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Den Markt der Baufinanzierer teilen sich im Wesentlichen drei Gruppen, die unterschiedliche Produkte anbieten: Banken und Sparkassen (einschließlich Direktbanken und Hypothekenbanken), Lebensversicherungen und Bausparkassen. In vielen Fällen arbeiten Darlehenskunden auch mit zwei Anbietern von Baugeld zusammen, beispielsweise mit einer Bausparkasse und einer Bank. Das ist freilich nur möglich, wenn sich eines der finanzierenden Institute mit einer zweitrangigen Absicherung im Grundbuch zufrieden gibt. Bei Bausparkassen ist dies die Regel.
Jede dieser drei Gruppen von Baufinanzierern bietet unterschiedliche Produkte an. Bei Ihrer Bank oder Sparkasse erhalten Sie meist Annuitätendarlehen, Versicherungen bieten Ihnen Darlehen mit Tilgungsaussetzung an (Sie zahlen während der Laufzeit nur die Zinsen) und bei einer Bausparkasse erhalten Sie das in Deutschland so beliebte Bauspardarlehen. Jedes dieser Produkte weist bestimmte Vorteile auf- allerdings längst nicht für jeden Kunden. Was zum Beispiel bei einem Immobilienkauf als Geldanlage einen Vorteil darstellen kann, erweist sich für den Eigennutzer als Nachteil.
Finanzierung durch Banken und Sparkassen
Im Gegensatz etwa zu den USA, wo die einzelnen Institute größtenteils sehr spezielle Finanzdienstleistungen anbieten, gilt in Deutschland weitgehend das Universalbankensystem. Das heißt, Sie als Kunde bekommen bei Ihrer Bank oder Sparkasse alle Produkte rund ums Geld – vom Girokonto über das Wertpapierdepot bis hin zu Konsumentenkrediten, Versicherungen und natürlich Baudarlehen. So führt denn auch der erste Weg des angehenden Bauherrn meist zur Hausbank. Dabei handelt es sich überwiegend um die öffentlich- rechtlichen Sparkassen oder um Volks- und Raiffeisenbanken. Diese beiden Institutsgruppen bedienen in der Regel ein lokales oder regionales Geschäftsgebiet und sind jeweils selbstständig.
Die meisten Privatkunden in Deutschland unterhalten ihre Bankverbindung nach wie vor bei einer Sparkasse. So kann es nicht verwundern, dass sich diese im Eigentum von Städten und Landkreisen befindlichen öffentlich-rechtlichen Institute den größten Anteil am Baufinanzierungsgeschäft gesichert haben. Die Sparkassen unterhalten zudem eigene Immobilienabteilungen, die selbst in größerem Umfang Objekte vermarkten. Gleiches gilt für viele Volksund Raiffeisenbanken. Trotz des in den vergangenen Jahren erfolgten Konzentrationsprozesses im Bereich der Genossenschaftsbanken gibt es noch zahlreiche, zum Teil recht kleine Institute, die aus eigenen Mitteln keine Baudarlehen vergeben können. Die Darlehenswünsche der Kunden werden in diesem Fall an den großen Verbundpartner DG Hyp weitergeleitet.
Auch die großen Privatbanken haben den Privatkunden wiederentdeckt und buhlen um das zwar nicht sonderlich margenstarke, aber langfristige und relativ sichere Baufinanzierungsgeschäft. Aber trotz ihrer Filialnetze sind diese Institute in der Fläche nicht annähernd so stark präsent wie Sparkassen oder Genossenschaftsbanken. Ein Häuslebauer auf dem Land, der seine Immobilie mit einer ihm bekannten Bank vor Ort finanzieren möchte, wird sich nur in Ausnahmefällen an die Niederlassung einer Privatbank in einer vielleicht 50 Kilometer entfernten Großstadt wenden.
Um sich nach Möglichkeit das komplette Finanzierungsgeschäft zu sichern, arbeiten die Banken und Sparkassen mit größtenteils konzerneigenen beziehungsweise zum Verbund gehörenden Bausparkassen zusammen. Im Fall der Sparkassen sind dies zum Beispiel die Landesbausparkassen (LBS). Das Bauspargeschäft für die Volksund Raiffeisenbanken erledigt Schwäbisch Hall. Die Deutsche Bank Bauspar AG und die Allianz Dresdner Bauspar AG führen ihre Konzernmütter schon im Namen.
Sonderfall Hypothekenbanken
Eine Ausnahme des Universalbankengeschäfts bilden die Hypothekenbanken. Diese refinanzieren sich über die Ausgabe von Pfandbriefen. Das heißt, sie geben diese Papiere an Anleger aus, die Wert auf hohe Sicherheit und eine stetige Verzinsung legen. Das auf diese Weise eingenommene Kapital geben sie dann zu einem entsprechend höheren Zinssatz an Bauherren oder Immobilienkäufer weiter. Für den angehenden Immobilienbesitzer hat die Zusammenarbeit mit einer Hypothekenbank den Vorteil, dass er dort häufig etwas günstigere Konditionen erhält als bei einer Filialbank. Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer freilich viel Eigenkapital einbringen, denn Hypothekenbanken dürfen lediglich bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswertes des Objekts finanzieren. Wer mehr Geld braucht, muss höhere Zinsen zahlen, weil die Hypothekenbanken in diesem Fall die mehr oder minder große Restsumme über eine normale Bank – in der Regel innerhalb derselben Gruppe – beschaffen.
Viele Baufinanzierungen werden direkt über Hypothekenbanken abgewickelt. Dass zum Beispiel ein solches Spezialkreditinstitut in München ein Haus in Wiesbaden finanziert, ist nicht ungewöhnlich und widerlegt bereits die häufig zu hörende Ansicht, die Baufinanzierung sei ein „klassisches“ Geschäft für die Bank vor Ort.
Sonderfall Direktbanken
Die Direktbanken haben im Bereich Immobilienfinanzierung in jüngster Vergangenheit deutlich zugelegt. Die ING-DiBa zum Beispiel war im Jahr 2007 sogar Marktführer im Neugeschäft und gehört mittlerweile zu einem der führenden Anbieter von Baugeld in Deutschland. Die Muttergesellschaft ING Direct kaufte im Mai 2008 darüber hinaus den unabhängigen Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Die im Vergleich mit den durchschnittlichen Bankzinssätzen meist günstigeren Konditionen der filiallosen Geldinstitute reichen in der Regel schon aus, um einen Großteil der Einbußen durch die Kürzung von staatlichen Zuschüssen für Hausbauer und Immobilienkäufer auszugleichen. Einsparungen bei den Zinszahlungen von ein paar Tausend Euro schon bei zehn Jahren Laufzeit sind keine Seltenheit. Aber trotz dieser günstigeren Konditionen bleiben manche angehende Bauherren skeptisch, was die Zusammenarbeit mit einer Direktbank angeht. Sie können sich nicht so recht vorstellen, wie sich ein sehr komplexes Finanzgeschäft wie die Baufinanzierung auf die Distanz und ohne persönlichen Kontakt abwickeln lässt. Dabei ist das Verfahren recht einfach: An die Stelle der persönlichen Beratung von „Angesicht zu Angesicht“ in der Bankfiliale tritt die telefonische Beratung.
Ein Beispiel: Thomas und Sandra F. planen den Kauf einer Eigentumswohnung. Sie haben bereits ein bestimmtes Objekt im Auge und möchten sich nun die Finanzierung sichern. Um sich ihren Traum zu erfüllen, brauchen sie 120.000 Euro Fremdkapital. Sie haben nun die Wahl, entweder per E-Mail oder telefonisch mit der Direktbank Kontakt aufzunehmen. Dabei werden die wichtigsten Kerndaten bereits abgefragt (Name und Anschrift, Darlehenshöhe, gewünschte Tilgungsrate, Laufzeit des Darlehens, vorhandenes Eigenkapital usw.). Einige Tage später erhalten die beiden die Antragsformulare für ihr Baudarlehen sowie ein konkretes Angebot, an das sich die Bank für einen bestimmten Zeitrahmen (meist eine Woche) gebunden hält. Nach Sichtung dieser Schriftstücke klären die beiden Neukunden die noch offenen Fragen telefonisch und schicken das ausgefüllte Antragsformular sowie die üblichen Unterlagen zurück. Die Bank bestätigt kurz telefonisch den Eingang und beginnt mit der Bearbeitung des Darlehensantrags.
Geprüft werden vor allem die Bonität der Kunden sowie die zu finanzierende Immobilie. Für weitere Fragen steht das Beraterteam dem Paar telefonisch, per Brief oder aber per E-Mail zur Verfügung. Da die Unterlagen jedoch vollständig sind und die bankübliche Prüfung positiv ausfiel, erhalten Thomas und Sandra F. nach wenigen Tagen den Darlehensvertrag sowie die Unterlagen zur Bestellung der Grundschuld. Erst wenn das Paar diesen Vertrag unterschreibt, ist er rechtswirksam. Dem Termin beim Notar steht nun also nichts mehr im Weg.
Praxistipp:
Folgende Unterlagen müssen üblicherweise mit dem Darlehensantrag
eingereicht werden:
die letzten drei Gehaltsabrechnungen der aktuelle Steuerbescheid Nachweis über das vorhandene Eigenkapital Objektunterlagen (Grundbuchauszüge, Grundrisszeichnungen, Berechnung der Wohnfläche, Berechnung des umbauten Raums, Flurkarte, gegebenenfalls Entwurf des Kaufvertrags, eventuell Foto). Die Objektunterlagen bekommen Sie beim Verkäufer oder Makler.
Das Beispiel macht zumindest eines klar: Die Baufinanzierung über eine Direktbank lässt sich eher noch einfacher und schneller abwickeln als über eine Filialbank. Die Zusammenarbeit mit einer Direktbank ist daher besonders geeignet für Kunden, die bereits eine Immobilie ausgewählt haben und keine Beratung über den regionalen Immobilienmarkt wünschen, die keinen Kontakt „von Angesicht zu Angesicht“ mit dem Bankberater brauchen und alle Fragen telefonisch, per E-Mail oder aber per Post klären können,
die eine gewisse Routine im Umgang mit dem Internet mitbringen und die auf den Homepages der Direktbanken angebotenen interaktiven Rechner und andere Tools gezielt zur Vorabinformation nutzen können. Denn auf vielen Internetseiten von Direktbanken werden häufig mehr Informationen für Kunden bereitgehalten als in manchen Bankfilialen.
