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Der Kauf einer Immobilie ist wahrscheinlich eines der größten finanziellen Vorhaben in Ihrem Leben. Wenn Sie nicht schon Häuser gebaut haben, andere Objekte erworben und selbst handwerkliche Arbeiten ausgeführt haben, dann wissen Sie wahrscheinlich nicht, was auf Sie zukommt, wenn Sie es mit Mängeln an einem Objekt zu tun haben.
Das Geld und die Zeit lohnt sich, wenn Sie Sachverständige und andere Experten beauftragen, die wichtigsten Anlagen und möglichen Problembereiche eines Hauses zu begutachten. Sie können sich nicht unbedingt auf die Zusage eines Verkäufers verlassen. Und deshalb empfehle ich Ihnen, Untersuchungen durch Sachverständige durchführen zu lassen und die Behebung der Mängel durch den Verkäufer im Kaufvertrag festzuhalten.

Bei der Inspektion der folgenden Bereiche sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen:
✓Der allgemeine Zustand des Objekts. Blättert beispielsweise die Farbe des Außenanstrichs, sind die Böden eben, funktionieren die eventuell mit verkauften Haushaltsgeräte, und so weiter?
✓Sind die elektrischen Anlagen, die Heizung und die sanitäre Installation in Ordnung?
✓Ist das Fundament in Ordnung oder ist der Keller feucht?
✓Ist das in Dach in Ordnung (besondere Vorsicht sollten Sie bei Flachdächern walten lassen)?
✓Ist das Haus frei von Ungeziefer?

Das Honorar für Sachverständige macht sich sehr oft bezahlt. Wenn sie Probleme aufdecken, deren Sie sich nicht bewusst waren, als Sie den Kaufpreis aushandelten, dann kann Ihnen der Sachverständige die Informationen geben, mit denen Sie zum Verkäufer gehen können, damit er die Probleme beseitigt oder den Kaufpreis des Objekts reduziert.
Akzeptieren Sie nie den Sachverständigenbericht eines Verkäufers als einzige Informationsquelle. Wenn der Verkäufer einen Sachverständigen beauftragt, dann wird er das Objekt sicher nicht so gründlich und kritisch betrachten. Lesen Sie den Sachverständigenbericht des Verkäufers aber beauftragen Sie selbst ebenfalls einen Sachverständigen. Hüten Sie sich vor Sachverständigen, die bei Immobilienmaklern beliebt sind. Vielleicht sind sie deshalb so beliebt, weil sie nicht besonders kritisch sind und nicht alle Probleme eines Objekts aufzeigen.
Auf alle Fälle sollten Sie verschiedene Sachverständige ansprechen. Fragen Sie nach, wie ausführlich der Bericht sein wird. Bitten Sie auch um Referenzen und um ein Beispiel eines Berichts.
Am Tag vor der Beurkundung sollten Sie noch einmal durch Ihr künftiges Haus gehen um sicherzustellen, dass es in dem Zustand ist, in dem es bei der Besichtigung war, und dass alle Geräte und Gegenstände, die im Kaufvertrag aufgeführt sind (und für die Sie bezahlen), immer noch im Haus sind. Es kam schon vor, dass Verkäufer sich plötzlich nicht mehr erinnern konnte, was im Haus bleiben sollte, oder dass die Möbelpacker beim Auszug die Geräte mitgenommen haben.

Auflassungsvormerkung und Notargebühren
Hypothekenbanken verlangen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um sich davor zu schützen, dass ein anderer rechtmäßig Anspruch auf Ihr Anwesen anmelden kann. Dies kann beispielsweise Vorkommen, wenn sich ein Ehepaar trennt und derjenige, der im Haus bleibt, sich entscheidet zu verkaufen und mit dem Geld durchbrennen will. Wenn beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dann hat derjenige, der das Objekt verkauft (möglicherweise indem er die Unterschrift des anderen Ehepartners fälscht) kein Recht, dies zu tun. Der andere Ehepartner könnte zurückkommen und seine Rechte auf das Objekt geltend machen. Wurde der Kaufpreis schon bezahlt, dann stehen Sie und der Kreditgeber mit leeren Händen da.
Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch, sowohl die Auflassungsvormerkung als auch die Eintragung als Eigentümer, ist gebührenpflichtig. Auch der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, verlangt eine bestimmte Gebühr. Dabei ist es völlig gleich, welcher Notar den Kaufvertrag beurkundet – die Gebühren bleiben immer gleich. Sie brauchen also nicht herumzulaufen und einen möglichst preisgünstigen Notar zu suchen. Das Honorar der Notare ist in einer Gebührenordnung festgehalten.

Ob Sie Ihre Hypothek zum Festzins oder zum Gleitzins abschließen, ist eine wichtige Entscheidung. Wägen Sie die Vorteile und Nachteile der Hypothekenarten ab und entscheiden Sie, welche in Ihrer Situation für Sie am besten ist, bevor Sie eine Immobilie kaufen.
In der Realität ignorieren viele Menschen diesen vernünftigen Ratschlag. Die Begeisterung darüber, nun ein Haus oder eine andere Immobilie zu kaufen, scheint das Urteilsvermögen zu trüben. Meine Erfahrung zeigt, dass nur sehr wenige Menschen das gesamte finanzielle Bild betrachten, bevor sie wichtige Immobilien-Entscheidungen treffen.
Leider überlassen viele Immobilienkäufer es dem Zufall, ob sie eine Hypothek mit Gleitzins oder eine Hypothek mit Festzins wählen. Wenn man beispielsweise glaubt, dass die Zinsen nur steigen können, dann scheint die Hypothek mit einem festen Zinssatz attraktiv zu sein.
Sie können den künftigen Weg der Zinssätze nicht vorhersehen. Nicht einmal die professionellen Wahrsager auf dem Finanzmarkt und die professionellen Anleger können Vorhersagen, welche Zinssätze bevorstehen. Könnten Sie diese Information vorhersehen, dann könnten Sie mit der Kapitalanlage in Anleihen und Zins-Futures und Optionen ein Vermögen machen. Schieben Sie also Ihre Kristallkugel zur Seite und stellen Sie sich die folgenden beiden wichtigen Fragen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob ein fester Zinssatz oder ein gleitender Zinssatz bei Ihrer Hypothek am besten für Sie ist.

Können Sie Risiko ertragen?
Welches Risiko könnten Sie eingehen, wenn Sie die Höhe Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen bestimmen? Wenn beispielsweise Ihr Arbeitsplatz und Ihr Einkommen unsicher sind und Sie müssen Kleinkredite aufnehmen, um zurecht zu kommen, dann können Sie sich nicht viel Risiko leisten. Sollten Sie in dieser Situation sein, dann sind Sie mit einem festen Zinssatz am besten beraten.
Sind Sie in der Lage, das finanzielle Risiko zu tragen, das mit einem gleitenden Zinssatz einher geht, haben Sie eine bessere Möglichkeit, mit einem Gleitzins Geld zu sparen als mit einem festen Zinssatz. Dieser Zinssatz beginnt niedriger und bleibt niedriger, wenn das gesamte Zinsniveau unverändert bleibt. Selbst wenn die Zinssätze steigen, werden diese im Verlauf der Vertragsdauer wahrscheinlich wieder fallen. Wenn Sie die Zinsen für eine Hypothek mit einem gleitenden Zinssatz aufbringen können, dann könnten Sie langfristig profitieren.
Gleitende Zinssätze sind dann sinnvoll, wenn Sie Ihren Kreditrahmen nicht ausschöpfen müssen. Vielleicht können Sie auch einen größeren Betrag sparen oder eine Kapitallebensversicherung wird fällig. Wenn Ihr Einkommen deutlich über Ihren Ausgaben liegt, dann müssen Sie schwankende Zinssätze nicht fürchten. Wenn Sie ein Darlehen mit gleitendem Zinssatz wählen, werden Sie sich finanziell sicherer fühlen, wenn Sie ein dickes Finanzpolster haben (eine Reserve für mindestens sechs bis zwölf Monate für die Lebenshaltungskosten) auf das Sie zurückgreifen können, wenn die Zinsen steigen.
Zu viele Immobilienkäufer lassen sich auf einen Gleitzins ein, obwohl sie ihn sich eigentlich nicht leisten können. Diejenigen, die sich das leisten können, können Geld sparen, doch früher oder später steigen die Zinsen (manchmal sogar recht deutlich). Wenn die Zinssätze steigen, dann riskieren Immobilieneigentümer, die sich keine wesentlich höheren Zahlungen leisten können, eine Finanzkrise. Haben Sie keine Reserve, die Sie einsetzen können, wie können Sie dann die monatlichen Zahlungen aufbringen – gar nicht zu reden von den anderen finanziellen Belastungen, die Immobilienbesitz mit sich bringt.
Können Sie sich den höchstmöglichen Zinssatz bei einer Gleitzins-Hypothek nicht leisten, dann sollten Sie einen solchen Vertrag auch nicht abschließen. Gehen Sie nicht das Risiko ein, dass die Zinsen höher steigen, als Sie annehmen – sie können höher steigen und Sie könnten Ihre Immobilie verlieren. Bitten Sie den Kreditgeber, die höchstmögliche Zahlung zu kalkulieren, die auf Sie zukommen könnte.
Fast alle Gleitzins-Hypotheken begrenzen den Anstieg der Zinssätze in Ihrem Hypothekenvertrag. Typisch sind 2 Prozent pro Jahr und sechs Prozent über die Laufzeit des Kredits hinweg.
Lassen Sie sich nicht auf eine Hypothek mit Gleitzinsen ein, nur weil die niedrigeren anfänglichen Zinssätze es Ihnen ermöglichen, das Objekt überhaupt zu kaufen (außer wenn Sie absolut sicher sind, dass Ihr Einkommen sich erhöhen wird, und Sie auch höhere Zahlungen verkraften können). Suchen Sie sich eine Immobilie, die Sie auch mit einem festen Zinssatz kaufen können.

Kurzfristige oder langfristige Hypotheken zu wählen?
In der Regel haben die Hypotheken eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren. Für diese Zeit schließen Sie entweder zu einem festen Zinssatz ab oder aber zu einem Gleitzins. Darüber habe ich eben schon ausführlich gesprochen. Für Sie ist aber nun die Frage wichtig, welchen Zeitraum Sie wählen sollten. Gehen
Sie einmal davon aus, dass der Kreditgeber sein Risiko (dass er Geld verliert) genau kennt. Deshalb werden Sie zu Zeiten niedriger Zinssätze Hypotheken mit kurzer Laufzeit sehr günstig bekommen (im Verhältnis zu längeren Laufzeiten) und zu Zeiten hoher Zinsen werden die kurzfristigen Kredite relativ höher sein. Auch wenn es sich dabei nur um den Nachkommabereich dreht, machen 0,5 oder 0,8 Prozent Unterschied im Endeffekt sehr viel aus.
Versuchen Sie bei niedrigem Zinsniveau immer einen möglichst günstigen langfristigen Vertrag abzuschließen, wenn möglich, sogar über 15 Jahre. Bei höherem Zinsniveau versuchen Sie einen möglichst günstigen kurzfristigen Vertrag zu bekommen.
Aber, werden Sie vielleicht sagen, in fünf oder zehn Jahren kann ich ja meine Schulden gar nicht tilgen! Das müssen Sie auch nicht. Sie können sogar die Tilgung aussetzen und bei Ablauf der Vertragsdauer die Schuld teilweise tilgen (oder auch ganz, wenn Sie so viel Geld haben), wenn Sie das Geld zur Tilgung anderweitig ansparen. Hier bietet sich besonders die Bausparkasse an. Können Sie nicht die gesamte Schuld tilgen, dann müssen Sie über die Restschuld einen neuen Vertrag aushandeln. Lassen Sie sich vom Kreditgeber dann einen Tilgungsplan ausdrucken, bei dem Sie unterschiedliche Tilgungssätze kalkulieren lassen. Wählen Sie den Tilgungssatz, mit dem Sie auch wirklich zurechtkommen, ohne Ihre anderen finanziellen und ideellen Ziele vernachlässigen zu müssen.
Versäumen Sie keinesfalls in Ihren Kreditvertrag eine Klausel über Sondertilgungen aufzunehmen. Es könnte sein, dass Sie in der Vertragslaufzeit eine Erbschaft machen oder dass Sie eine Kapitallebensversicherung ausbezahlt bekommen oder dass Sie Ihr Objekt verkaufen wollen. Wenn Sie einen höheren Betrag zusätzlich oder die Restschuld auf einmal tilgen, dann erleidet der Kreditgeber einen Zinsschaden, den er von Ihnen verlangen kann. Eine entsprechende Klausel im Vertrag bringt Sie auf die sicherere Seite und bewahrt Sie möglicherweise vor hohen Kosten.
Hat der Kreditgeber Ihnen Sondertilgungen eingeräumt, dann bedeutet dies nicht, dass Sie diese Sonderzahlungen leisten müssen, sondern nur, dass Sie diese Zahlungen leisten dürfen, ohne dass Sie dafür eine Zinsausfallentschädigung bezahlen müssen.

Sie können leicht einige 1.000 € an Zinsen und anderen Gebühren einsparen, wenn Sie nach günstigen Hypotheken suchen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie dies allein tun oder ob Ihnen jemand dabei hilft. Sie sollten sich aber auf alle Fälle umsehen, weil es schließlich um viel Geld geht!

Sie suchen selbst
Die Kreditgeber konkurrieren um Ihr Darlehen. Zwar ist es günstig, wenn viele Kreditgeber um das Geschäft mit Ihnen buhlen, weil dies die Zinsen niedrig hält, doch wird die Suche nach dem günstigsten Kredit oft zu einer schwierigen Aufgabe.
Immobilienmakler können Ihnen Kreditgeber empfehlen, mit denen sie schon einmal zusammengearbeitet haben. Diese bieten nicht unbedingt konkurrenzlos günstige Zinssätze – der Immobilienmakler hat einfach nur in der Vergangenheit mit ihnen zusammengearbeitet oder wurde für die Empfehlung bezahlt.
Sehen Sie auf den Immobilienseiten der Wochenendausgabe größerer Zeitungen nach, dann finden Sie oft Tabellen mit den derzeit gültigen Hypothekenzinsen verschiedener Anbieter. Ebenso wie Internet-Seiten, die Kreditzinsen vergleichen, sind diese Tabellen nicht immer vollständig und geben oft nicht die günstigsten Möglichkeiten an. Kreditgeber schicken ihre Bedingungen regelmäßig an die Redaktion der Zeitung und dort werden sie kostenlos abgedruckt. Benutzen Sie diese Angaben als Ausgangspunkt und rufen Sie verschiedene Kreditgeber an, die in dieser Liste die besten Konditionen bieten. Oder im Internet unter:

Baugeld Vergleich
Baunetz*de
Bellevue*de
Buhl Verlag
Bund Unabhängiger
Baufinanzberater
Capital*de
Das Haus
DM-online*de
Dr. Klein und Co
Fakt*de
Finanzpartner*de
Fuchsbriefe*de

Haben Sie sich einmal entschlossen in Immobilien zu investieren, dann können Sie jede Menge Nachforschungen anstellen, um zu entscheiden, wo und was Sie kaufen wollen. In den folgenden Abschnitten erkläre ich, worauf Sie in einer Kommune und in einer Gegend achten müssen, wenn Sie dort investieren wollen. Vergessen Sie trotzdem nicht, dass Sie, wie auch in anderen Lebensbereichen, lange nach der perfekten Immobilie suchen können, sie trotzdem nie finden, nie investieren und deshalb gute Gelegenheiten, Gewinne und sogar Freude verpassen.

Wirtschaftliche Fakten
Menschen brauchen einen Ort, an dem sie leben können, aber bestimmte Gegenden sind für Menschen nicht besonders attraktiv, wenn es dort keine Arbeitsplätze gibt. Deshalb sollten Sie in Immobilien investieren, die in Gemeinden liegen, die vielerlei Arbeitsplätze anbieten. Wenn die örtliche Wirtschaft von nur wenigen Branchen geprägt wird, dann steigt mit dieser Abhängigkeit auch das Risiko Ihrer Kapitalanlage. Erkundigen Sie sich, ob es in der Gegend, in der Sie investieren wollen, kommunale
Entwicklungsgesellschaften oder Wirtschaftsförderungsgesellschaften gibt. Dies ist ein gutes Zeichen, denn diese Gesellschaften unterstützen die Ansiedlung von Gewerbe und Neugründungen. Ebenfalls ein gutes Zeichen ist es, wenn der Gewerbesteuerhebesatz relativ niedrig ist.
Denken Sie auch darüber nach, welche Branchen in der örtlichen Wirtschaft stark repräsentiert sind. Wenn die meisten Arbeitsplätze aus langsam wachsenden oder sogar rückläufigen Wirtschaftsbereichen kommen, beispielsweise der Landwirtschaft, dem Einzelhandel, der Herstellung von Schuhen und Möbeln, dann werden die Preise für Immobilien in den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht besonders schnell steigen. Andererseits haben Immobilien in Gegenden, in denen Branchen mit hohem Wachstum angesiedelt sind, eine größere Chance schneller an Wert zu gewinnen.
Untersuchen Sie auch, wie es in dieser Gegend um die Arbeitslosigkeit bestellt ist und stellen Sie fest, wie sich die Arbeitslosenzahl in den letzten Jahren verändert hat. Gut für sie ist es, wenn die Arbeitslosigkeit sinkt und viele Arbeitsplätze angeboten werden. Fragen Sie beim Arbeitsamt nach den entsprechenden Statistiken.
Ich möchte damit nicht sagen, dass Sie in ganz Deutschland nach den besten Regionen suchen sollten. Tatsächlich ist es besser, wenn Sie näher an Ihrem Wohnort investieren, weil Sie sich dann wahrscheinlich besser auskennen und nicht zu viel Zeit brauchen, um die Nachforschungen anzustellen und das Objekt später auch leichter betreuen können. Wenn Sie in einer Großstadt wohnen, oder in der Nähe davon, dann ist es durchaus möglich, dass Sie Regionen finden, die genau Ihren Wünschen entsprechen.

Der Preis von Immobilien wird, wie die Preise auf anderen Gebieten, von Angebot und Nachfrage bestimmt. Je geringer das Angebot je größer die Nachfrage, umso höher steigen die Preise.
John Reet, ein Autor und Anleger in Immobilien, musste es leidvoll lernen. Ich verlor das gesamte Geld, das ich in 15 Jahren mit Mietwohnungen verdient hatte, als Mitte der achtziger Jahre in Texas viele Neubauten entstanden, sagt Reet.
Stellen Sie sich vor, Sie hätten 15 Jahre lang investiert und dann alles verloren! Während der 80er Jahre gab es in einigen Regionen sehr günstige Kredite, was zu einem Bauboom führte. Doch in vielen Teilen von Texas, ebenso wie in anderen Teilen des Landes, gab es bereits jede Menge Bauland. Dieser Überfluss an Land und verfügbaren Krediten führte unausweichlich zu übermäßigem Wohnungsbau. Wenn das Angebot einer Ware schneller wächst als die Nachfrage, dann fallen in der Regel die Preise.
Der Aufwärtsdruck auf Immobilienpreise ist in Regionen mit wenig Bauland am größten. Diese Charakteristik war der Fakt, der mich am meisten anzog, als ich Mitte in der 80er Jahre in die Region um die San Francisco Bay zog. Wenn Sie eine Karte dieser Region betrachten, dann sehen Sie, dass San Francisco und die Gemeinden im Süden davon auf einer Halbinsel liegen. Der Ozean und die Berge begrenzen den Rest der Region. 82 Prozent des Landes im weiteren Bereich der San Francisco Bay kann nicht bebaut werden, weil es dort Parks und andere schützenswerte Gebiete gibt, die verhindern, dass das Land erschlossen wird, oder es ist einfach unmöglich das Land zu erschließen. Von dem Land, das überhaupt bebaut werden kann, waren 98 Prozent in San Francisco und zwei Drittel des Landes in den nahe liegenden Kreisen schon erschlossen.
Langfristig kann der Mangel an Bauland in einer Region ein Problem darstellen. Zu hohe Immobilienpreise könnten dazu führen, dass Arbeitgeber und Arbeitnehmer in weniger teure Regionen umsiedeln. Wenn Sie in Immobilien in einer Region mit wenig Bauland und hohen Immobilienpreisen investieren wollen, dann sollten Sie genau nachrechnen, um herauszufinden, ob ein solcher Deal wirtschaftlich gesehen überhaupt sinnvoll ist. (Wie man das macht, erkläre ich später in diesem Abschnitt.)
Außer dem verfügbaren Bauland sollten Sie die folgenden wichtigen Marktindikatoren für Immobilien beachten, um ein Gespür für einen bestimmten Markt zu bekommen.
✓Baugenehmigungen. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen kann Ihnen verraten, wie sich das Angebot an Immobilien bald verändern könnte. Ein langer und deutlicher Anstieg der Baugenehmigungen, über mehrere Jahre hinweg, kann darauf hinweisen, dass das Angebot an neuen Objekten die künftige Preissteigerung dämpfen könnte. Viele Regionen hatten Ende der 80er Jahre eine starke Zunahme von Neubauten zu verzeichnen, kurz bevor die Preise einen Höchststand erreichten. Andererseits gab es in den späten 70er und frühen 80er Jahren kaum noch Neubauten, als hohe Zinsen die Baubranche und die Entwicklungsgesellschaften geradezu strangulierten.
✓Leerstände. Ebenso wie die Baugenehmigungen können geringe Leerstände im Allgemeinen auf eine Wertsteigerung von Immobilien hinweisen. Wenn nur wenige zu vermietende Flächen leer stehen, bedeutet das mehr Konkurrenz und dringendere Nachfrage nach bestehenden Wohneinheiten, und das ist für Anleger ein gutes Zeichen. Umgekehrt deuten hohe Leerstände auf ein Überangebot hin, das die Mieten nach unten drückt, weil viele Vermieter miteinander in Konkurrenz um Mieter stehen.
✓Zum Verkauf stehende Objekte und die Anzahl von Verkäufen. Ebenso wie der Neubau von vielen Wohnungen ungünstig ist für den künftigen Wertzuwachs von Immobilien, ist auch ein zunehmendes Angebot ein Hinweis auf künftigen Ärger. Wenn die Objektpreise sehr hoch sind, dann entscheiden einige Anleger, dass sie mehr Geld verdienen können, wenn sie den Wertzuwachs realisieren, also das Objekt verkaufen, und anderweitig investieren. Wenn der Markt mit Verkaufsangeboten überflutet wird, dann werden mögliche Käufer wählerischer, was auf die Preise wieder Druck ausübt. Bei hohen Preisen (in Relation zu Mieten) werden potenzielle Käufer möglicherweise mieten und die Anzahl der Verkäufe im Verhältnis zum Angebot sinkt.

Ein Anzeichen für einen gesunden Immobilienmarkt ist ein abnehmendes und zahlenmäßig schwaches Angebot, weil dies darauf verweist, dass die Nachfrage der Käufer dem Angebot entspricht oder es sogar übertrifft. Wenn die Kosten für Immobilien im Vergleich zu den Mieten relativ gering sind, dann können sich mehr Mieter leisten, ein Objekt zu kaufen und deshalb steigt die Zahl der Verkäufe an.
✓Mieten. Der Trend bei den Mietpreisen, die Mieter bereit und in der Lage sind zu bezahlen, gibt über die Jahre hinweg gute Hinweise auf die Nachfrage nach Wohn- raum. Wenn die Nachfrage mit dem Angebot an Wohnraum Schritt hält und die örtliche Wirtschaft weiterhin wächst, dann steigen normalerweise auch die Mieten. Diese Zunahme ist ein positives Anzeichen für eine Wertsteigerung von Immobilien.

Selbst wenn Sie perfekte oder nahezu perfekte Kredite gefunden haben, könnten Sie mit einigen Objekten Schwierigkeiten bekommen. Und natürlich haben nicht alle Käufer von Immobilien eine makellose Vergangenheit was ihre Kredite betrifft, sie haben nicht Masse von Bargeld zur Verfügung und sie sind nicht schuldenfrei. Wenn Sie zu den Kreditnehmern gehören, die mehr Hürden überspringen müssen als andere, um einen Kredit zu bekommen, dann sollten Sie die Hoffnung nicht aufgeben. Aus der Sicht der Kreditgeber sind nur wenige Schuldner perfekt, und viele Probleme sind nicht so schwierig zu beseitigen.
Die beste Verteidigung gegen die Ablehnung eines Kreditantrags ist es, diesen von vorneherein zu vermeiden. Sie sollten dem Kreditgeber alles sagen, was zu einem Problem führen könnte, bevor Sie einen Kreditantrag stellen. Wenn Sie beispielsweise wissen, dass die Anfrage bei der SCHUFA ergeben wird, dass Sie irgendwann einmal Raten zu spät bezahlt haben, weil Sie für einige Wochen außer Landes waren, dann sollten Sie eine Notiz schreiben, die diese Situation erklärt.

Sie können keine Eigenleistung erbringen
Viele, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, haben nicht viel Bargeld zur Verfügung. Damit Sie günstige Konditionen erhalten, sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Bessere Bedingungen bekommen Sie, wenn Sie 40 Prozent Eigenkapital mitbringen. Außerdem benötigten Sie eine Reserve, damit Sie die anderen Gebühren, wie beispielsweise die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, den Notar und die Bearbeitungsgebühren für den Kreditantrag bezahlen können.
Haben Sie nicht mindestens 20 % des Kaufpreises zur Verfügung, dann müssen Sie nicht in Panik geraten und auch nicht in Depressionen verfallen – Sie können Ihr Eigenheim immer noch bekommen. Vielleicht nehmen Sie einen Zwischenkredit auf, der die Eigenleistung ersetzen kann. Beachten Sie allerdings, dass Sie für diesen Kredit höhere Zinsen bezahlen müssen.
Ideal ist es, wenn Sie für die Eigenleistung einen bereits fälligen Bausparvertrag einlösen können. Der Vorteil: Sie haben bereits mindestens die Hälfte der Bausparsumme angespart und erhalten den Rest der Bausparsumme zu sehr günstigen Konditionen.
Eine andere Möglichkeit, an Ihre finanzielle Eigenleistung zu kommen ist, auf die Ersparnisse für den Ruhestand zurückgreifen. Außerdem sollten Sie ein zinsgünstiges Arbeitgeberdarlehen in Erwägung ziehen. Der Arbeitgeber hat den Vorteil, dass er Sie als gute Arbeitskraft wahrscheinlich noch über Jahre hinaus behalten wird, und Sie haben den Vorteil niedriger Zinsen.
Wenn Sie die Kosten und Mühen ungünstiger Kreditbedingungen scheuen, dann sollten Sie mit dem Kauf noch ein wenig warten. In der Zwischenzeit könnten Sie weiter ansparen. Sie könnten auch Objekte mit geringerem Kaufpreis in Betracht ziehen. Kleinere Objekte und solche, die renovierungsbedürftig sind, sind wesentlich preisgünstiger im Angebot und damit sind die 20 Prozent Eigenleistung absolut gesehen wesentlich niedriger.
Schließlich können Sie sich möglicherweise zu günstigen Bedingungen das Geld von Verwandten leihen. Vielleicht haben Ihre Eltern oder Großeltern Geld übrig, das sie Ihnen zur Verfügung stellen und möglicherweise sogar schenken!

Der Bericht über Ihre Kreditwürdigkeit
Verspätete Ratenzahlungen, versäumte Zahlungen oder Schulden, die Sie nie zurückgezahlt haben, können den Bericht über Ihre Kreditwürdigkeit trüben und einen Kreditgeber davon abhalten, Ihnen ein Hypotheken-Darlehen zu gewähren. Für den Fall, dass Ihr Kreditantrag wegen eines solchen Berichtes über Ihre Bonität abgelehnt wird, bitten Sie bei der SCHUFA um eine Kopie der über Sie gespeicherten Daten.
Sind alle Angaben richtig dokumentiert, dann müssen Sie versuchen, dem Kreditgeber das zu erklären. Hat der Kreditgeber kein Einsehen, dann sollten Sie es anderweitig versuchen. Verschweigen Sie diese Probleme nicht und vielleicht finden Sie jemanden, der Ihnen eine Hypothek anbietet.
Manchmal kann man das Gefühl haben, man sei nicht mehr Herr der Situation, wenn man einen Kreditantrag stellt. In Wirklichkeit jedoch kann man eine Reihe dieser Probleme selbst in Ordnung bringen. Und die Probleme, die man nicht beseitigen kann, die kann man oft erklären. Bedenken Sie, dass einige Kreditgeber flexibler sind als andere. Nur weil Ihr Antrag von einer Hypothekenbank abgelehnt wurde, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie auch von anderen eine Ablehnung erhalten werden.
Sollten sich unter den Einträgen bei der Schufa falsche Angaben befinden, so haben Sie ein Anrecht darauf, dass diese korrigiert werden, und es kostet Sie keinen Pfennig. Wichtig ist, dass diejenigen, die falsche Angaben gemacht oder Löschungen nicht vorgenommen haben, die Sache wieder richtig stellen.

Das Wertgutachten fällt zu gering aus
Selbst wenn Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, Ihre Kreditauskunft sauber ist und Sie eine angemessene Eigenleistung erbringen können, könnte der Kreditgeber das Darlehen ablehnen, wenn das Wertgutachten für das Objekt, das Sie kaufen wollen, zu gering ausfällt. Es ist eigentlich unüblich, dass ein Wertgutachten geringer ausfällt als ein Käufer bereit ist zu zahlen – doch gibt es die Möglichkeit, dass der Marktwert des Objekts niedriger liegt als Sie zu zahlen bereit sind.
Nehmen wir an, Ihnen gefällt das Objekt immer noch, dann sollten Sie mit diesem Wertgutachten in neue Preisverhandlungen eintreten und einen geringeren Kaufpreis aushandeln.

Nicht genügend Einkommen
Sind Sie selbstständig oder haben in der letzten Zeit Ihren Arbeitsplatz gewechselt, dann ist es möglich, dass Ihr derzeitiges Einkommen nicht dem Einkommen in der Vergangenheit entspricht, oder noch bedeutsamer, Ihr Einkommen entspricht nicht den Vorstellungen des Kreditgebers, hinsichtlich der Höhe der Kreditsumme, die Sie beantragen. Einen Ausweg finden Sie, wenn Sie Ihre Eigenleistung erhöhen. Wenn Sie beispielsweise 30 oder 40 % des Kaufpreises als Eigenleistung aufbringen und ein erstklassiges Objekt kaufen wollen, könnte ^es durchaus sein, dass der Kreditgeber auf einen Einkommensnachweis verzichtet. In Wirklichkeit ist es dem Kreditgeber egal, wie hoch Ihr Einkommen ist, er möchte nur sicherstellen, dass die Hypothekenbank an ihr Geld kommt, falls Sie zahlungsunfähig werden. Dies ist dann gegeben, wenn das Objekt in einer Zwangsversteigerung die Restschuld einbringen kann.
Eine letzte Möglichkeit ist, dass Sie für das Darlehen einen Bürgen haben, der dann eintritt, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten können. Allerdings wird auch der Bürge einer strengen Bonitätsprüfung unterzogen.

Refinanzierung
Für die Refinanzierung einer Hypothek kann es eigentlich nur zwei Gründe geben. Der erste Grund könnte sein, dass seit Beginn der Vertragslaufzeit die allgemeinen Zinsen deutlich gesunken sind, und Sie deshalb das Gefühl haben, Sie würden zu viel bezahlen.
Der zweite Grund für die Refinanzierung einer Hypothek ist, dass Sie noch während der Vertragslaufzeit beabsichtigen, Ihr Eigenheim (hoffentlich Gewinn bringend) zu veräußern.
Grundsätzlich gilt, dass Verträge einzuhalten sind, und deshalb wird keine Hypothekenbank bereit sein, eine Kündigung eines Vertrages hinzunehmen, wenn Sie lediglich einen neuen, günstigeren Vertrag aushandeln wollen. Allerdings sollten Sie in Ihren Vertrag eine Klausel aufnehmen, dass Sie Sondertilgungen leisten dürfen. Das könnte bedeuten, dass Sie jährlich zwei oder drei Monatszahlungen zusätzlich leisten dürfen. Wissen Sie genau, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt mit einer größeren Geldsumme rechnen können, beispielsweise aus dem Ablauf einer Kapitallebensversicherung, so sollten Sie dies in den Tilgungsplan von vorneherein einbringen und auch schriftlich im Vertrag fixieren.
Etwas anderes ist es, wenn Sie Ihr Eigenheim veräußern wollen. Die Hypothekenbank hat kein Recht, Ihnen diese Freiheit zu nehmen und muss einer Kündigung des Hypothekenvertrags zustimmen. Allerdings ist sie berechtigt, den erlittenen Zinsschaden, sofern es einen solchen gibt, gegen Sie geltend zu machen. Diesen Anspruch nennt die Hypothekenbank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Möglicherweise können Sie dieser Vorfälligkeitsentschädigung entgehen. Kaufen Sie unmittelbar nach dem Verkauf Ihres Eigenheims ein neues Objekt, so können Sie einen Pfandwechsel vornehmen, wenn das neue Objekt in etwa den Wert hat, den die Restschuld ausmacht.

Der Zinssatz bei einer Hypothek mit festen Zinsen ist das, was Sie Monat für Monat und Jahr für Jahr dafür bezahlen, dass man Ihnen Geld zur Verfügung stellt. Vielleicht glauben Sie, ein Vergleich der verschiedenen Festzinskonditionen sei einfach und je niedriger der Zinssatz, umso besser für Sie.
Leider verlangen manche Banken einen Teil der Zinsen schon im Voraus, als Disagio. Das heißt, Sie bekommen nicht die volle Kreditsumme ausbezahlt, sondern vielleicht nur 95 Prozent davon. Um auf den Betrag zu kommen, den Sie leihen wollen, müssen Sie also die Kreditsumme erhöhen. Wenn man von Ihnen ein Disagio verlangt, beispielsweise bei einem Kredit von 200.000 € ein Disagio von 1,5 Prozent, dann kostet Sie das 3.000 €. Der Zinssatz bei einem Festzinsdarlehen muss immer mit dem entsprechenden Disagio angegeben werden. Je höher das Disagio, umso geringer wird später der zu zahlende Zins. Diese unterschiedlichen Bedingungen machen den Vergleich für den Kreditnehmer nicht unbedingt einfacher, sie tragen eher zur Verunsicherung bei.

Aus diesem Grund schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Zinssätze grundsätzlich mit dem anfänglichen effektiven Jahreszins angegeben werden müssen. Damit haben Sie als Kreditkunde die Möglichkeit, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.