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Probleme beim Kreditantrag bei Immobilienkauf lösen

Selbst wenn Sie perfekte oder nahezu perfekte Kredite gefunden haben, könnten Sie mit einigen Objekten Schwierigkeiten bekommen. Und natürlich haben nicht alle Käufer von Immobilien eine makellose Vergangenheit was ihre Kredite betrifft, sie haben nicht Masse von Bargeld zur Verfügung und sie sind nicht schuldenfrei. Wenn Sie zu den Kreditnehmern gehören, die mehr Hürden überspringen müssen als andere, um einen Kredit zu bekommen, dann sollten Sie die Hoffnung nicht aufgeben. Aus der Sicht der Kreditgeber sind nur wenige Schuldner perfekt, und viele Probleme sind nicht so schwierig zu beseitigen.
Die beste Verteidigung gegen die Ablehnung eines Kreditantrags ist es, diesen von vorneherein zu vermeiden. Sie sollten dem Kreditgeber alles sagen, was zu einem Problem führen könnte, bevor Sie einen Kreditantrag stellen. Wenn Sie beispielsweise wissen, dass die Anfrage bei der SCHUFA ergeben wird, dass Sie irgendwann einmal Raten zu spät bezahlt haben, weil Sie für einige Wochen außer Landes waren, dann sollten Sie eine Notiz schreiben, die diese Situation erklärt.

Sie können keine Eigenleistung erbringen
Viele, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, haben nicht viel Bargeld zur Verfügung. Damit Sie günstige Konditionen erhalten, sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Bessere Bedingungen bekommen Sie, wenn Sie 40 Prozent Eigenkapital mitbringen. Außerdem benötigten Sie eine Reserve, damit Sie die anderen Gebühren, wie beispielsweise die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, den Notar und die Bearbeitungsgebühren für den Kreditantrag bezahlen können.
Haben Sie nicht mindestens 20 % des Kaufpreises zur Verfügung, dann müssen Sie nicht in Panik geraten und auch nicht in Depressionen verfallen – Sie können Ihr Eigenheim immer noch bekommen. Vielleicht nehmen Sie einen Zwischenkredit auf, der die Eigenleistung ersetzen kann. Beachten Sie allerdings, dass Sie für diesen Kredit höhere Zinsen bezahlen müssen.
Ideal ist es, wenn Sie für die Eigenleistung einen bereits fälligen Bausparvertrag einlösen können. Der Vorteil: Sie haben bereits mindestens die Hälfte der Bausparsumme angespart und erhalten den Rest der Bausparsumme zu sehr günstigen Konditionen.
Eine andere Möglichkeit, an Ihre finanzielle Eigenleistung zu kommen ist, auf die Ersparnisse für den Ruhestand zurückgreifen. Außerdem sollten Sie ein zinsgünstiges Arbeitgeberdarlehen in Erwägung ziehen. Der Arbeitgeber hat den Vorteil, dass er Sie als gute Arbeitskraft wahrscheinlich noch über Jahre hinaus behalten wird, und Sie haben den Vorteil niedriger Zinsen.
Wenn Sie die Kosten und Mühen ungünstiger Kreditbedingungen scheuen, dann sollten Sie mit dem Kauf noch ein wenig warten. In der Zwischenzeit könnten Sie weiter ansparen. Sie könnten auch Objekte mit geringerem Kaufpreis in Betracht ziehen. Kleinere Objekte und solche, die renovierungsbedürftig sind, sind wesentlich preisgünstiger im Angebot und damit sind die 20 Prozent Eigenleistung absolut gesehen wesentlich niedriger.
Schließlich können Sie sich möglicherweise zu günstigen Bedingungen das Geld von Verwandten leihen. Vielleicht haben Ihre Eltern oder Großeltern Geld übrig, das sie Ihnen zur Verfügung stellen und möglicherweise sogar schenken!

Der Bericht über Ihre Kreditwürdigkeit
Verspätete Ratenzahlungen, versäumte Zahlungen oder Schulden, die Sie nie zurückgezahlt haben, können den Bericht über Ihre Kreditwürdigkeit trüben und einen Kreditgeber davon abhalten, Ihnen ein Hypotheken-Darlehen zu gewähren. Für den Fall, dass Ihr Kreditantrag wegen eines solchen Berichtes über Ihre Bonität abgelehnt wird, bitten Sie bei der SCHUFA um eine Kopie der über Sie gespeicherten Daten.
Sind alle Angaben richtig dokumentiert, dann müssen Sie versuchen, dem Kreditgeber das zu erklären. Hat der Kreditgeber kein Einsehen, dann sollten Sie es anderweitig versuchen. Verschweigen Sie diese Probleme nicht und vielleicht finden Sie jemanden, der Ihnen eine Hypothek anbietet.
Manchmal kann man das Gefühl haben, man sei nicht mehr Herr der Situation, wenn man einen Kreditantrag stellt. In Wirklichkeit jedoch kann man eine Reihe dieser Probleme selbst in Ordnung bringen. Und die Probleme, die man nicht beseitigen kann, die kann man oft erklären. Bedenken Sie, dass einige Kreditgeber flexibler sind als andere. Nur weil Ihr Antrag von einer Hypothekenbank abgelehnt wurde, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie auch von anderen eine Ablehnung erhalten werden.
Sollten sich unter den Einträgen bei der Schufa falsche Angaben befinden, so haben Sie ein Anrecht darauf, dass diese korrigiert werden, und es kostet Sie keinen Pfennig. Wichtig ist, dass diejenigen, die falsche Angaben gemacht oder Löschungen nicht vorgenommen haben, die Sache wieder richtig stellen.

Das Wertgutachten fällt zu gering aus
Selbst wenn Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, Ihre Kreditauskunft sauber ist und Sie eine angemessene Eigenleistung erbringen können, könnte der Kreditgeber das Darlehen ablehnen, wenn das Wertgutachten für das Objekt, das Sie kaufen wollen, zu gering ausfällt. Es ist eigentlich unüblich, dass ein Wertgutachten geringer ausfällt als ein Käufer bereit ist zu zahlen – doch gibt es die Möglichkeit, dass der Marktwert des Objekts niedriger liegt als Sie zu zahlen bereit sind.
Nehmen wir an, Ihnen gefällt das Objekt immer noch, dann sollten Sie mit diesem Wertgutachten in neue Preisverhandlungen eintreten und einen geringeren Kaufpreis aushandeln.

Nicht genügend Einkommen
Sind Sie selbstständig oder haben in der letzten Zeit Ihren Arbeitsplatz gewechselt, dann ist es möglich, dass Ihr derzeitiges Einkommen nicht dem Einkommen in der Vergangenheit entspricht, oder noch bedeutsamer, Ihr Einkommen entspricht nicht den Vorstellungen des Kreditgebers, hinsichtlich der Höhe der Kreditsumme, die Sie beantragen. Einen Ausweg finden Sie, wenn Sie Ihre Eigenleistung erhöhen. Wenn Sie beispielsweise 30 oder 40 % des Kaufpreises als Eigenleistung aufbringen und ein erstklassiges Objekt kaufen wollen, könnte ^es durchaus sein, dass der Kreditgeber auf einen Einkommensnachweis verzichtet. In Wirklichkeit ist es dem Kreditgeber egal, wie hoch Ihr Einkommen ist, er möchte nur sicherstellen, dass die Hypothekenbank an ihr Geld kommt, falls Sie zahlungsunfähig werden. Dies ist dann gegeben, wenn das Objekt in einer Zwangsversteigerung die Restschuld einbringen kann.
Eine letzte Möglichkeit ist, dass Sie für das Darlehen einen Bürgen haben, der dann eintritt, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten können. Allerdings wird auch der Bürge einer strengen Bonitätsprüfung unterzogen.

Refinanzierung
Für die Refinanzierung einer Hypothek kann es eigentlich nur zwei Gründe geben. Der erste Grund könnte sein, dass seit Beginn der Vertragslaufzeit die allgemeinen Zinsen deutlich gesunken sind, und Sie deshalb das Gefühl haben, Sie würden zu viel bezahlen.
Der zweite Grund für die Refinanzierung einer Hypothek ist, dass Sie noch während der Vertragslaufzeit beabsichtigen, Ihr Eigenheim (hoffentlich Gewinn bringend) zu veräußern.
Grundsätzlich gilt, dass Verträge einzuhalten sind, und deshalb wird keine Hypothekenbank bereit sein, eine Kündigung eines Vertrages hinzunehmen, wenn Sie lediglich einen neuen, günstigeren Vertrag aushandeln wollen. Allerdings sollten Sie in Ihren Vertrag eine Klausel aufnehmen, dass Sie Sondertilgungen leisten dürfen. Das könnte bedeuten, dass Sie jährlich zwei oder drei Monatszahlungen zusätzlich leisten dürfen. Wissen Sie genau, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt mit einer größeren Geldsumme rechnen können, beispielsweise aus dem Ablauf einer Kapitallebensversicherung, so sollten Sie dies in den Tilgungsplan von vorneherein einbringen und auch schriftlich im Vertrag fixieren.
Etwas anderes ist es, wenn Sie Ihr Eigenheim veräußern wollen. Die Hypothekenbank hat kein Recht, Ihnen diese Freiheit zu nehmen und muss einer Kündigung des Hypothekenvertrags zustimmen. Allerdings ist sie berechtigt, den erlittenen Zinsschaden, sofern es einen solchen gibt, gegen Sie geltend zu machen. Diesen Anspruch nennt die Hypothekenbank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Möglicherweise können Sie dieser Vorfälligkeitsentschädigung entgehen. Kaufen Sie unmittelbar nach dem Verkauf Ihres Eigenheims ein neues Objekt, so können Sie einen Pfandwechsel vornehmen, wenn das neue Objekt in etwa den Wert hat, den die Restschuld ausmacht.