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Der Preis von Immobilien wird, wie die Preise auf anderen Gebieten, von Angebot und Nachfrage bestimmt. Je geringer das Angebot je größer die Nachfrage, umso höher steigen die Preise.
John Reet, ein Autor und Anleger in Immobilien, musste es leidvoll lernen. Ich verlor das gesamte Geld, das ich in 15 Jahren mit Mietwohnungen verdient hatte, als Mitte der achtziger Jahre in Texas viele Neubauten entstanden, sagt Reet.
Stellen Sie sich vor, Sie hätten 15 Jahre lang investiert und dann alles verloren! Während der 80er Jahre gab es in einigen Regionen sehr günstige Kredite, was zu einem Bauboom führte. Doch in vielen Teilen von Texas, ebenso wie in anderen Teilen des Landes, gab es bereits jede Menge Bauland. Dieser Überfluss an Land und verfügbaren Krediten führte unausweichlich zu übermäßigem Wohnungsbau. Wenn das Angebot einer Ware schneller wächst als die Nachfrage, dann fallen in der Regel die Preise.
Der Aufwärtsdruck auf Immobilienpreise ist in Regionen mit wenig Bauland am größten. Diese Charakteristik war der Fakt, der mich am meisten anzog, als ich Mitte in der 80er Jahre in die Region um die San Francisco Bay zog. Wenn Sie eine Karte dieser Region betrachten, dann sehen Sie, dass San Francisco und die Gemeinden im Süden davon auf einer Halbinsel liegen. Der Ozean und die Berge begrenzen den Rest der Region. 82 Prozent des Landes im weiteren Bereich der San Francisco Bay kann nicht bebaut werden, weil es dort Parks und andere schützenswerte Gebiete gibt, die verhindern, dass das Land erschlossen wird, oder es ist einfach unmöglich das Land zu erschließen. Von dem Land, das überhaupt bebaut werden kann, waren 98 Prozent in San Francisco und zwei Drittel des Landes in den nahe liegenden Kreisen schon erschlossen.
Langfristig kann der Mangel an Bauland in einer Region ein Problem darstellen. Zu hohe Immobilienpreise könnten dazu führen, dass Arbeitgeber und Arbeitnehmer in weniger teure Regionen umsiedeln. Wenn Sie in Immobilien in einer Region mit wenig Bauland und hohen Immobilienpreisen investieren wollen, dann sollten Sie genau nachrechnen, um herauszufinden, ob ein solcher Deal wirtschaftlich gesehen überhaupt sinnvoll ist. (Wie man das macht, erkläre ich später in diesem Abschnitt.)
Außer dem verfügbaren Bauland sollten Sie die folgenden wichtigen Marktindikatoren für Immobilien beachten, um ein Gespür für einen bestimmten Markt zu bekommen.
✓Baugenehmigungen. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen kann Ihnen verraten, wie sich das Angebot an Immobilien bald verändern könnte. Ein langer und deutlicher Anstieg der Baugenehmigungen, über mehrere Jahre hinweg, kann darauf hinweisen, dass das Angebot an neuen Objekten die künftige Preissteigerung dämpfen könnte. Viele Regionen hatten Ende der 80er Jahre eine starke Zunahme von Neubauten zu verzeichnen, kurz bevor die Preise einen Höchststand erreichten. Andererseits gab es in den späten 70er und frühen 80er Jahren kaum noch Neubauten, als hohe Zinsen die Baubranche und die Entwicklungsgesellschaften geradezu strangulierten.
✓Leerstände. Ebenso wie die Baugenehmigungen können geringe Leerstände im Allgemeinen auf eine Wertsteigerung von Immobilien hinweisen. Wenn nur wenige zu vermietende Flächen leer stehen, bedeutet das mehr Konkurrenz und dringendere Nachfrage nach bestehenden Wohneinheiten, und das ist für Anleger ein gutes Zeichen. Umgekehrt deuten hohe Leerstände auf ein Überangebot hin, das die Mieten nach unten drückt, weil viele Vermieter miteinander in Konkurrenz um Mieter stehen.
✓Zum Verkauf stehende Objekte und die Anzahl von Verkäufen. Ebenso wie der Neubau von vielen Wohnungen ungünstig ist für den künftigen Wertzuwachs von Immobilien, ist auch ein zunehmendes Angebot ein Hinweis auf künftigen Ärger. Wenn die Objektpreise sehr hoch sind, dann entscheiden einige Anleger, dass sie mehr Geld verdienen können, wenn sie den Wertzuwachs realisieren, also das Objekt verkaufen, und anderweitig investieren. Wenn der Markt mit Verkaufsangeboten überflutet wird, dann werden mögliche Käufer wählerischer, was auf die Preise wieder Druck ausübt. Bei hohen Preisen (in Relation zu Mieten) werden potenzielle Käufer möglicherweise mieten und die Anzahl der Verkäufe im Verhältnis zum Angebot sinkt.
Ein Anzeichen für einen gesunden Immobilienmarkt ist ein abnehmendes und zahlenmäßig schwaches Angebot, weil dies darauf verweist, dass die Nachfrage der Käufer dem Angebot entspricht oder es sogar übertrifft. Wenn die Kosten für Immobilien im Vergleich zu den Mieten relativ gering sind, dann können sich mehr Mieter leisten, ein Objekt zu kaufen und deshalb steigt die Zahl der Verkäufe an.
✓Mieten. Der Trend bei den Mietpreisen, die Mieter bereit und in der Lage sind zu bezahlen, gibt über die Jahre hinweg gute Hinweise auf die Nachfrage nach Wohn- raum. Wenn die Nachfrage mit dem Angebot an Wohnraum Schritt hält und die örtliche Wirtschaft weiterhin wächst, dann steigen normalerweise auch die Mieten. Diese Zunahme ist ein positives Anzeichen für eine Wertsteigerung von Immobilien.
