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Alle Kreditgeber wollen wissen, ob Sie den Kredit zurückzahlen können, den Sie aufnehmen, und deshalb müssen Sie einige Tests bestehen. Kreditgeber kalkulieren den Höchstbetrag, den Sie leihen können, um eine Immobilie zu kaufen.
Bei einem Haus, das Sie selbst bewohnen, kalkulieren die Kreditgeber ihre monatlichen Hauskosten. Dabei rechnen sie
Hypothekenzahlung + Grundsteuer + Versicherungen
Der Kreditgeber rechnet die Instandhaltungskosten eines Hauses nicht mit ein. (Sie jedoch sollten diesen wichtigen Punkt in Ihrem Budget keinesfalls vergessen.) Kreditgeber stellen Ihnen einen Betrag zur Verfügung, bei dem Sie nicht mehr als etwa 30 Prozent Ihres Einkommens für das Haus aufwenden müssen. Der Prozentsatz ist nicht immer gleich, sondern unterscheidet sich von Kreditgeber zu Kreditgeber. Haben Sie ausreichende Sicherheiten, beispielsweise eine weitere Immobilie, dann kann ein Haus auch voll finanziert werden.
Auch wenn die Kreditgeber sich nicht darum kümmern, wie Sie Ihr sonstiges Geld ausgeben, kümmern sie sich doch um andere Schulden. Weitere Kredite, beispielsweise ein hohes Minus auf Ihrem Girokonto oder Ihrem Kreditkartenkonto oder Autokredite mindern die Mittel, mit denen Sie Ihre Hauskosten bezahlen können. Kreditgeber wissen, dass weitere Schulden die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Sie Ihre Raten nicht rechtzeitig bezahlen oder zahlungsunfähig werden.
Haben Sie weitere Schulden, die Sie monatlich tilgen müssen, dann kalkulieren Kreditgeber eine andere Quote, um den Höchstbetrag für den Kredit zu errechnen. Sie addieren den Betrag, mit dem Sie Ihre anderen Schulden tilgen, zu den monatlichen Hauskosten, und diese Gesamtkosten dürfen in der Regel 36 Prozent Ihres Einkommens nicht überschreiten.
Konsumentenkredite sind schlechte Nachrichten, selbst wenn man nicht bedenkt, dass dies Ihrer Bonität und damit Ihrer Qualifikation für eine Hypothek schadet. Verbraucherkredite sind teuer und ermutigen, über die Verhältnisse zu leben. Werden Sie Ihre Schulden los – schränken Sie Ihre Ausgaben ein und richten Sie Ihren Lebenswandels so ein, dass Sie mit dem auskommen, was Ihnen zur Verfügung steht. Wenn Sie als Mieter nicht mit dem auskommen was Sie haben, dann wird es als Eigenheimbesitzer noch schwieriger.
Bestimmen Sie Ihre Eigenleistung
Normalerweise sollte man mindestens eine Eigenleistung von.30 Prozent des Kaufpreises erbringen können. Das heißt, diesen Betrag sollten Sie schon angespart haben. Können Sie diese Eigenleistung in Ihrem Finanzierungsplan vorweisen, dann sollten Sie keine größeren Schwierigkeiten haben, die Restsumme von einer Hypothekenbank geliehen zu bekommen. Besser für Sie ist es natürlich, wenn Sie eine höhere Eigenleistung aufbringen, beispielsweise 40 Prozent der Kaufsumme, denn dann werden für Sie die Kredite in der Regel um mindestens 0,5 Prozent billiger. Allerdings sollte die Eigenleistung auch nicht weniger als 20 Prozent betragen, denn dann verlangt die Hypothekenbank zusätzliche Sicherheiten. Können Sie diese Sicherheiten stellen, vielleicht durch die Beleihung einer weiteren Immobilie, die Ihnen schon gehört, dann kann auch eine Vollfinanzierung durchgeführt werden.
Was aber, wenn Sie so viel Geld haben, dass Sie es sich leisten können mehr als 20 bis 30 Prozent aus eigener Tasche zu zahlen? Dieses Problem drängt sich nicht unbedingt auf, denn die meisten Käufer, insbesondere die, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, haben schon Mühe, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aufzubringen. Trotzdem: Wie viel Eigenleistung sollten Sie dann erbringen? Die Antwort hängt davon ab, was Sie sonst mit dem Geld tun wollen oder tun können. Wenn Sie daran denken, andere Kapitalanlagen zu tätigen, dann müssen Sie feststellen, ob Sie mit dieser Anlage eine höhere Rendite erzielen als den Zinssatz, den Sie für Ihre Hypothek bezahlen müssen.
Ziehen Sie es vor, nur 20 Prozent Eigenleistung zu erbringen und das andere Geld anderweitig zu investieren, dann ist das in Ordnung. Achten Sie nur darauf, dass Sie das übrig gebliebene Geld (außer einer Reserve für Notfälle) nicht unter der Matratze, auf einem Sparkonto oder in Anleihen parken, die Ihnen weniger Zinsen zahlen als Sie für Ihre Hypothek ausgeben müssen. Suchen Sie
Wachstum, indem Sie in Aktien, Immobilien oder Kleinunternehmen investieren. Ansonsten haben Sie keine Chance eine höhere Rendite zu erzielen als die Kosten Ihrer Hypothek. Deshalb ist es besser für Sie, eine geringere Hypothek in Anspruch zu nehmen und eine höhere Eigenleistung zu erbringen.
Ist es eine gute oder schlechte Zeit zu investieren in Immobilien?
Wenn Sie darüber nachdenken, Ein Eigenheim zu kaufen, dann werden Sie auch überlegen, ob die Preise für Immobilien voraussichtlich ansteigen oder fallen werden. Niemand möchte ein Haus kaufen, das danach im Wert fällt. Und wer möchte nicht kaufen, kurz bevor die Preise ansteigen?
Es ist nicht leicht, was mit den Immobilienpreisen in einer bestimmten Stadt oder einer bestimmten Region in den nächsten ein, zwei, drei oder mehr Jahren geschehen wird. Letztlich stehen die wirtschaftliche Gesundheit und die Vitalität einer Region, der Arbeitsmarkt hinter der Nachfrage und den Immobilienpreisen in dieser Region. Insbesondere gut bezahlte Arbeitsplätze erhöhen die Nachfrage nach Wohnungen.
Wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen und noch keine 30, 40 oder 50 Jahre alt sind, dann ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie mehrere Jahrzehnte lang Eigentümer einer Immobilie sind. Über eine solch lange Zeit hinweg werden Sie bei den Preisen viele Höhen und Tiefen erleben, wahrscheinlich aber mehr Höhen als Tiefen, und deshalb würde ich mir keine Sorgen machen, was mit dem Immobilienmarkt in näherer Zukunft geschieht. Ich kenne Menschen, die vor einigen Jahren keine eigene Immobilie kauften, weil sie glaubten, die Preise seien sehr hoch. Anleger machen den gleichen Fehler, wenn Sie nicht in Aktien investieren, weil sie glauben, die Kurse seien zu hoch.
Dies vorausgesetzt, kann es durchaus sein, dass Sie zu bestimmten Zeiten in Ihrem Leben nicht genau wissen, ob Sie ein Haus kaufen sollen. Vielleicht wissen Sie nicht genau, ob Sie für längere Zeit in dieser Region bleiben wollen oder können. Und deshalb hängt Ihre Entscheidung zu einem Teil davon ab, ob die aktuellen Preise für Immobilien in Ihrer Region einen guten Wert darstellen. Es gibt allerdings sehr nützliche Indikatoren, die auf den Zustand des Wohnungsmarktes verweisen: die Höhe der Kaufpreise im Vergleich zur Höhe der Mieten, der Zustand des Arbeitsmarktes und wie viele Häuser zum Verkauf stehen. Größere Bedeutung hat der Zeitpunkt für einen Kauf, wenn Sie in weniger als fünf Jahren umziehen wollen oder müssen. In einem solchen Fall sollten Sie vermeiden, zu vergleichsweise hohen Preisen zu kaufen. Wenn Sie erwarten, schon so bald wieder umziehen zu müssen, dann macht es mehr Sinn, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten, weil die hohen Transaktionskosten beim Kauf oder Verkauf von Immobilien die Sache deutlich verteuern können.
