Kategorie: immobilien

Selbst wenn Sie perfekte oder nahezu perfekte Kredite gefunden haben, könnten Sie mit einigen Objekten Schwierigkeiten bekommen. Und natürlich haben nicht alle Käufer von Immobilien eine makellose Vergangenheit was ihre Kredite betrifft, sie haben nicht Masse von Bargeld zur Verfügung und sie sind nicht schuldenfrei. Wenn Sie zu den Kreditnehmern gehören, die mehr Hürden überspringen müssen als andere, um einen Kredit zu bekommen, dann sollten Sie die Hoffnung nicht aufgeben. Aus der Sicht der Kreditgeber sind nur wenige Schuldner perfekt, und viele Probleme sind nicht so schwierig zu beseitigen.
Die beste Verteidigung gegen die Ablehnung eines Kreditantrags ist es, diesen von vorneherein zu vermeiden. Sie sollten dem Kreditgeber alles sagen, was zu einem Problem führen könnte, bevor Sie einen Kreditantrag stellen. Wenn Sie beispielsweise wissen, dass die Anfrage bei der SCHUFA ergeben wird, dass Sie irgendwann einmal Raten zu spät bezahlt haben, weil Sie für einige Wochen außer Landes waren, dann sollten Sie eine Notiz schreiben, die diese Situation erklärt.

Sie können keine Eigenleistung erbringen
Viele, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, haben nicht viel Bargeld zur Verfügung. Damit Sie günstige Konditionen erhalten, sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Bessere Bedingungen bekommen Sie, wenn Sie 40 Prozent Eigenkapital mitbringen. Außerdem benötigten Sie eine Reserve, damit Sie die anderen Gebühren, wie beispielsweise die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, den Notar und die Bearbeitungsgebühren für den Kreditantrag bezahlen können.
Haben Sie nicht mindestens 20 % des Kaufpreises zur Verfügung, dann müssen Sie nicht in Panik geraten und auch nicht in Depressionen verfallen – Sie können Ihr Eigenheim immer noch bekommen. Vielleicht nehmen Sie einen Zwischenkredit auf, der die Eigenleistung ersetzen kann. Beachten Sie allerdings, dass Sie für diesen Kredit höhere Zinsen bezahlen müssen.
Ideal ist es, wenn Sie für die Eigenleistung einen bereits fälligen Bausparvertrag einlösen können. Der Vorteil: Sie haben bereits mindestens die Hälfte der Bausparsumme angespart und erhalten den Rest der Bausparsumme zu sehr günstigen Konditionen.
Eine andere Möglichkeit, an Ihre finanzielle Eigenleistung zu kommen ist, auf die Ersparnisse für den Ruhestand zurückgreifen. Außerdem sollten Sie ein zinsgünstiges Arbeitgeberdarlehen in Erwägung ziehen. Der Arbeitgeber hat den Vorteil, dass er Sie als gute Arbeitskraft wahrscheinlich noch über Jahre hinaus behalten wird, und Sie haben den Vorteil niedriger Zinsen.
Wenn Sie die Kosten und Mühen ungünstiger Kreditbedingungen scheuen, dann sollten Sie mit dem Kauf noch ein wenig warten. In der Zwischenzeit könnten Sie weiter ansparen. Sie könnten auch Objekte mit geringerem Kaufpreis in Betracht ziehen. Kleinere Objekte und solche, die renovierungsbedürftig sind, sind wesentlich preisgünstiger im Angebot und damit sind die 20 Prozent Eigenleistung absolut gesehen wesentlich niedriger.
Schließlich können Sie sich möglicherweise zu günstigen Bedingungen das Geld von Verwandten leihen. Vielleicht haben Ihre Eltern oder Großeltern Geld übrig, das sie Ihnen zur Verfügung stellen und möglicherweise sogar schenken!

Der Bericht über Ihre Kreditwürdigkeit
Verspätete Ratenzahlungen, versäumte Zahlungen oder Schulden, die Sie nie zurückgezahlt haben, können den Bericht über Ihre Kreditwürdigkeit trüben und einen Kreditgeber davon abhalten, Ihnen ein Hypotheken-Darlehen zu gewähren. Für den Fall, dass Ihr Kreditantrag wegen eines solchen Berichtes über Ihre Bonität abgelehnt wird, bitten Sie bei der SCHUFA um eine Kopie der über Sie gespeicherten Daten.
Sind alle Angaben richtig dokumentiert, dann müssen Sie versuchen, dem Kreditgeber das zu erklären. Hat der Kreditgeber kein Einsehen, dann sollten Sie es anderweitig versuchen. Verschweigen Sie diese Probleme nicht und vielleicht finden Sie jemanden, der Ihnen eine Hypothek anbietet.
Manchmal kann man das Gefühl haben, man sei nicht mehr Herr der Situation, wenn man einen Kreditantrag stellt. In Wirklichkeit jedoch kann man eine Reihe dieser Probleme selbst in Ordnung bringen. Und die Probleme, die man nicht beseitigen kann, die kann man oft erklären. Bedenken Sie, dass einige Kreditgeber flexibler sind als andere. Nur weil Ihr Antrag von einer Hypothekenbank abgelehnt wurde, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie auch von anderen eine Ablehnung erhalten werden.
Sollten sich unter den Einträgen bei der Schufa falsche Angaben befinden, so haben Sie ein Anrecht darauf, dass diese korrigiert werden, und es kostet Sie keinen Pfennig. Wichtig ist, dass diejenigen, die falsche Angaben gemacht oder Löschungen nicht vorgenommen haben, die Sache wieder richtig stellen.

Das Wertgutachten fällt zu gering aus
Selbst wenn Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, Ihre Kreditauskunft sauber ist und Sie eine angemessene Eigenleistung erbringen können, könnte der Kreditgeber das Darlehen ablehnen, wenn das Wertgutachten für das Objekt, das Sie kaufen wollen, zu gering ausfällt. Es ist eigentlich unüblich, dass ein Wertgutachten geringer ausfällt als ein Käufer bereit ist zu zahlen – doch gibt es die Möglichkeit, dass der Marktwert des Objekts niedriger liegt als Sie zu zahlen bereit sind.
Nehmen wir an, Ihnen gefällt das Objekt immer noch, dann sollten Sie mit diesem Wertgutachten in neue Preisverhandlungen eintreten und einen geringeren Kaufpreis aushandeln.

Nicht genügend Einkommen
Sind Sie selbstständig oder haben in der letzten Zeit Ihren Arbeitsplatz gewechselt, dann ist es möglich, dass Ihr derzeitiges Einkommen nicht dem Einkommen in der Vergangenheit entspricht, oder noch bedeutsamer, Ihr Einkommen entspricht nicht den Vorstellungen des Kreditgebers, hinsichtlich der Höhe der Kreditsumme, die Sie beantragen. Einen Ausweg finden Sie, wenn Sie Ihre Eigenleistung erhöhen. Wenn Sie beispielsweise 30 oder 40 % des Kaufpreises als Eigenleistung aufbringen und ein erstklassiges Objekt kaufen wollen, könnte ^es durchaus sein, dass der Kreditgeber auf einen Einkommensnachweis verzichtet. In Wirklichkeit ist es dem Kreditgeber egal, wie hoch Ihr Einkommen ist, er möchte nur sicherstellen, dass die Hypothekenbank an ihr Geld kommt, falls Sie zahlungsunfähig werden. Dies ist dann gegeben, wenn das Objekt in einer Zwangsversteigerung die Restschuld einbringen kann.
Eine letzte Möglichkeit ist, dass Sie für das Darlehen einen Bürgen haben, der dann eintritt, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten können. Allerdings wird auch der Bürge einer strengen Bonitätsprüfung unterzogen.

Refinanzierung
Für die Refinanzierung einer Hypothek kann es eigentlich nur zwei Gründe geben. Der erste Grund könnte sein, dass seit Beginn der Vertragslaufzeit die allgemeinen Zinsen deutlich gesunken sind, und Sie deshalb das Gefühl haben, Sie würden zu viel bezahlen.
Der zweite Grund für die Refinanzierung einer Hypothek ist, dass Sie noch während der Vertragslaufzeit beabsichtigen, Ihr Eigenheim (hoffentlich Gewinn bringend) zu veräußern.
Grundsätzlich gilt, dass Verträge einzuhalten sind, und deshalb wird keine Hypothekenbank bereit sein, eine Kündigung eines Vertrages hinzunehmen, wenn Sie lediglich einen neuen, günstigeren Vertrag aushandeln wollen. Allerdings sollten Sie in Ihren Vertrag eine Klausel aufnehmen, dass Sie Sondertilgungen leisten dürfen. Das könnte bedeuten, dass Sie jährlich zwei oder drei Monatszahlungen zusätzlich leisten dürfen. Wissen Sie genau, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt mit einer größeren Geldsumme rechnen können, beispielsweise aus dem Ablauf einer Kapitallebensversicherung, so sollten Sie dies in den Tilgungsplan von vorneherein einbringen und auch schriftlich im Vertrag fixieren.
Etwas anderes ist es, wenn Sie Ihr Eigenheim veräußern wollen. Die Hypothekenbank hat kein Recht, Ihnen diese Freiheit zu nehmen und muss einer Kündigung des Hypothekenvertrags zustimmen. Allerdings ist sie berechtigt, den erlittenen Zinsschaden, sofern es einen solchen gibt, gegen Sie geltend zu machen. Diesen Anspruch nennt die Hypothekenbank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Möglicherweise können Sie dieser Vorfälligkeitsentschädigung entgehen. Kaufen Sie unmittelbar nach dem Verkauf Ihres Eigenheims ein neues Objekt, so können Sie einen Pfandwechsel vornehmen, wenn das neue Objekt in etwa den Wert hat, den die Restschuld ausmacht.

Der Zinssatz bei einer Hypothek mit festen Zinsen ist das, was Sie Monat für Monat und Jahr für Jahr dafür bezahlen, dass man Ihnen Geld zur Verfügung stellt. Vielleicht glauben Sie, ein Vergleich der verschiedenen Festzinskonditionen sei einfach und je niedriger der Zinssatz, umso besser für Sie.
Leider verlangen manche Banken einen Teil der Zinsen schon im Voraus, als Disagio. Das heißt, Sie bekommen nicht die volle Kreditsumme ausbezahlt, sondern vielleicht nur 95 Prozent davon. Um auf den Betrag zu kommen, den Sie leihen wollen, müssen Sie also die Kreditsumme erhöhen. Wenn man von Ihnen ein Disagio verlangt, beispielsweise bei einem Kredit von 200.000 € ein Disagio von 1,5 Prozent, dann kostet Sie das 3.000 €. Der Zinssatz bei einem Festzinsdarlehen muss immer mit dem entsprechenden Disagio angegeben werden. Je höher das Disagio, umso geringer wird später der zu zahlende Zins. Diese unterschiedlichen Bedingungen machen den Vergleich für den Kreditnehmer nicht unbedingt einfacher, sie tragen eher zur Verunsicherung bei.

Aus diesem Grund schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Zinssätze grundsätzlich mit dem anfänglichen effektiven Jahreszins angegeben werden müssen. Damit haben Sie als Kreditkunde die Möglichkeit, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

Die Auswahl einer Hypothek mit Gleitzins hat viel gemeinsam mit der Auswahl eines Hauses, das Sie kaufen wollen. Sie müssen Abstriche und Kompromisse machen. Hypotheken mit Gleitzinsen gibt es in verschiedenen Ausführungen und mit vielen Optionen – Kappungsgrenzen, Indizes und Anpassungszeiträume – die es bei Hypotheken mit einem Festzins nicht gibt.

Anfangszins
Wie der Name schon sagt, ist dies der Zinssatz, mit dem Ihre Hypothek beginnt. Beurteilen Sie ein Darlehen nicht nur nach diesem Zinssatz. Wahrscheinlich werden Sie diesen niedrigeren Zinssatz nicht lange haben. Die Zinsen bei Gleitzinshypotheken steigen in der Regel, sobald es die Vertragsbedingungen erlauben.

Zusätzliche Kreditkosten
Bei der Beantragung einer Hypothek gibt es eine ganze Reihe von Kosten und Gebühren, die Sie auch berücksichtigten sollten.
✓Gebühren für die Antragsbearbeitung. Die meisten Kreditgeber verlangen von Ihnen ein paar Hundert Euro allein dafür, dass man bereit ist, Ihren Kreditantrag zu prüfen und den Schreibkram zu erledigen.
✓Bonitätsprüfung. Eigentlich ist das Sache der Kreditgeber, doch häufig werden diese Kosten auch an Sie weitergegeben. Die Auskunft bei der SCHUFA soll Ihre Kreditwürdigkeit bestätigen.
✓Wertgutachten. Der Kreditgeber möchte natürlich auf Nummer sicher gehen. Er lässt sich vorrangig im Grundbuch eintragen und möchte natürlich wissen, ob Sie für Ihr Objekt nicht einen Mondpreis bezahlt haben, den Sie nun finanziert haben wollen. Sollten Sie nämlich zahlungsunfähig werden, dann könnte die Bank sich nicht aus dem Grundbesitz befriedigen, weil selbst bei einer Zwangsversteigerung der geschuldete Betrag kaum aufgebracht werden könnte. Deshalb bestehen die Banken auf einem Wertgutachten, damit sie wissen, dass sie im Notfall an ihr Geld kommen.

Gehen Sie davon aus, dass der anfängliche Zinssatz ein Lockvogelangebot ist – der anfängliche Zinssatz wird künstlich niedrig gehalten, damit Sie davon angelockt werden. Mit anderen Worten, selbst wenn sich der Marktzins nicht verändert, wird der Gleitzinssatz normalerweise steigen. Eine Zunahme von ein oder zwei Prozentpunkten ist durchaus üblich. Die Formel mit der die künftigen Zinssätze bei einer Hypothek mit gleitendem Zinssatz festgelegt werden und die Kappungsgrenze sind weitaus wichtiger, wenn Sie feststellen wollen, welche Hypothek für Sie langfristig am günstigsten ist.

Der künftige Zinssatz
Die erste Frage, die Sie einem Kreditgeber über den Gleitzins stellen sollten, ist die Frage nach der Formel, nach der der künftige Zinssatz des Darlehens bestimmt wird. Sie müssen genau wissen, wie der Kreditgeber die Zinsveränderungen berechnet. Alle Gleitzinsen beruhen auf der folgenden Formel, mit der der Zinssatz für Ihr Darlehen in der Zukunft festgelegt wird:

Index + Spanne = Zinssatz

Der Index gibt den allgemeinen Zinssatz an, den der Kreditgeber als Vergleichsmaßstab für Ihr Darlehen heranzieht. Indizes werden in der Regel in der Finanzpresse veröffentlicht. Nehmen Sie beispielsweise an, dass der aktuelle Index für eine Schatzanweisung mit sechsmonatiger Laufzeit bei 5 Prozent liegt. Die Spanne ist der Betrag, der auf den Index aufgeschlagen wird, um den Zinssatz für Ihr Darlehen zu ermitteln. Bei den meisten Darlehen liegt die Spanne bei etwa 2,5 Prozent. Deshalb liegt der Zinssatz für eine Hypothek, die auf die folgende Formel zurückgeht, bei 7,5 Prozent:

Zinssatz für Schatzanweisungen mit sechs Monaten Laufzeit + 2,5 Prozent 5 + 2,5 = 7,5 Prozent

Diese Zahl nennt man den voll indizierten Zinssatz. Wenn dieses Darlehen mit nur fünf Prozent beginnt, dann wissen Sie, dass, wenn der Index (Schatzanweisungen mit sechsmonatiger Laufzeit) auf der gleichen Höhe bleibt, Ihr Kreditzins auf 7,5 Prozent steigen kann. Vergleichen Sie den vollindizierten Zinssatz mit dem augenblicklichen Zinssatz für Hypotheken mit Festzins. Vielleicht sind Sie überrascht, wenn Sie herausfinden, dass der Festzins ebenso hoch ist oder sogar noch ein ganz klein wenig geringer. Diese Erkenntnis könnte Sie dazu bringen, Ihre Entscheidung, eine Gleitzinshypothek zu wählen, neu zu überdenken, weil die in der Zukunft sogar noch steigen kann.

Häufig gewählte Vergleichsindices
Die verschiedenen Indizes unterscheiden sich hauptsächlich darin, wie schnell Sie auf die Zinsveränderungen, reagieren. Schatzanweisungen sind Anleihen, die von der Regierung ausgegeben werden. Die meisten Gleitzinsen sind an den Zinssatz einer Schatzanweisung mit einer Laufzeit von 6 oder 12 Monaten gebunden.
Wenn Sie eine Gleitzinshypothek wählen, die an einen Index gebunden sind, der schneller reagiert, dann gehen Sie ein größeres Risiko ein, dass die nächste Anpassung Zinssteigerungen reflektiert. Weil Sie damit ein höheres Risiko eingehen, dass die Zinsen steigen, bieten Ihnen die Kreditgeber andere Möglichkeiten, Vorteile zu nutzen, beispielsweise eine niedrigere Kappungsgrenze oder sie verzichten auf ein Disagio.
Wollen Sie die Sicherheit einer Gleitzinshypothek, die an einen langsameren Index gebunden ist, müssen Sie für diese Sicherheit in irgendeiner anderen Form bezahlen, beispielsweise mit einem höheren Anfangszins, einer höheren Kappungsgrenze, einer hören Spanne. Sie könnten aber auch auf eine andere, nicht so offensichtliche Art und Weise für die Sicherheit bezahlen. Ein langsamerer Index hinkt hinter den Marktzinsen immer ein wenig her und so steigt er ein wenig später als die allgemeinen Zinsen und fällt allerdings auch später, nachdem die allgemeinen Zinsen schon gesunken sind.
Der Versuch, den Weg der Zinsen vorherzusehen, ist ein gefährliches Spiel. Bei der Auswahl einer Hypothek ist es wesentlich wichtiger, die eigene finanzielle Situation im Auge zu behalten.

Anpassungen
Ist ein Anfangszins ausgelaufen, dann schwankt der Zinssatz einer Gleitzinshypothek entsprechend der Kreditformel. Die meisten Gleitzinsen werden alle 6 oder 12 Monate angepasst, es gibt aber auch einige, die monatlich angepasst werden. Vor jeder Anpassung erhalten Sie vom Kreditgeber eine Nachricht über Ihren neuen Zinssatz. Kontrollieren Sie die Anpassungen, weil auch Kreditgebern Fehler unterlaufen können.
Wenn alle anderen Fakten gleich sind, dann bietet Ihnen ein Zinssatz, der weniger häufig angepasst wird, ein wenig mehr Sicherheit. Allerdings beginnen solche Zinssätze meist auf einer höheren Ebene.
Fast alle Gleitzinssätze haben eine Kappungsgrenze, das heißt, die Zinsveränderung (aufwärts oder abwärts) ist begrenzt. Bei Krediten, deren Zinsen alle sechs Monate angepasst werden, liegt die Kappungsgrenze in der Regel bei 1 Prozent. Mit anderen Worten, der Zinssatz kann in einem bestimmten Zeitraum nicht mehr als 1 Prozent steigen oder fallen.
Lassen Sie sich niemals auf einen Gleitzins ein, bei dem keine Kappungsgrenze vereinbart ist! Wenn Sie das tun, ist es schlimmer, als würden Sie Ihrem 16-jährigen Sohn eine Kreditkarte ohne Kreditlinie für das Wochenende geben – holen Sie sich die Kreditkarte spätestens am Montag zurück!
Wenn Sie einen Gleitzins vereinbaren wollen, müssen Sie unbedingt die höchstmögliche Zahlung beachten, die Sie noch leisten können. Wenn Sie eine Zahlung mit 10 oder 11 Prozent Zinsen nicht leisten können, dann sollten Sie sich nach einer Hypothek mit gleitenden Zinsen umsehen, die nicht so hoch steigen kann.

Haben Sie ein Objekt gefunden, das Sie gern kaufen würden, und wissen Sie, was Sie sich finanziell leisten können, dann beginnt der Spaß erst richtig. Nun müssen Sie das Geschäft abschließen. Die folgenden Abschnitte sage Ihnen etwas über die wichtigsten Dinge, die Sie dabei beachten sollten.
Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, dann übernimmt er in der Regel die Last der Verhandlungen. Doch auch, wenn Sie die Verantwortung für die Verhandlungen an Ihren Makler delegieren, benötigen Sie immer noch einen Plan und eine Strategie. Ansonsten ist es leicht möglich, dass Sie für ein Objekt zu viel bezahlen.

Informieren Sie sich über das Objekt und den Eigentümer, bevor Sie ein Angebot machen. Wie lange ist dieses Objekt schon auf dem Markt? Gibt es irgendwelche Mängel? Weshalb verkauft der Eigentümer? Je mehr Sie über das Objekt wissen und die Gründe dafür kennen, dass der Eigentümer verkaufen will, umso eher sind Sie in der Lage, ein Angebot zu machen, das den Bedürfnissen aller Beteiligten entspricht. Einige Makler plaudern gern und werden Ihnen den Lebenslauf des Verkäufers erzählen. Versuchen Sie vom Makler des Verkäufers möglichst viele Informationen über den Verkäufer zu erlangen.
Außerdem sollten Sie Fakten auf den Verhandlungstisch legen. Besorgen Sie sich die Daten vergleichbarer Verkäufe, um Ihren Angebotspreis zu bekräftigen. Allzu oft kommt es vor, dass Käufer und ihre Makler irgendeine Zahl nennen, wenn Sie ein Angebot machen. Wären Sie der Verkäufer, könnte man Sie überreden, Ihren Preis zu senken? Wenn Sie aber auf vergleichbare Verkäufe in der letzten Zeit verweisen können, die Ihr Angebot berechtigt erscheinen lassen, dann stärkt das Ihre Position.
Denken Sie daran, dass der Preis nur einer von mehreren Punkten ist, der verhandelt werden kann. Manchmal sind Verkäufer darauf fixiert, Ihr Eigenheim für einen bestimmten Betrag zu verkaufen. Vielleicht wollen sie mindestens das haben, was sie selbst vor mehreren Jahren bezahlt haben. Vielleicht gelingt es Ihnen zu vereinbaren, dass der Verkäufer vor dem Vertragsabschluss noch bestimmte Reparaturen und Renovierungen durchführen lässt. Sie sollten aber auch wissen, dass die Zeit, in der Sie den Vertrag abschließen, auch Einfluss auf die Verhandlungen hat. Manche Verkäufer benötigen das Geld sehr dringend und sind deshalb bereit Zugeständnisse zu machen, wenn Sie den Vertrag schnell unterschreiben. Außerdem können Sie auch über die Provision des Maklers verhandeln. Versuchen Sie, die Maklerprovision auf den Verkäufer abzuwälzen.

Schließlich sollten Sie versuchen, bei einem Immobilienkauf keine Emotionen zu zeigen. Das ist einfacher gesagt als getan, insbesondere dann, wenn Sie ein Haus kaufen, in dem Sie selbst wohnen wollen. Versuchen Sie, sich nicht in ein Objekt zu verlieben. Suchen Sie weiter nach anderen Objekten, denn selbst wenn Sie ein Angebot machen, könnten Sie es mit einem Verkäufer zu tun haben, der keine Kompromisse eingehen wird.