Schlagwort: immobilien als kapitalanlage

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Lukratives Wettbewerbshindernis beim Immobilienkredit

Die Vorfälligkeitsentschädigungen wirken auch als Wettbewerbshindernis. Wer einmal ein Haus oder eine Wohnung auf Pump finanziert hat, kann sich gut vorstellen, welcher Stress auf den Besitzer zukommt, der seine Immobilie verkaufen will, weil er aus Berufsgründen in eine andere Stadt ziehen muss, seinen Job verliert oder andere Gründe zur vorzeitigen Ablösung des Kredites führen. Längst nicht alle Banken sind kulant und übertragen beim Kauf einer anderen Immobilie die alte Hypothek auf eine neue.

Aber auch aus wettbewerbsrechtlichen Gründen sind die Vorfälligkeitsentschädigungen äußerst fragwürdig. Sie verhindern den Wettbewerb unter den Banken. Denn wenn jemand sein Darlehen umschulden möchte, weil ihm ein anderes Institut bessere Konditionen bietet, dann muss er sich genau überlegen, ob sich der Wechsel lohnt, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung mit ins Kalkül gezogen wird. Durch diese Fessel, die deutsche Geldinstitute ihren Darlehensnehmern anlegen, werden nämlich zum Beispiel ausländische Banken davon abgehalten, in den deutschen Hypothekenmarkt als Finanziers einzutreten.

Zum Wohle der Kunden und des Wettbewerbs fordern deshalb Verbraucherschützer, die Höhe der Entschädigungszahlungen auf drei Monatszinsraten zu beschränken und außerdem die Banken zur Transparenz zu zwingen: Sie sollen verpflichtet werden, die Berechnungsmethode anhand von konkreten Beispielen offenzulegen.
Wer von den Verbrauchern ein Mehr an Mobilität erwartet und gleichzeitig den Erwerb von Eigenheimen fördert, darf sie mit Entschädigungszahlungen bei einer vorzeitigen Beendigung nicht allein lassen, sagte Prof. Dr. Edda Müller, Vorstand des Bundesverbands der Verbraucherschutzorganisationen. Die Selbstbedienungsmentalität der Banken wirkt als Bremse für mehr Flexibilität am Arbeitsmarkt.

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Vorzeitige Rückzahlung ist unerwünscht beim Immobilienkredit

Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig ablöst, müsste den Banken doch eigentlich einen Gefallen erweisen. Doch weit gefehlt. Die Geldhäuser wollen das geliehene Kapital gar nicht vor Ablauf der Darlehenszeit zurück. Denn dann müssten sie ja über neue Anlagen für das Geld nachdenken. Das macht Arbeit, und die muss der Kunde bezahlen. Also wurde die Vorfälligkeitsentschädigung erfunden. Diese Gebühr sollte sich an den Zinsen orientieren, die die Bank erhält, wenn sie das Geld für die Restlaufzeit des Kredites in andere, ähnlich sichere Anlagen investiert. Die Differenz zwischen den Zinsen, die das Kreditinstitut aus der Bedienung des Hypothekendarlehens erhalten hätte, und der Rendite, die die Bank durch ein Investment – beispielsweise in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe – erwirtschaften würde, muss der Kunde zahlen, der ein Darlehen vorzeitig ablöst.

Die Summe, die dem Darlehensnehmer allerdings tatsächlich in Rechnung gestellt wird, liegt irgendwie im Gutdünken der Banken. Sie entscheiden, wie sie das vorzeitig erhaltene Kapital reinvestieren, und zur Berechnungsgrundlage werden natürlich besonders niedrigverzinste Papiere herangezogen, damit der Kunde richtig für seine Entscheidung bluten muss, vorzeitig einen Kredit zurückzuzahlen.

Das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) hat bei einem Vergleich festgesteilt, dass in Deutschland die höchsten Vorfälligkeitsentschädigungen in ganz Europa eingefordert werden. Danach werden zum Beispiel für ein Darlehen über 100000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einem festen Zinssatz von sechs Prozent bei einer vorzeitigen Rückzahlung nach fünf Jahren eine Entschädigung von 10000 Euro fällig. In Österreich, dem zweitteuersten Land in diesem Vergleich, müssen nur 5000 Euro bezahlt werden, in Frankreich nur 3000 Euro und in Portugal kommt der Kunde mit 1400 Euro weg.

Doch die Kunden werden nicht nur abgezockt, sondern auch über die Methoden, wie die Banken ihren Anteil errechnen, im Unklaren gelassen. Selbst die Experten des IFF konnten die Kalkulationen der Banken oft nicht nachvollziehen. Schon die Begriffe sind für Laien völlig unverständlich: Da werden Zerobond-Abzinsungsfaktoren oder Zins-Interpolationen herangezogen, oder die Kosten werden nach der Barwertmethode anhand von fiktiven Wideranlagen sowie kalkulatorischen Risiko- und Verwaltungskosten ermittelt. Gern wird auch der PEX-Index herangezogen, um die Gebühr auf ein für Kunden schädliches Maß heraufzutreiben. Ein äußerst perfides Vorgehen. In der Definition der Deutschen Bundesbank ist der PEX ein Kursindex, der in seiner Zusammensetzung einem Pfandbriefportfolio aus 30 synthetischen Pfandbriefen mit ganzzahligen Laufzeiten von 1 bis 10 Jahren und jeweils drei Kupontypen von 6 Prozent, 7,5 Prozent und 9 Prozent entspricht.

Dieser Index bildet nicht nur realisierte Kurse ab, sondern basiert auf den Konditionen von deutschen Pfandbriefinstituten, zu denen sie bereit wären, Pfandbriefe zu verkaufen. Dabei haben die Herausgeber von Pfandbriefen immer ein Interesse daran, die Konditionen – Ausgabekurs, Zinssatz und Laufzeit – so niedrig wie möglich zu halten, um ihre Kosten zu kontrollieren. Die Käufer solcher Wertpapiere wollen genau das Gegenteil, mehr Zinsen und in Hochzinsphasen auch längere Laufzeiten. Allein der Bezug auf diese fiktive Größe macht die Vorfälligkeitsberechnung für jeden Kunden zum Buch mit sieben Siegeln. Nicht einmal nachvollziehbar für Experten. Solange nicht die Annahmen bekannt sind, die die Bank ihren Berechnungen zugrunde gelegt hat. Doch die werden besser gehütet als das Bankgeheimnis. Diese Unsitte beschäftigte auch den Bundesgerichtshof, der im November 2004 befand, dass eine Orientierung an den Hypothekenpfandbriefen Möglichkeiten zu einer realistischeren Darstellung der Zinsdifferenz böte. Doch es brauchte Zeit und Druck von Seiten der Kunden, bis die Banken Bereitschaft zur Korrektur zeigten.

Manche Hypothekenbank beschreitet sogar einen ganz anderen Weg: Sie sattelt noch ein paar Euro obendrauf und verlangt zusätzlich Bearbeitungs- und sonstige Gebühren. Den Rekord im Abzocken auf diesem Gebiet hält wohl die Aareal Bank mit Sitz in Mainz.

Wer einen Immobilienkredit dieses Instituts vorzeitig zurückzahlen will, muss nicht nur eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten, sondern auch noch eine Treuhandgebühr von oft über 400 Euro. Das ist zwar rechtswidrig, aber viele Kunden zahlen diesen Betrag, um die Ablösung nicht zu gefährden. Gegen diese unrechtmäßige Bereicherung der Bank will die Hamburger Verbraucherzentrale mittels Sammelklage Vorgehen. Für Kunden, die ihre Abhängigkeit von ihrer Bank reduzieren und ihre Schulden vorzeitig zurückzahlen wollen, lohnt es sich in den meisten Fällen, die Verträge genau zu prüfen und nachzurechnen. Diese Mühe zahlt sich eigentlich immer aus – auch wenn fremde Hilfe in Anspruch genommen wird und ein Honorar von 100 bis 200 Euro anfällt.

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Lukratives Spiel mit der Angst bei den Immobiliengeschäften

Dubiose Immobiliengeschäfte zur Kapitalvernichtung haben hierzulande trotz aller Pleiten und Bankenkrisen immer noch oder schon wieder Konjunktur. Eigentumswohnungen werden den Kunden als Anlageobjekte zur Altersvorsorge angepriesen. Unter dem Etikett Erwerbermodell werden jedoch nicht gerade die Filetstücke des Immobilienmarkts an den Mann oder die Frau gebracht. Die cleveren Verkäufer nehmen die potenziellen Opfer, meist Bezieher kleinerer und mittlerer Einkommen, in die Zange, schüren deren Angst vor Altersarmut, locken mit niedrigen monatlichen Raten und großzügigen Steuervorteilen.

Und obwohl schon in der Vergangenheit viele Anleger mit solchen Erwerbermodellen bereits ihr Erspartes verloren haben, feiert die Branche gerade ein beachtliches Comeback, hat Verbraucheranwalt Jochen Resch kürzlich festgestellt. Er warnt: Man steigt seit einiger Zeit wieder neu ins Geschäft ein. Der Markt erlebt einen enormen Aufschwung in den letzten Monaten.

Den jüngsten Fall schilderte das ARD-Wirtschaftsmagazin Plusminus am 26. Juni 2007: Familie Gauss staunt nicht schlecht. Eine Immobilie für schlappe 25 Euro im Monat. Dank Mieteinnahmen und Steuervorteil lasse sich die 100 000-Euro-Wohnung zum Spottpreis finanzieren. Und das ohne Eigenkapital und ohne Risiko. Achim Gauss erinnert, sich an das Verkaufsgespräch: Wir haben zwei, drei Mal nachgefragt, aber es hieß immer: Nein, es bleibt bei 25 Euro. Sollten wir arbeitslos werden, sollten wir Mietausfall haben, unsere maximale Belastung belaufe sich auf 25 Euro. Mit solchen Rechnungen ziehen Immobilienvermittler durch ganz Deutschland.

Auftrieb bekamen die Banken und ihre Immobilienvermittler, die meistens mit den Kundenberatern durch hohe Provisionsvereinbarungen innig verbunden sind, durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2007 (AZ XI ZR 414/04). Es ging um den Fall der Bausparkasse Badenia, die mit Hilfe der Vermittlerfirma Heinen & Biege in den 1990er Jahren Tausenden von Kunden überteuerte Wohnungen verkauft hatte. Nach Schätzungen des Heidelberger Rechtsanwalts Hans Witt, der rund 100 Bausparkassen-Opfer vertritt, gibt es etwa 10000 Kunden der Badenia, die in den 1990er Jahren sogenannte Schrottimmobilien erworben haben. Nach Branchenschätzungen handelte es sich dabei um rund 7000 Eigentumswohnungen, die durch die Kooperation zwischen der mittlerweile insolventen Firma Heinen & Biege und der Badenia vermittelt und finanziert wurden. Bundesweit geht es nach Schätzungen um 300000 Fälle mit einem Gesamtschaden von bis zu 40 Milliarden Euro.

Zu den Opfern von Heinen & Biege zählte auch eine junge Frau. Sie erwarb 1997 eine Eigentumswohnung, die sie mit Hilfe der Bausparkasse Badenia finanziert. Als sie die Wohnung kaufte, war die Polizistin erst 21 Jahre alt, ihr Jahreseinkommen betrug damals 33000 €, ihre Ersparnisse 1000 €. Sie wurde von Vermittlern der Heinen-&-Biege-Gruppe in einem Beratungsgespräch mit Hilfe einer Beispielrechnung dazu gebracht, eine knapp 90000 € teure Eigentumswohnung zu kaufen. Hierfür unterschrieb sie einen Darlehensantrag über 100000 € und eine Vollmacht zum Abschluss von zwei Bausparverträgen über jeweils 50000 €.

Die Vermittler besuchten die spätere Käuferin zu Hause und vermittelten ihr sowohl den Kauf der Eigentumswohnung als auch die Finanzierung. Kaufpreis und Nebenkosten wurden dann durch ein Darlehen einer Bank finanziert, zur späteren Tilgung des Kredits wurden zwei Bausparverträge mit unterschiedlichen Zuteilungszeitpunkten bei der Badenia abgeschlossen. Bei der Immobilie handelte es sich wie in vielen anderen Fällen um ein Objekt des sozialen Wohnungsbaus, gebaut zwischen 1950 und 1970.

Durch einen sogenannten Mietpool wurde der Käuferin vorgetäuscht, dass die Mieteinnahmen abgesichert seien. Sie musste diesem Pool beitreten, dessen Zweck es war, das Einzelrisiko des Wohnungskäufers auf Ausfall der Mieteinnahmen gleichmäßig auf alle an diesem Pool beteiligten Eigentümer zu verteilen. Oft waren Ausschüttung aus dem Mietpool und tatsächliche Miete verdächtigerweise absolut identisch.

Am Ende gab es weder die zugesicherte Steuerersparnis noch die versprochenen Mieteinnahmen, und viele Käufer gerieten an den Rand der Privatinsolvenz. Kunden, die ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten, wurden von der Badenia gnadenlos mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verfolgt. Vier von ihnen haben Selbstmord begangen, als sie keinen Ausweg mehr sahen. Sie hatten keine Möglichkeit, jemals von ihrem Schuldenberg herunterzukommen, und empfanden die Pfändungen als Schande.

Der Fall der Polizeibeamtin beschäftigte jedenfalls die Gerichte – zunächst mit Aussicht auf Erfolg für die Klägerin. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 15 U 4/01) sprach ihr 2004 Schadenersatz aus dem Immobilienkauf zu. In ihrem Urteil bezogen sich die Richter auf die Schäden, die der Käuferin aus den Finanzierungsverträgen, dem Mietpool-Vertrag sowie dem Wohnungskaufvertrag entstanden sind. In der 63 Seiten umfassenden Begründung konzentrierte sich das OLG Karlsruhe im November 2004 vor allem auf die unterbliebene Aufklärung der Käuferin durch die Bausparkasse und auf die Haftung des Institutes wegen Beihilfe zum Betrug. Die Richter verurteilten die Badenia zum Schadenersatz, der Immobilienkauf sollte rückabgewickelt und die Klägerin von der Darlehensschuld freigestellt werden.

Für die Bausparkasse war das eine unangenehme Überraschung. Nur in etwa 300 Fällen sei Badenia verklagt worden, ließ das Management der Bausparkasse verbreiten. In 81 von 82 Zivilprozessen habe sie sich gegen geschädigte Kunden durchgesetzt. Bei den rund 300 Fällen, die unter anderem durch die Entwicklung des Immobilienmarktes zu Problemen geführt hätten, werde derzeit intensiv an für alle Seiten tragfähigen Lösungen gearbeitet. Die Badenia bewege sich absolut im branchenüblichen Rahmen und habe nur etwa drei Prozent der in dem Interview genannten 300 000 Immobilen finanziert.

Badenia-Chef Dietrich Schröder erklärte in der ZDF-Sendung Mona Lisa am 30. Oktober 2004, was er von den Beschwerden und Klagen seiner Kunden hielt: Der Vermittler damals hat gesagt, brauchst dich darum nicht zu kümmern, brauchst auch kein Geld zu haben. Das regelt sich alles von selber. Und lass 20 Jahre rumgehen, dann gehört dir die Hütte und du hast ’ne prima Altersversorgung. Und dann frag ich mich immer: Wer ist denn so blauäugig? Denn – wenn das zuträfe – dann kann er sich die ganze Bundesrepublik kaufen.

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Immobilienfonds und andere profitable Anlagen in Immobilien

Die Investition in Mietobjekte, für die Sie verantwortlich sind, können viel Arbeit bedeuten. Bei Mietobjekten müssen Sie das Haus in Ordnung halten, Mieter finden und mit ihnen verhandeln, ohne dass Sie selbst in diesem Objekt wohnen.
Wenn Sie nicht besonderes Interesse daran haben, Immobilien zu besitzen, dann könnten Sie möglicherweise mit einigen einfacheren und dennoch profitablen Möglichkeiten beginnen, die ich in diesem Abschnitt bespreche.

Ein Ort, den Sie zu Hause nennen
Als Erwachsener brauchen Sie ein Dach über Ihrem Kopf. Vielleicht können Sie ein paar Jahre lang bei Ihrer Familie oder anderen Verwandten leben, und wenn Sie damit zufrieden sind, dann ist es für Sie auch gut! Wenn Sie die Kosten für die Wohnung minimieren, dann sind Sie in der Lage mehr zu sparen und zu investieren, und Sie können einen größeren Betrag für eine Eigenleistung beim Immobilienkaufansparen. Tun Sie das, wenn Ihre Verwandten einverstanden sind!

Was aber, wenn weder Ihre Verwandten noch Sie selbst das wollen? Weshalb sollten Sie langfristig, weil Sie irgendwo wohnen müssen, nicht selbst ein Eigenheim besitzen anstatt es zu mieten? Immobilien sind das einzige Investment in dem Sie leben können oder das Sie vermieten können, um damit ein Einkommen zu erzielen. In einer Aktie, einer Anleihe oder in einem Investmentfonds können Sie nicht leben! Wenn Sie nicht Vorhaben, innerhalb der nächsten Jahre umzuziehen, dann ist es sinnvoll, ein Eigenheim zu kaufen. In der Regel ist es langfristig günstiger ein Eigenheim zu besitzen anstatt eine Wohnung zu mieten. Dies ermöglicht Ihnen auch Vermögen zu bilden.

Immobilienfonds
Immobilienfonds sind eine besondere Art von Investmentfonds, bei denen das Fondsvermögen in Immobilien angelegt ist. Man unterscheidet zwei verschiedene Immobilienfonds. Die erste Art ist der offene Immobilienfonds. Diese weisen die gleiche Rechtskonstruktion wie Wertpapierfonds auf. Das Grundstücks-Sondervermögen, das aus mindestens 10 Objekten besteht, wird von einer Kapitalanlagegesellschaft als Sondervermögen verwaltet, die auch treuhänderischer Eigentümer der Immobilien ist. Die Anteilsinhaber sind in Höhe ihrer Einzahlung indirekt Mitbesitzer der Liegenschaften. Anteile können unbeschränkt ausgegeben werden. Es besteht eine kleine Anteilsstückelung (etwa 100 €), Risikostreuung durch Beteiligung an vielen unterschiedlich gelegenen und unterschiedlich genutzten Objekten, Rücknahmeverpflichtung der Fondsgesellschaft für ausgegebene Anteile zum Tagespreis und außerdem Steuervorteile durch teilweise steuerfreie Ausschüttungen und steuerfreie Wertzuwächse bei den Anteilen.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist in der Regel eine KG Eigentümer des Grundstücksvermögens. Die Anteilszeichner beteiligen sich über den Kauf von Anteilen am Fonds. Der geschlossene Immobilienfonds wird meist zur Finanzierung eines einzelnen Immobilienprojekts aufgelegt, das allerdings aus mehreren Immobilien an unterschiedlichen Standorten bestehen kann. Wenn das notwendige Kapital eingesammelt ist, werden von der Fondsgesellschaft keine Anteile mehr ausgegeben. Von diesem Zeitpunkt an können nur noch Anteile gehandelt werden, die ein anderer Anteilinhaber abgibt. Den Anteilinhabern werden die Einnahmen und Ausgaben, die die Immobilien betreffen, insbesondere steuerliche Abschreibungen, direkt zugerechnet.

Anteile seriöser Immobilienfonds sind eine wertbeständige Kapitalanlage. Die Anteile erreichen in der Regel Wertzuwachse durch die Tilgung des Fremdkapitals und durch steigende Bau- und Bodenpreise. Bei relativ geringem Verwaltungsaufwand gewähren Sie regelmäßige Verzinsung. Bei offenen Fonds setzen sich die Erträge, die einmal im Jahr an die Anteilsinhaber ausgeschüttet werden, vor allem aus Mieteinnahmen des Fonds zusammen. Zum Erfolg gehört auch der steuerfreie Wertzuwachs. Die direkten Steuervorteile in Form von Abschreibungen werden von der Gesellschaft genutzt und kommen damit auch den Anteilsinhabern durch erhöhte Ausschüttungen oder Wertzuwachs des Anteils zugute. Der geschlossene Fonds ist besonders für steuerorientierte Anleger geeignet. Der Zeichner eines Anteils wird Miteigentümer am Immobilienbesitz und kann deshalb auch Abschreibungen und Steuervorteile geltend machen. Die Erträge resultieren aus Vermietung und Verpachtung. Außerdem erzielen die Fonds Wertsteigerungen, meist aus der Entschuldung des Grundbesitzes. Wichtig ist, dass Anleger auf die Bonität der Verwaltungsgesellschaft und der Treuhänderbank achten.

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In Immobilien Geld anlegen und investieren

Ein Eigenheim und die Kapitalanlage in Immobilien sind ein bewährter Weg zum Wohlstand. Wenn Sie jedoch nicht vorsichtig sind, dann können Sie in eine von vielen Fallen tappen. In diesem Teil entdecken Sie die richtigen und die falschen Wege Immobilien zu erwerben, und wie man ein Immobilien-Imperium errichten kann. Aber auch, wenn Sie nicht Vorhaben ein Immobilien- Tycoon zu werden, wie leicht Sie mit einem Eigenheim Vermögen aufbauen und Ihre finanziellen Ziele erreichen können.

Ich zögere ein wenig, wenn ich das Haus, in dem Sie wohnen, eine Kapitalanlage nenne. Häuser benötigen so viel Geld, wie die meisten Politiker. Und die meisten Menschen betrachten ihre Häuser nicht als Eintrittskarte zu wichtigen finanziellen Zielen, wie beispielsweise der finanziellen Vorsorge für den Ruhestand.

Ein Haus als Kapitalanlage zu betrachten, könnte auch aus einem anderen Grund problematisch sein. Vielleicht besaßen Sie ein Haus oder sehen, dass andere Häuser besitzen, die an Wert verloren haben. Alle Kapitalanlagen machen Hochs und Tiefs durch. Doch langfristig gesehen, sollten Sie mehr Hochs als Tiefs bei Immobilien sehen, so dass diejenigen, die Immobilien besitzen, davon profitieren. Über Jahrzehnte hinweg kann man die Rendite von Kapitalanlagen in Immobilien mit denen des Aktienmarkts vergleichen. Für die meisten Menschen ist das Haus in dem sie leben, ihr erstes, bestes und einziges Investment in Immobilien. Häuser erfordern ziemlich viel Geld, doch im Laufe eines Lebens kann der Besitz eines Eigenheims (anstatt zur Miete zu wohnen) auch Geld sparen. Zwar scheinen die Hypothekenschulden in den Jahren nach dem Kauf unüberwindbar zu sein, doch irgendwann wird das Haus zu Ihren größten Vermögenswerten zählen.

Auch wenn Ihr Haus ziemlich viel Geld verschlingt, während Sie es besitzen, kann es Ihnen helfen, wichtige finanzielle Ziele zu erreichen:
✓ Der Ruhestand. Wenn Sie 50 oder 60 Jahre alt werden, dann sollten Ihre Hypotheken schon oder schon fast zurückbezahlt sein. Relativ niedrige laufende Kosten können dazu beitragen, dass Sie in den Ruhestand gehen können oder einen Teilzeitjob annehmen können. Zunehmend verkaufen Eigenheimbesitzer ihre Häuser, kaufen sich billigere Häuser oder mieten eine Wohnung und benutzen den Erlös aus dem Verkauf, damit sie im Ruhestand den gewohnten Lebensstandard aufrechterhalten können.
✓ Ihr Traum vom eigenen Unternehmen. Ein eigenes Unternehmen zu haben, kann sehr befriedigend sein. Finanzielle Hürden verhindern jedoch, dass viele Leute aus ihrem Angestelltendasein ausscheiden und die Herausforderung als Unternehmer annehmen. Sie könnten Ihr Haus belasten, um zu dem Geld zu kommen, das Sie benötigen, um ein eigenes Unternehmen zu gründen. Je nachdem, welches Geschäft Sie betreiben wollen, könnten Sie Ihr Unternehmen auch von zu Hause aus führen.
✓ Ausbildung für Ihre Kinder. Wenn Ihre Kinder alt genug sind, um wählen zu dürfen und zur Bundeswehr eingezogen werden können, dann sind sie auch bereit für ein relativ teures Unterfangen: das Studium. Damit Sie Ihren Kindern finanziell behilflich sein können, könnten Sie Ihr Haus belasten und so an Bargeld kommen.

Vielleicht haben Sie nicht vor, den Wert Ihres Hauses für Ihren Ruhestand zu nutzen, ein Kleinunternehmen zu gründen, Ihre Kinder studieren zu lassen oder andere wichtige finanzielle Ziele zu erreichen. Doch selbst wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus an die Kinder zu vererben, an eine wohltätige Einrichtung oder an einen entfernten Verwandten, ist es immer noch von hohem Wert.

Die Kaufentscheidung
Die meisten Leute zögern, wenn sie sich Immobilien kaufen wollen – und das aus gutem Grund. Der Kauf eines Hauses ist wahrscheinlich die größte finanzielle Transaktion in Ihrem Leben und deshalb ist das mit sehr viel Stress verbunden. Wer möchte schon Stress haben? Weshalb sollte man nicht mieten und glücklich sein? In der Tat gibt es einige Menschen, die genau das tun sollten. Mehr als nur einige Paare landeten vor dem Scheidungsrichter, weil es Streit um ein Eigenheim gab. Ständige Debatten und Streitgespräche um Renovierungen können Ihre Ersparnisse aufzehren und Ihre Psyche ruinieren.

Ich habe nicht die Absicht, Sie davon abzuhalten, ein Haus zu kaufen – im Gegenteil, ich bin der Meinung, die meisten Leute sollten ein Eigenheim besitzen. Doch der Besitz eines Eigenheimes muss nicht für jeden gut sein und ganz bestimmt nicht zu jeder Zeit in seinem Leben. Die Entscheidung darüber, ob und wann man ein Haus kaufen soll, kann sehr komplex sein. Das Geld spielt eine Rolle, aber auch persönliche und emotionale Gründe. Der Kauf eines Hauses ist eine große Sache – Sie lassen sich nieder. Können Sie sich wirklich vorstellen, Tag für Tag in dieses Haus nach Hause zu kommen? Natürlich können Sie immer noch umziehen, aber dann haben Sie es mit finanziellen Verpflichtungen zu tun.

Finanziell gesehen, möchte ich Ihnen raten, mit dem Kauf eines Hauses so lange zu warten, bis Sie wissen, dass Sie mindestens drei Jahre lang in diesem Haus bleiben können. Besser wäre es natürlich, wenn Sie erst in mindestens fünf Jahren umziehen müssten. Weshalb? Ein Haus zu kaufen und wieder zu verkaufen, ist nicht gerade billig:

✓Kosten für Gutachten. Sie sollten nie ein Objekt kaufen, ohne dass es jemand gründlich begutachtet hat. Und deshalb müssen Sie den Gutachter bezahlen. Gute Sachverständige können Probleme bei der Wasser- und Sanitärinstallation, bei der Heizung und bei den elektrischen Leitungen erkennen, aber auch Probleme mit dem Fundament, dem Dach oder wenn Schädlinge im Haus sind.
✓Kreditkosten. Die Kosten für Kredite können etwa ein bis zwei Prozent des gesamten Kreditbetrages ausmachen.
✓Auflassungsvormerkung. Wenn Sie ein Haus kaufen, dann müssen Sie und Ihr Kreditgeber sich gegen die Möglichkeit schützen – auch wenn sie noch so klein ist – dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer des Hauses ist, das Sie kaufen. Und hier kommt in die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ins Spiel – sie schützt Sie vor skrupellosen Verkäufern.
✓Umzugskosten. Natürlich können Sie selbst Ihre Möbel, Ihre Kleider und andere persönliche Habschaften transportieren. Doch ist Ihre Zeit wertvoll und Ihre Fertigkeiten als Möbelpacker sind wahrscheinlich begrenzt. Außerdem wollen Sie sicher nicht in die Notaufnahme im Krankenhaus kommen, weil Sie von einem Sofa, das Ihnen entglitten ist, gegen die Treppen gedrückt wurden.
✓Honorar für den Makler. Makler kassieren in der Regel drei Prozent des Kaufpreises und zusätzlich Umsatzsteuer, wenn sie für Sie tätig werden.

Damit die Kosten für Sie als Hausbesitzer, beispielsweise die Unterhaltung des Hauses, der Ersatz brüchiger Regenrinnen oder ein Anstrich gedeckt werden können, muss der Wert Ihres Hauses in den Jahren, in denen es in Ihrem Eigentum ist, um etwa 15 Prozent steigen, damit Sie finanziell ebenso gut gestellt sind, als ob Sie diese Zeit gemietet hätten. 15 Prozent! Wenn Sie in einigen Jahren umziehen müssen oder wollen, ist es sehr riskant darauf zu bauen, dass der Wert des Objekts in diesen wenigen Jahren so hoch ansteigt. Wenn Sie zufällig gekauft haben, kurz bevor die Preise für Immobilien anstiegen, könnten Sie diese Wertsteigerung kurzzeitig erzielen. Aber auf diesen Aufschwung können Sie nicht setzen – wahrscheinlich verlieren Sie bei einem so kurzfristigen Geschäft Geld.

Einige investieren in Immobilien, auch wenn sie nicht annehmen, dass sie lange darin wohnen werden und tragen sich mit dem Gedanken, das Haus zu vermieten, sollten sie innerhalb weniger Jahre umziehen. Langfristig kann das gut gehen. Unterschätzen Sie jedoch nicht die Verantwortung, die mit Mietobjekten auf Sie zukommt, und darüber spreche ich im nächsten Finanzportal.

Wägen Sie die Vorteile und die Machteile gegeneinander ab
Wenn man einige Leute hört – insbesondere begeisterte Verkäufer im Immobiliengeschäft -, dann sollte jeder ein Eigenheim besitzen. Sie könnten beispielsweise hören:

Wenn Sie mieten, dann ist es so, als ob Sie Ihr Geld wegwerfen. Kaufen Sie Immobilien, dann profitieren Sie bei der Steuer. Später in diesem Finanzportal will ich Ihnen sagen, dass ein großer Teil der Kosten – insbesondere Hypothekenzinsen und andere Kosten – steuerlich berücksichtigt werden können. Allerdings sind diese steuerlichen Vorteile schon in den höheren Kosten des Eigenheims berücksichtigt. Kaufen Sie nie ein Haus, wenn Sie nur steuerliche Gründe dafür haben.

Wenn Sie mieten, dann werfen Sie keineswegs Geld aus dem Fenster und es ist auch kein Fehler, wenn Sie mieten. Als Mieter haben Sie emotionale und psychologische Vorteile. Erstens ist es eine Tatsache, dass Sie wesentlich flexibler sind, Sie können Ihre sieben Sachen zusammenpacken und umziehen. Möglicherweise müssen Sie einen Mietvertrag erfüllen, aber darüber kann man verhandeln. Als Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung müssen Sie sich um hohe monatliche Zahlungen kümmern – für manche Menschen ist diese Verantwortung wie ein Klotz am Bein. Als Hausbesitzer haben Sie keine Garantie dafür, dass Sie Ihr Haus zur richtigen Zeit und zum richtigen Preis verkaufen können, wenn Sie umziehen wollen.

In manchen Gegenden können Sie für Ihr Geld mehr bekommen, wenn Sie mieten und somit werden die Wohnungskosten niedriger sein, als ob Sie kaufen würden. Glückliche und erfolgreiche Mieter, die ich kennen gelernt habe, zahlen niedrige Mieten – vielleicht müssen Sie einige Zugeständnisse an den Komfort gemacht haben. Wenn Sie in einem Mietobjekt wohnen, dann erhalten Sie für Ihr Geld wahrscheinlich mehr, als ob Sie allein in einem kleinen Eigenheim wohnten, das Sie gekauft haben. Wenn Sie in der Lage sind, 10 Prozent oder mehr von Ihren Einnahmen auf die hohe Kante zu legen während Sie mieten, dann sind Sie wahrscheinlich auf einem guten Weg, Ihre künftigen finanziellen Ziele zu erreichen.

Ein weiterer Vorteil des Mietens ist, dass Sie das Geld, das Sie als Mieter sparen, hoffentlich in andere Investments stecken, beispielsweise in Aktien, Anleihen und Investmentfonds, die Sie sehr schnell zu Barem machen können. Das ist allerdings ein zweischneidiges Schwert, da Sie als Mieter mit viel Barem leicht dazu verführt werden könnten, das Geld schnell auszugeben.
Auch wenn es seine Vorteile hat, zur Miete zu wohnen, gibt es mindestens einen großen Nachteil: Sie sind der Inflation ausgeliefert! Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, kann Ihr Vermieter ständig die Miete erhöhen. Für Sie als Eigenheimbesitzer erhöhen sich die monatlichen Hypothekenzahlungen nicht, vorausgesetzt, Sie haben einen Festzins vereinbart. Allerdings sind die Steuern, die Versicherungen und die Unterhaltungskosten durchaus der Inflation ausgesetzt. Doch sind diese Kosten in der Regel wesentlich geringer als die monatliche Hypothekenzahlung oder die Miete.
Hier ein kleines Beispiel dafür, was die Inflation Ihnen als langfristigem Mieter antun kann. Nehmen wir an, wir vergleichen die Kosten für ein Haus, das 320.000 € kostet, mit der Miete eines ähnlichen Objekts, für das Sie 1.600 € im Monat bezahlen. Der Kauf für 320.000 € scheint ein wenig teurer zu sein als die Miete, nicht wahr? Aber dies ist kein fairer Vergleich. Sie müssen die monatlichen Kosten des Hausbesitzers gegen die monatlichen Kosten des Mieters aufrechnen. Außerdem müssen Sie die steuerlichen Vorteile des Hausbesitzters (die Abschreibung) in den Vergleich einbeziehen, so dass Sie die realen Kosten miteinander vergleichen. In der Abbildung sehen Sie ein Beispiel, das sich über einen Zeitraum von 30 Jahren erstreckt.
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Wie Sie in der Abbildung sehen können, ist das Eigentum langfristig nicht so teuer wie die Miete, obwohl in den Anfangsjahren das Eigentum ein wenig teurer ist. Die Miete wird langfristig teurer, weil alle Mietausgaben mit der Inflation steigen. (Ich habe die möglichen Wertveränderungen des Eigenheims über diesen Zeitraum hinweg nicht berücksichtigt. Langfristig gesehen gibt es bei Häusern eine Wertsteigerung, und das macht das Eigentum noch attraktiver.)

In dem Beispiel zur Abbildung gehe ich davon aus, dass Sie eine Eigenleistung von 20 Prozent erbringen und mit einer festverzinslichen Hypothek zu sieben Prozent das Objekt erwerben. Ich gehe auch davon aus, dass die Inflationsrate der Hausversicherung, der Grundsteuer, der Unterhaltung des Hauses und der Miete bei vier Prozent im Jahr liegt. Wenn die Inflation niedriger ist, dann wird die Miete nicht notwendigerweise billiger. Ohne Inflation wird die Miete nicht so sehr ansteigen, doch die Kosten für das Eigentum, die der Inflation unterliegen (Grundsteuern, Unterhaltung und Versicherungen), sollten ebenfalls langsamer steigen. Bei geringer Inflation können Sie den Kreditvertrag möglicherweise zu geringerem Zinssatz verlängern, was Ihre monatlichen Zahlungen verringert. Bei geringer Inflation oder ohne Inflation kann der Besitz immer noch billiger sein, doch die Ersparnisse gegenüber der Miete sind nicht so dramatisch wie bei höherer Inflation.

Entscheiden Sie, wie viel Sie ausgeben wollen für Immobilien
Wenn Sie ein Haus kaufen, dann stellt dies für Sie eine langfristige finanzielle Bindung dar. Sie werden wahrscheinlich 15 bis 30 Jahre lang Hypothekenzinsen bezahlen müssen, um das Objekt zu bezahlen und das Haus, das Sie kaufen, verschlingt zur Instandhaltung viel Geld. Bevor Sie also eine Kaufentscheidung treffen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation betrachten. Sind Sie kreditwürdig und verfügen über ein sicheres Einkommen, dann werden Kreditgeber gern bereit sein, Ihnen Geld zu leihen. Sie werden Ihnen sagen, wie viel Geld Sie borgen können – den Höchstbetrag, den Sie sich leisten können. Das bedeutet aber nicht, dass Sie unbedingt das Maximum als Kredit aufnehmen sollten. Wie steht es um Ihre anderen finanziellen Möglichkeiten und Ziele? Der häufigste Fehler, den ich beobachte, wenn Leute ein Haus kaufen, ist der, dass sie ihre finanzielle Gesamtsituation nicht in Betracht ziehen.

Wenn Sie ein Haus kaufen ohne Ihre anderen monatlichen Ausgaben und langfristigen Ziele in Betracht zu ziehen, dann werden Sie letztendlich ein Haus haben, das einen sehr großen Teil Ihrer künftigen Ausgaben verschlingt. Haben Sie beispielsweise daran gedacht, wie viel Sie im Monat sparen müssen, um Ihre Reserve für den Ruhestand aufzufüllen? Und wie steht es um Ihren Urlaub und um Ihre Freizeit?

Wenn Sie Ihren augenblicklichen Lebensstandard fortführen möchten, dann müssen Sie sich selbst gegenüber ehrlich sein und überlegen, wie viel Sie sich wirklich leisten können. Diejenigen, die zum ersten Mal ein Haus kaufen, geraten besonders leicht in finanzielle Schwierigkeiten, wenn sie ihre augenblicklichen Ausgaben nicht genau kennen. Der Kauf eines Hauses kann eine kluge Entscheidung sein, es kann aber auch zu einer großen Last werden. Und außerdem muss man für ein Haus noch viele kleine zusätzliche Sachen kaufen. Es gibt Menschen, die höhere Ausgaben über Kreditkarten finanzieren – das ist sehr gefährlich. Lassen Sie es nicht zu, dass ein Haus Ihre finanzielle Zukunft bestimmt. Betrachten Sie Ihre finanzielle Gesamtsituation, insbesondere, wenn Sie Pläne für den Ruhestand haben, bevor Sie ein Objekt kaufen oder einen Hypothekenvertrag unterschreiben.