlich sollten Sie auch einen Blick in das Grundbuch werfen. Dafür müssen Sie beim Amtsgericht ein berechtigtes Interesse nachweisen. Einfacher ist die schriftliche Zustimmung des Verkäufers.

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Genau welche Immobilien sollen Sie kaufen

Sind Sie bereit, ein Eigenheim zu kaufen, dann müssen Sie einige Entscheidungen darüber treffen, was und wo Sie kaufen möchten. Wenn Sie in grauen Vorstädten aufgewachsen sind, dann könnte der Traum von einem Eigenheim ein traditionelles Einfamilienhaus sein, mit einem Garten, ein paar Kindern und einem Hund oder einer Katze. Doch Einfamilienhäuser sind keinesfalls die häufigsten Wohnungen, insbesondere nicht in teuren städtischen Umgebungen. Es gibt andere Wohnmöglichkeiten in Regionen mit dichter Besiedlung:
✓Eigentumswohnungen. Dies sind in der Regel Wohneinheiten, die neben und übereinander angeordnet sind. Viele Gebäude waren früher Häuser mit Mietwohnungen und sind später mit einer Teilungserklärung in Eigentumswohnung umgewandelt worden. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann erwerben Sie sowohl Ihr Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum (Anteile am Garten, an den Fluren und Treppenhäusern, an der Waschküche, dem Fahrradkeller und so weiter).
✓Stadthäuser. Stadthäuser sind nur ein anderer Name für Reihenhäuser. Sie sind eine Mischung zwischen Häusern mit Eigentumswohnungen und einem Einfamilienhaus. Sie ähneln Miethäusern, weil sie aneinander gebaut sind, und Einfamilienhäusern, weil sie oft in zweigeschossiger Bauweise erstellt wurden, für eine Familie gedacht sind und einen kleinen Garten haben.

Alle Arten von Häusern, die von mehreren Parteien genutzt werden, bieten Ihnen zwei mögliche Vorteile. Erstens, in diesen Häusern bekommen Sie für Ihr Geld in der Regel mehr Wohnraum. Das ist einzusehen, weil bei einem Einfamilienhaus ein sehr großer Teil der Kosten für das Grundstück aufgebracht werden muss. Land ist gut für Erholung und spielende Kinder, aber man lebt auf ihm nicht wie in einer Wohnung. Mehrere Parteien in einem Haus maximieren den Wohnraum für das Geld, das Sie ausgeben. Ein weiterer Vorteil von Häusern mit mehreren Parteien ist, dass Sie in vielen Situationen nicht persönlich für die Instandhaltung verantwortlich sind, weil die Eigentümergemeinschaft (die Rücklagen für Reparaturen und Unterhaltung bildet) sich darum kümmert. Wenn Sie nicht die Zeit, Energie oder den Wunsch haben, ein Objekt zu pflegen, dann ist ein Haus mit mehreren Parteien sehr sinnvoll. Außerdem bieten diese Gebäude mehr Sicherheit als ein alleinstehendes Haus und möglicherweise können Sie Erholungseinrichtungen wie beispielsweise ein Schwimmbad, eine Sauna oder Partyräume mit den anderen Bewohnern teilen.

Weshalb also kauft nicht jeder Eigentumswohnungen? Als Investment sind Einfamilienhäuser langfristig rentabler. In einem guten Immobilienmarkt steigen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, doch Einfamilienhäuser gewinnen etwas schneller und etwas mehr an Wert. Andererseits sind Eigentumswohnungen leichter zu errichten (oft entstehen zu viele) – und das größere Angebot drückt natürlich die Preise. Einfamilienhäuser finden bei Käufern größeres Interesse – die meisten Menschen bevorzugen ein allein stehendes Haus, wenn sie es sich leisten können, besonders deshalb, weil es die Privatsphäre verbessert.

Wenn Sie es sich leisten können, ein kleineres Einfamilienhaus zu kaufen, anstatt eine große Eigentumswohnung, dann sollten Sie immer das Einfamilienhaus wählen. Eigentumswohnungen sind für Leute gedacht, die keine Lust haben, sich um die Unterhaltung des Gebäudes zu kümmern und die auf die Sicherheit Wert legen, mit anderen Leuten zusammen in einem größeren Gebäude zu wohnen. Außerdem sollten Sie wissen, dass die Preise für Eigentumswohnungen in städtischen Regionen stabiler sind. Falls möglich, sollten Sie Eigentumswohnungen in Randgebieten meiden, weil dort oft viel Bauland zur Verfügung steht, das ebenfalls mit Eigentumswohnungen bebaut werden kann.
Wenn Sie sich für Eigentumswohnungen interessieren, dann sollten Sie das Objekt sehr genau begutachten. Beachten Sie die Gebühren für Unterhalt und Instandhaltung, damit diese Kosten unter Kontrolle bleiben.

Das richtige Objekt in der richtigen Lage
Es gibt Menschen, die wissen ganz genau, wo sie wohnen wollen, und deshalb besichtigen sie nur einige Objekte und kaufen dann. Die meisten Menschen benötigten jedoch viel mehr Zeit – das richtige Haus in der gewünschten Lage zu einem vernünftigen Preis zu finden, kann lange dauern. Der Kauf eines Hauses schließt auch viele Kompromisse ein, wenn Sie zusammen mit Ihrer Familie kaufen (die meisten Kompromisse müssen Sie mit Ihrem Partner schließen).

Machen Sie sich keine Illusionen darüber, wie lange es dauert, bis Sie in verschiedenen Lagen nach einem Haus gesucht haben, das Ihren Ansprüchen genügt. Wenn Sie einem Beruf nachgehen und nur gelegentlich am Wochenende und am Abend nach einem Haus suchen können, kann es sicherlich bis zu einem halben Jahr dauern, bis Sie ein Haus finden und es zu einem erfolgreichen Kaufabschluss bringen. Aber auch, wenn es bis zu einem Jahr dauert, ist das nicht zu lang. Denken Sie daran, dass Sie für dieses Objekt sehr viel Geld ausgeben, deshalb sollten Sie sich diese Zeit nehmen.
Allerdings wollen sich die wenigsten Immobilienmakler so viel Zeit lassen. Sie drängen auf Abschlüsse, weil sie an ihre Provision kommen wollen. Als Käufer sollten Sie nicht mit einem solchen Makler Zusammenarbeiten. Versuchen Sie zunächst einmal ohne Makler auszukommen, um diesem äußeren Druck zu entgehen.

Seien Sie offen
Bevor Sie mit Ihrer Suche beginnen, haben Sie sicherlich eine Vorstellung von der Art des Objektes und der Lage, die Sie interessiert, oder von dem, was Sie glauben, sich leisten zu können. Beispielsweise könnten Sie glauben, Sie könnten sich nur eine Eigentumswohnung in der Gegend leisten, die Sie sich wünschen. Wenn Sie sich aber die Zeit nehmen, auch andere Gemeinden und Gegenden zu prüfen, dann könnten Sie feststellen, dass Sie in einer anderen Lage Einfamilienhäuser finden können, die Ihren Ansprüchen genügen und die Sie sich auch leisten können. Das wüssten Sie nie, wenn Sie Ihre Suche zu schnell einengen würden.

Selbst wenn Sie in einer Gegend schon eine Zeit lang wohnen und glauben, Sie würden sie gut kennen, dann sollten Sie verschiedene Objekte in verschiedenen Lagen besichtigten, bevor Sie Ihre Suche einengen. Seien Sie offen und legten Sie die Charakteristika fest, die Sie an einer Immobilie schätzen. Es könnte sein, dass Sie bei Ihren Wünschen ein wenig flexibel sein müssen.
Haben Sie sich auf eine bestimmte Lage festgelegt, dann sollten Sie auch alle verfügbaren Objekte besichtigen. Wenn Sie 400.000 € für ein Haus ausgeben wollen, dann sollten Sie auch die Objekte besichtigen, die ein wenig teurer sind. Die meisten Immobilien werden günstiger verkauft als sie angeboten werden und es wird Ihnen gefallen, wenn Sie vielleicht ein wenig mehr ausgeben, wenn Sie sehen, was Sie dafür bekommen und auf der anderen Seite ein klein wenig sparen. Auch wenn Sie mit einem Makler Zusammenarbeiten, sollten Sie Ihre Augen offen halten, ob nicht bestimmte Objekte maklerfrei angeboten werden. Vielleicht würden Ihnen sonst einige gute Objekte entgehen.

Besichtigen, besichtigen und weiter besichtigen!
Es wäre ein Fehler, sich nur auf das zu verlassen, was Sie über eine bestimmte Lage gehört haben oder von nur wenigen Besuchen persönlich kennen. Vielleicht haben Sie gelesen oder gehört, dass in einer bestimmten Gegend häufig Überfälle Vorkommen. Das macht diese Lage nicht gefährlicher als andere. Halten Sie sich an Fakten. Erzählungen und Vorurteile entsprechen nicht immer den Tatsachen. Überprüfen Sie die folgenden Punkte:
Annehmlichkeiten. Ich hoffe, dass Sie nicht die ganze Zeit nur arbeiten und schuften müssen, um allmonatlich Ihre Hypothekenzahlungen leisten zu können. Ich hoffe, dass Sie die Zeit haben, Parks, Sportanlagen und Erholungseinrichtungen nutzen zu können. Sie können in der Nachbarschaft herumfahren, um sich einen Eindruck solcher Besonderheiten zu verschaffen. Die meisten Immobilienmakler zeigen ihren Kunden gern eine attraktive Umgebung . Wenn Sie in einer entfernteren Stadt eine Immobilie suchen, dann können Sie von der Stadtverwaltung oder dem Fremdenverkehrsamt Informationen darüber erhalten, welche Attraktionen diese Stadt zu bieten hat.

✓Schulen. Haben Sie Kinder, dann ist dies ein wichtiger Punkt für Sie. Bedauerlicherweise reicht vielen Leuten ein kurzer Eindruck über die Qualität einer Schule, ohne sich besonders darum zu kümmern. Sehen Sie sich die Schulen genau an und verlassen Sie sich nicht auf das, was man Ihnen so erzählt. Vielleicht sollten Sie auch mit Eltern von Schülern sprechen, umso zu erfahren, ob die Schule für Ihre Kinder geeignet ist. Wenn Sie keine Kinder im Schulalter haben, dann werden Sie vielleicht sagen: Was kümmern mich schon Schulen? Doch sollten Sie sich um Schulen kümmern, denn selbst wenn Sie keine Kinder haben, hat die Nähe und die Qualität von Schulen einen direkten Einfluss auf den Wert Ihres Objekts. Denken Sie auch darüber nach, selbst wenn es für Sie selbst nicht wichtig ist, weil dies den Wiederverkaufswert Ihres Objekts beeinflussen kann.

✓Grundsteuern. Wie hoch sind die Grundsteuern? Die Steuersätze unterscheiden sich in den verschiedenen Kommunen. Fragen Sie im Rathaus nach oder fragen Sie einen Immobilienmakler.

✓Die künftige Entwicklung. Besuchen Sie das Stadtplanungsamt und erkundigten Sie sich, welche Entwicklungsvorhaben und größere Veränderungen geplant sind. Damit vermeiden Sie, dass plötzlich hinter Ihrem Grundstück eine Schnellstraße gebaut wird, wovon Sie nie eine Ahnung hatten.

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Nach dem Umzug aus Ihrem Haus ein Mietobjekt machen

Wenn Sie umziehen, dann könnte es sinnvoll sein, Ihr augenblickliches Haus zu vermieten. Immerhin sparen Sie damit die Zeit und die Kosten, ein Mietobjekt zu finden und Ihr Haus zu verkaufen.
Doch leider begehen viele Menschen den Fehler, ihr augenblickliches Haus aus den falschen Gründen zu behalten, wenn Sie ein neues Haus kaufen. Diese Situation kommt dann vor, wenn Hausbesitzer ihr Haus in einem schwachen Markt verkaufen müssen. Niemandem gefällt es, Geld zu verlieren und sein Haus für weniger zu verkaufen, als man selbst dafür bezahlt hat. Und so behalten einige Eigentümer ihr Haus, bis sich die Preise wieder erholen.
Wenn Sie Vorhaben umzuziehen und Sie das Haus, in dem Sie jetzt noch wohnen, als langfristige Kapitalanlage behalten wollen, dann können Sie das tun. Doch ein Haus nur kurzfristig zu vermieten, ist normalerweise nicht besonders gut. Vielleicht mögen Sie die Verantwortung nicht, die Sie als Vermieter haben, doch werden Sie zwangsläufig Vermieter, wenn Sie Ihr Haus zur Miete anbieten.
Zweitens, wenn das Haus schließlich wieder an Wert gewinnt, dann müssen Sie den Veräußerungsgewinn versteuern. Allerdings bleibt der Veräußerungsgewinn dann steuerfrei, wenn das Haus mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz war.

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Immobilien über den Marktwert nicht kaufen

Monatelang werden Sie sich verschiedene Objekte ansehen, vielleicht Dutzende oder sogar Hunderte. Nutzen Sie diese Besichtigungen um herauszufinden, was die einzelnen Objekten wert sind. Der Angebotspreis stellt nicht den Wert eines Hauses dar – es könnte zwar so sein, doch wahrscheinlich ist es nicht. Objekte, die verkauft werden sollen, haben ihren Preis – und der Preis soll verkaufen. Objekte, die längere Zeit am Markt sind, sind oft zu teuer. Der Angebotspreis solcher Objekte gibt lediglich das Wunschdenken eines gierigen Verkäufers oder eines Immobilienmaklers wider.

Behalten Sie die Preise der Objekte, die sie besichtigt haben, im Auge und versuchen Sie festzustellen, zu welchem Preis sie wirklich verkauft wurden (gute Immobilienmakler können dies herausfinden). Objekte werden oft wesentlich günstiger verkauft, als sie angeboten werden. Wenn Sie die Verkaufspreise beobachten, dann können Sie leichter feststellen, welche Objekte Sie sich leisten können und Sie erhalten Hinweise, was ein Objekt wirklich wert ist.

Recherchieren Sie ganz genau
Haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden, dann sollten Sie unbedingt die unmittelbare Umgebung untersuchen, wenn Sie wirklich Vorhaben zu kaufen. Sie sollten schon wissen, worauf Sie sich einlassen. Besuchen Sie diese Lage zu verschiedenen Tageszeiten und an verschiedenen Tagen in der Woche. Sprechen Sie mit Leuten, die in der Gegend wohnen und vielleicht haben Sie auch die Gelegenheit, mit ihren potenziellen Nachbarn zusprechen. Stellen Sie Fragen. Sprechen Sie mit Eigentümern und mit Mietern. Weil Mieter an dieser Gegend kein finanzielles Interesse haben, werden sie eher geneigt sein, auch negative Informationen über eine Wohngegend weiterzugeben. Haben Sie sich entschieden, wo und was Sie kaufen wollen, dann könnten Sie in ein Verkaufsgespräch einsteigen.

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Hypothek zum Festzins oder zum Gleitzins beim Immobilienkauf

Ob Sie Ihre Hypothek zum Festzins oder zum Gleitzins abschließen, ist eine wichtige Entscheidung. Wägen Sie die Vorteile und Nachteile der Hypothekenarten ab und entscheiden Sie, welche in Ihrer Situation für Sie am besten ist, bevor Sie eine Immobilie kaufen.
In der Realität ignorieren viele Menschen diesen vernünftigen Ratschlag. Die Begeisterung darüber, nun ein Haus oder eine andere Immobilie zu kaufen, scheint das Urteilsvermögen zu trüben. Meine Erfahrung zeigt, dass nur sehr wenige Menschen das gesamte finanzielle Bild betrachten, bevor sie wichtige Immobilien-Entscheidungen treffen.
Leider überlassen viele Immobilienkäufer es dem Zufall, ob sie eine Hypothek mit Gleitzins oder eine Hypothek mit Festzins wählen. Wenn man beispielsweise glaubt, dass die Zinsen nur steigen können, dann scheint die Hypothek mit einem festen Zinssatz attraktiv zu sein.
Sie können den künftigen Weg der Zinssätze nicht vorhersehen. Nicht einmal die professionellen Wahrsager auf dem Finanzmarkt und die professionellen Anleger können Vorhersagen, welche Zinssätze bevorstehen. Könnten Sie diese Information vorhersehen, dann könnten Sie mit der Kapitalanlage in Anleihen und Zins-Futures und Optionen ein Vermögen machen. Schieben Sie also Ihre Kristallkugel zur Seite und stellen Sie sich die folgenden beiden wichtigen Fragen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob ein fester Zinssatz oder ein gleitender Zinssatz bei Ihrer Hypothek am besten für Sie ist.

Können Sie Risiko ertragen?
Welches Risiko könnten Sie eingehen, wenn Sie die Höhe Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen bestimmen? Wenn beispielsweise Ihr Arbeitsplatz und Ihr Einkommen unsicher sind und Sie müssen Kleinkredite aufnehmen, um zurecht zu kommen, dann können Sie sich nicht viel Risiko leisten. Sollten Sie in dieser Situation sein, dann sind Sie mit einem festen Zinssatz am besten beraten.
Sind Sie in der Lage, das finanzielle Risiko zu tragen, das mit einem gleitenden Zinssatz einher geht, haben Sie eine bessere Möglichkeit, mit einem Gleitzins Geld zu sparen als mit einem festen Zinssatz. Dieser Zinssatz beginnt niedriger und bleibt niedriger, wenn das gesamte Zinsniveau unverändert bleibt. Selbst wenn die Zinssätze steigen, werden diese im Verlauf der Vertragsdauer wahrscheinlich wieder fallen. Wenn Sie die Zinsen für eine Hypothek mit einem gleitenden Zinssatz aufbringen können, dann könnten Sie langfristig profitieren.
Gleitende Zinssätze sind dann sinnvoll, wenn Sie Ihren Kreditrahmen nicht ausschöpfen müssen. Vielleicht können Sie auch einen größeren Betrag sparen oder eine Kapitallebensversicherung wird fällig. Wenn Ihr Einkommen deutlich über Ihren Ausgaben liegt, dann müssen Sie schwankende Zinssätze nicht fürchten. Wenn Sie ein Darlehen mit gleitendem Zinssatz wählen, werden Sie sich finanziell sicherer fühlen, wenn Sie ein dickes Finanzpolster haben (eine Reserve für mindestens sechs bis zwölf Monate für die Lebenshaltungskosten) auf das Sie zurückgreifen können, wenn die Zinsen steigen.
Zu viele Immobilienkäufer lassen sich auf einen Gleitzins ein, obwohl sie ihn sich eigentlich nicht leisten können. Diejenigen, die sich das leisten können, können Geld sparen, doch früher oder später steigen die Zinsen (manchmal sogar recht deutlich). Wenn die Zinssätze steigen, dann riskieren Immobilieneigentümer, die sich keine wesentlich höheren Zahlungen leisten können, eine Finanzkrise. Haben Sie keine Reserve, die Sie einsetzen können, wie können Sie dann die monatlichen Zahlungen aufbringen – gar nicht zu reden von den anderen finanziellen Belastungen, die Immobilienbesitz mit sich bringt.
Können Sie sich den höchstmöglichen Zinssatz bei einer Gleitzins-Hypothek nicht leisten, dann sollten Sie einen solchen Vertrag auch nicht abschließen. Gehen Sie nicht das Risiko ein, dass die Zinsen höher steigen, als Sie annehmen – sie können höher steigen und Sie könnten Ihre Immobilie verlieren. Bitten Sie den Kreditgeber, die höchstmögliche Zahlung zu kalkulieren, die auf Sie zukommen könnte.
Fast alle Gleitzins-Hypotheken begrenzen den Anstieg der Zinssätze in Ihrem Hypothekenvertrag. Typisch sind 2 Prozent pro Jahr und sechs Prozent über die Laufzeit des Kredits hinweg.
Lassen Sie sich nicht auf eine Hypothek mit Gleitzinsen ein, nur weil die niedrigeren anfänglichen Zinssätze es Ihnen ermöglichen, das Objekt überhaupt zu kaufen (außer wenn Sie absolut sicher sind, dass Ihr Einkommen sich erhöhen wird, und Sie auch höhere Zahlungen verkraften können). Suchen Sie sich eine Immobilie, die Sie auch mit einem festen Zinssatz kaufen können.

Kurzfristige oder langfristige Hypotheken zu wählen?
In der Regel haben die Hypotheken eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren. Für diese Zeit schließen Sie entweder zu einem festen Zinssatz ab oder aber zu einem Gleitzins. Darüber habe ich eben schon ausführlich gesprochen. Für Sie ist aber nun die Frage wichtig, welchen Zeitraum Sie wählen sollten. Gehen
Sie einmal davon aus, dass der Kreditgeber sein Risiko (dass er Geld verliert) genau kennt. Deshalb werden Sie zu Zeiten niedriger Zinssätze Hypotheken mit kurzer Laufzeit sehr günstig bekommen (im Verhältnis zu längeren Laufzeiten) und zu Zeiten hoher Zinsen werden die kurzfristigen Kredite relativ höher sein. Auch wenn es sich dabei nur um den Nachkommabereich dreht, machen 0,5 oder 0,8 Prozent Unterschied im Endeffekt sehr viel aus.
Versuchen Sie bei niedrigem Zinsniveau immer einen möglichst günstigen langfristigen Vertrag abzuschließen, wenn möglich, sogar über 15 Jahre. Bei höherem Zinsniveau versuchen Sie einen möglichst günstigen kurzfristigen Vertrag zu bekommen.
Aber, werden Sie vielleicht sagen, in fünf oder zehn Jahren kann ich ja meine Schulden gar nicht tilgen! Das müssen Sie auch nicht. Sie können sogar die Tilgung aussetzen und bei Ablauf der Vertragsdauer die Schuld teilweise tilgen (oder auch ganz, wenn Sie so viel Geld haben), wenn Sie das Geld zur Tilgung anderweitig ansparen. Hier bietet sich besonders die Bausparkasse an. Können Sie nicht die gesamte Schuld tilgen, dann müssen Sie über die Restschuld einen neuen Vertrag aushandeln. Lassen Sie sich vom Kreditgeber dann einen Tilgungsplan ausdrucken, bei dem Sie unterschiedliche Tilgungssätze kalkulieren lassen. Wählen Sie den Tilgungssatz, mit dem Sie auch wirklich zurechtkommen, ohne Ihre anderen finanziellen und ideellen Ziele vernachlässigen zu müssen.
Versäumen Sie keinesfalls in Ihren Kreditvertrag eine Klausel über Sondertilgungen aufzunehmen. Es könnte sein, dass Sie in der Vertragslaufzeit eine Erbschaft machen oder dass Sie eine Kapitallebensversicherung ausbezahlt bekommen oder dass Sie Ihr Objekt verkaufen wollen. Wenn Sie einen höheren Betrag zusätzlich oder die Restschuld auf einmal tilgen, dann erleidet der Kreditgeber einen Zinsschaden, den er von Ihnen verlangen kann. Eine entsprechende Klausel im Vertrag bringt Sie auf die sicherere Seite und bewahrt Sie möglicherweise vor hohen Kosten.
Hat der Kreditgeber Ihnen Sondertilgungen eingeräumt, dann bedeutet dies nicht, dass Sie diese Sonderzahlungen leisten müssen, sondern nur, dass Sie diese Zahlungen leisten dürfen, ohne dass Sie dafür eine Zinsausfallentschädigung bezahlen müssen.

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Wer nicht in Immobilien investieren soll

Die Kapitalanlage in Immobilien ist nicht für alle gut. Die meisten Menschen schneiden besser ab, wenn sie ihre Beteiligungen in ein diversifiziertes Portfolio mit Aktien, beispielsweise über Aktienfonds, anlegen. Sie sollten Investments in Immobilien vermeiden, bei denen Sie Objekte verwalten müssen, wenn eine der folgenden Beschreibungen auf Sie zutrifft:

✓Sie haben keine Zeit. Der Kauf und der Besitz von Immobilien und das Dasein als Vermieter kostet sehr viel Zeit. Wenn Sie sich nicht gründlich vorbereiten, bevor Sie ein Objekt kaufen, dann kann es durchaus Vorkommen, dass Sie zu viel bezahlen oder sich eine Menge Probleme einhandeln. Für das Objektmanagement können Sie zwar einen Verwalter anstellen, der für Sie gute Mieter aussucht und beim Management des Gebäudes behilflich ist, aber das kostet Geld und verlangt von Ihnen immer noch Zeit. Außerdem sollten Sie bedenken, dass die meisten Mieter mit einer Immobilie nicht so pfleglich umgehen, wie es Eigentümer tun. Wenn jeder kleine Kratzer oder Fleck an der Tapete Ihren Blutdruck in die Höhe treibt, dann sollten Sie sich nicht dem Stress als Vermieter aussetzen.

✓Sie haben noch keine Reserven für den Ruhestand angelegt. Wahrscheinlich werden Sie beim Eintritt ins Rentenalter auch eine Rente beziehen, doch ebenso wahrscheinlich ist es, dass Sie mit dieser Rente Ihren Lebensstandard nicht aufrechterhalten können. Zwar können Sie im Ruhestand einiges sparen, doch gibt es auch viele Möglichkeiten, den Lebensabend interessant und abwechslungsreich zu gestalten – aber das kostet Geld. Deshalb empfehle ich immer, Reserven für den Ruhestand anzusparen. Außerdem kann es durchaus sein, dass Sie in höherem Alter nicht mehr allein leben können und in ein Seniorenheim gehen müssen. Mit der Durchschnittsrente können Sie bei der Unterbringung in einem Seniorenheim keine großen Sprünge machen. Gute und schöne Häuser sind teuer und jeder Handgriff des Pflegepersonals kostet zusätzliches Geld. Um nicht Ihren Kindern und Enkeln auf der Tasche zu liegen, sollten Sie für eine solche Situation Vorsorgen.
Sparen Sie also rechtzeitig für den Ruhestand an. Wenn Sie dies noch nicht getan haben, dann sollten Sie zunächst auf Immobilien verzichten oder aber bereit sein, die Immobilie als Ruhestandsreserve zu betrachten und sie im Fall der Fälle auch verkaufen können. Aus diesem Grund sollte das Objekt spätestens beim Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sein.

✓Immobilien interessieren Sie nicht. Es gibt Menschen, die sich mit Immobilien nicht wohl fühlen und sich mit Immobilien nicht auskennen. Wenn Sie Erfahrungen und Erfolg im Aktienmarkt haben, dann ist dies ein guter Grund dort zu bleiben und die Finger von Immobilien zu lassen. Langfristig bringen Aktien und Immobilien vergleichbare Renditen.

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Wo finden Sie die günstigsten Hypotheken

Sie können leicht einige 1.000 € an Zinsen und anderen Gebühren einsparen, wenn Sie nach günstigen Hypotheken suchen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie dies allein tun oder ob Ihnen jemand dabei hilft. Sie sollten sich aber auf alle Fälle umsehen, weil es schließlich um viel Geld geht!

Sie suchen selbst
Die Kreditgeber konkurrieren um Ihr Darlehen. Zwar ist es günstig, wenn viele Kreditgeber um das Geschäft mit Ihnen buhlen, weil dies die Zinsen niedrig hält, doch wird die Suche nach dem günstigsten Kredit oft zu einer schwierigen Aufgabe.
Immobilienmakler können Ihnen Kreditgeber empfehlen, mit denen sie schon einmal zusammengearbeitet haben. Diese bieten nicht unbedingt konkurrenzlos günstige Zinssätze – der Immobilienmakler hat einfach nur in der Vergangenheit mit ihnen zusammengearbeitet oder wurde für die Empfehlung bezahlt.
Sehen Sie auf den Immobilienseiten der Wochenendausgabe größerer Zeitungen nach, dann finden Sie oft Tabellen mit den derzeit gültigen Hypothekenzinsen verschiedener Anbieter. Ebenso wie Internet-Seiten, die Kreditzinsen vergleichen, sind diese Tabellen nicht immer vollständig und geben oft nicht die günstigsten Möglichkeiten an. Kreditgeber schicken ihre Bedingungen regelmäßig an die Redaktion der Zeitung und dort werden sie kostenlos abgedruckt. Benutzen Sie diese Angaben als Ausgangspunkt und rufen Sie verschiedene Kreditgeber an, die in dieser Liste die besten Konditionen bieten. Oder im Internet unter:

Baugeld Vergleich
Baunetz*de
Bellevue*de
Buhl Verlag
Bund Unabhängiger
Baufinanzberater
Capital*de
Das Haus
DM-online*de
Dr. Klein und Co
Fakt*de
Finanzpartner*de
Fuchsbriefe*de

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Wo genau kaufe ich meine ersten Immobilien

Haben Sie sich einmal entschlossen in Immobilien zu investieren, dann können Sie jede Menge Nachforschungen anstellen, um zu entscheiden, wo und was Sie kaufen wollen. In den folgenden Abschnitten erkläre ich, worauf Sie in einer Kommune und in einer Gegend achten müssen, wenn Sie dort investieren wollen. Vergessen Sie trotzdem nicht, dass Sie, wie auch in anderen Lebensbereichen, lange nach der perfekten Immobilie suchen können, sie trotzdem nie finden, nie investieren und deshalb gute Gelegenheiten, Gewinne und sogar Freude verpassen.

Wirtschaftliche Fakten
Menschen brauchen einen Ort, an dem sie leben können, aber bestimmte Gegenden sind für Menschen nicht besonders attraktiv, wenn es dort keine Arbeitsplätze gibt. Deshalb sollten Sie in Immobilien investieren, die in Gemeinden liegen, die vielerlei Arbeitsplätze anbieten. Wenn die örtliche Wirtschaft von nur wenigen Branchen geprägt wird, dann steigt mit dieser Abhängigkeit auch das Risiko Ihrer Kapitalanlage. Erkundigen Sie sich, ob es in der Gegend, in der Sie investieren wollen, kommunale
Entwicklungsgesellschaften oder Wirtschaftsförderungsgesellschaften gibt. Dies ist ein gutes Zeichen, denn diese Gesellschaften unterstützen die Ansiedlung von Gewerbe und Neugründungen. Ebenfalls ein gutes Zeichen ist es, wenn der Gewerbesteuerhebesatz relativ niedrig ist.
Denken Sie auch darüber nach, welche Branchen in der örtlichen Wirtschaft stark repräsentiert sind. Wenn die meisten Arbeitsplätze aus langsam wachsenden oder sogar rückläufigen Wirtschaftsbereichen kommen, beispielsweise der Landwirtschaft, dem Einzelhandel, der Herstellung von Schuhen und Möbeln, dann werden die Preise für Immobilien in den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht besonders schnell steigen. Andererseits haben Immobilien in Gegenden, in denen Branchen mit hohem Wachstum angesiedelt sind, eine größere Chance schneller an Wert zu gewinnen.
Untersuchen Sie auch, wie es in dieser Gegend um die Arbeitslosigkeit bestellt ist und stellen Sie fest, wie sich die Arbeitslosenzahl in den letzten Jahren verändert hat. Gut für sie ist es, wenn die Arbeitslosigkeit sinkt und viele Arbeitsplätze angeboten werden. Fragen Sie beim Arbeitsamt nach den entsprechenden Statistiken.
Ich möchte damit nicht sagen, dass Sie in ganz Deutschland nach den besten Regionen suchen sollten. Tatsächlich ist es besser, wenn Sie näher an Ihrem Wohnort investieren, weil Sie sich dann wahrscheinlich besser auskennen und nicht zu viel Zeit brauchen, um die Nachforschungen anzustellen und das Objekt später auch leichter betreuen können. Wenn Sie in einer Großstadt wohnen, oder in der Nähe davon, dann ist es durchaus möglich, dass Sie Regionen finden, die genau Ihren Wünschen entsprechen.

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Der Immobilienmarkt recherchieren bevor Sie Geld investieren

Der Preis von Immobilien wird, wie die Preise auf anderen Gebieten, von Angebot und Nachfrage bestimmt. Je geringer das Angebot je größer die Nachfrage, umso höher steigen die Preise.
John Reet, ein Autor und Anleger in Immobilien, musste es leidvoll lernen. Ich verlor das gesamte Geld, das ich in 15 Jahren mit Mietwohnungen verdient hatte, als Mitte der achtziger Jahre in Texas viele Neubauten entstanden, sagt Reet.
Stellen Sie sich vor, Sie hätten 15 Jahre lang investiert und dann alles verloren! Während der 80er Jahre gab es in einigen Regionen sehr günstige Kredite, was zu einem Bauboom führte. Doch in vielen Teilen von Texas, ebenso wie in anderen Teilen des Landes, gab es bereits jede Menge Bauland. Dieser Überfluss an Land und verfügbaren Krediten führte unausweichlich zu übermäßigem Wohnungsbau. Wenn das Angebot einer Ware schneller wächst als die Nachfrage, dann fallen in der Regel die Preise.
Der Aufwärtsdruck auf Immobilienpreise ist in Regionen mit wenig Bauland am größten. Diese Charakteristik war der Fakt, der mich am meisten anzog, als ich Mitte in der 80er Jahre in die Region um die San Francisco Bay zog. Wenn Sie eine Karte dieser Region betrachten, dann sehen Sie, dass San Francisco und die Gemeinden im Süden davon auf einer Halbinsel liegen. Der Ozean und die Berge begrenzen den Rest der Region. 82 Prozent des Landes im weiteren Bereich der San Francisco Bay kann nicht bebaut werden, weil es dort Parks und andere schützenswerte Gebiete gibt, die verhindern, dass das Land erschlossen wird, oder es ist einfach unmöglich das Land zu erschließen. Von dem Land, das überhaupt bebaut werden kann, waren 98 Prozent in San Francisco und zwei Drittel des Landes in den nahe liegenden Kreisen schon erschlossen.
Langfristig kann der Mangel an Bauland in einer Region ein Problem darstellen. Zu hohe Immobilienpreise könnten dazu führen, dass Arbeitgeber und Arbeitnehmer in weniger teure Regionen umsiedeln. Wenn Sie in Immobilien in einer Region mit wenig Bauland und hohen Immobilienpreisen investieren wollen, dann sollten Sie genau nachrechnen, um herauszufinden, ob ein solcher Deal wirtschaftlich gesehen überhaupt sinnvoll ist. (Wie man das macht, erkläre ich später in diesem Abschnitt.)
Außer dem verfügbaren Bauland sollten Sie die folgenden wichtigen Marktindikatoren für Immobilien beachten, um ein Gespür für einen bestimmten Markt zu bekommen.
✓Baugenehmigungen. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen kann Ihnen verraten, wie sich das Angebot an Immobilien bald verändern könnte. Ein langer und deutlicher Anstieg der Baugenehmigungen, über mehrere Jahre hinweg, kann darauf hinweisen, dass das Angebot an neuen Objekten die künftige Preissteigerung dämpfen könnte. Viele Regionen hatten Ende der 80er Jahre eine starke Zunahme von Neubauten zu verzeichnen, kurz bevor die Preise einen Höchststand erreichten. Andererseits gab es in den späten 70er und frühen 80er Jahren kaum noch Neubauten, als hohe Zinsen die Baubranche und die Entwicklungsgesellschaften geradezu strangulierten.
✓Leerstände. Ebenso wie die Baugenehmigungen können geringe Leerstände im Allgemeinen auf eine Wertsteigerung von Immobilien hinweisen. Wenn nur wenige zu vermietende Flächen leer stehen, bedeutet das mehr Konkurrenz und dringendere Nachfrage nach bestehenden Wohneinheiten, und das ist für Anleger ein gutes Zeichen. Umgekehrt deuten hohe Leerstände auf ein Überangebot hin, das die Mieten nach unten drückt, weil viele Vermieter miteinander in Konkurrenz um Mieter stehen.
✓Zum Verkauf stehende Objekte und die Anzahl von Verkäufen. Ebenso wie der Neubau von vielen Wohnungen ungünstig ist für den künftigen Wertzuwachs von Immobilien, ist auch ein zunehmendes Angebot ein Hinweis auf künftigen Ärger. Wenn die Objektpreise sehr hoch sind, dann entscheiden einige Anleger, dass sie mehr Geld verdienen können, wenn sie den Wertzuwachs realisieren, also das Objekt verkaufen, und anderweitig investieren. Wenn der Markt mit Verkaufsangeboten überflutet wird, dann werden mögliche Käufer wählerischer, was auf die Preise wieder Druck ausübt. Bei hohen Preisen (in Relation zu Mieten) werden potenzielle Käufer möglicherweise mieten und die Anzahl der Verkäufe im Verhältnis zum Angebot sinkt.

Ein Anzeichen für einen gesunden Immobilienmarkt ist ein abnehmendes und zahlenmäßig schwaches Angebot, weil dies darauf verweist, dass die Nachfrage der Käufer dem Angebot entspricht oder es sogar übertrifft. Wenn die Kosten für Immobilien im Vergleich zu den Mieten relativ gering sind, dann können sich mehr Mieter leisten, ein Objekt zu kaufen und deshalb steigt die Zahl der Verkäufe an.
✓Mieten. Der Trend bei den Mietpreisen, die Mieter bereit und in der Lage sind zu bezahlen, gibt über die Jahre hinweg gute Hinweise auf die Nachfrage nach Wohn- raum. Wenn die Nachfrage mit dem Angebot an Wohnraum Schritt hält und die örtliche Wirtschaft weiterhin wächst, dann steigen normalerweise auch die Mieten. Diese Zunahme ist ein positives Anzeichen für eine Wertsteigerung von Immobilien.