Kategorie: immobilien

Haben Sie bereits Ihr eigenes Haus oder Ihre Eigentumswohnung (und selbst wenn dies nicht W I der Fall ist), könnte es für Sie interessant sein, Ihr Kapital in Immobilien anzulegen. Über Jahre, Jahrzehnte und Jahrhunderte hinweg war die Kapitalanlage in Immobilien, ähnlich wie die Anlage in Aktien oder Kleinunternehmen, für viele ein großer Erfolg und brachte viel Wohlstand. Ich habe schon gesagt, dass die Rendite guter Immobilien durchaus mit der Rendite des Aktienmarkts vergleichbar ist.
Bei Immobilien ist es so ähnlich wie bei Aktien, bei denen Sie ebenfalls Eigentümer sind. Zwar besteht das Potenzial für ansehnliche Gewinne, doch sollten Sie nicht vergessen, dass Sie auch ein höheres Risiko eingehen. Immobilien sind kein einfacher Weg zum Wohlstand. Wie Aktien machen Immobilien gute und schlechte Zeiten durch. Die meisten Menschen, die es mit Immobilien zu einem Vermögen gebracht haben, halten Objekte über viele Jahre hinweg. Die große Mehrheit der Menschen, die mit Immobilien kein Geld verdienen, begehen leicht vermeidbare Fehler, über die ich in diesem Finanzportal sprechen will.

Das macht Immobilien als Kapitalanlage attraktiv
Schon in diesem Finanzportal sagte ich Ihnen, dass viele, die ihr Vermögen mit Unternehmensgründungen aufbauten oder mit anderen Geschäften, auch in Immobilien Kapital anlegten. Was wissen diese reichen Menschen und weshalb investierten sie in Immobilien? Im Folgenden führe ich einige Punkte auf, die Immobilien als Kapitalanlage besonders attraktiv machen.

✓Das Land ist begrenzt. Weil man auf dem Meer keine Häuser bauen kann, ist der Vorrat an Land auf der Erde begrenzt, und weil Wasser über 70 Prozent des Erdballs bedeckt. Weil die Menschen sich vermehren, wächst der Bedarf an Land für den Wohnungsbau ständig. Land, und was man damit tun kann, gibt Immobilien seinen Wert. Städte und Inseln, beispielsweise Hawaii, Tokio, San Francisco, Los Angeles und New York City haben die höchsten Grundstückskosten der Welt, weil das Land dort sehr knapp ist.
✓Die Hebelwirkung. Immobilien unterscheiden sich von den meisten anderen Kapitalanlagen, weil man bis zu 80 oder 90 Prozent des Objektwertes Kredit aufnehmen kann. Deshalb reicht eine Eigenleistung von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus, um ein wesentlich größeres Investment zu kaufen, zu besitzen und zu kontrollieren. Natürlich hoffen Sie, dass der Wert Ihrer Immobilie steigt – und wenn dies der Fall ist, dann verdienen Sie mit Ihrem Eigenkapital, aber auch mit Ihrem Kredit Geld.

Hier ein kleines Beispiel. Nehmen wir an, Sie erwerben ein Objekt für 200.000 € und zahlen dafür 40.000 € als Eigenleistung an. Innerhalb der nächsten drei Jahre steigt der Wert des Objekts auf 240.000 € und somit haben Sie (zumindest auf dem Papier) einen Gewinn von 40.000 €, und nur 40.000 € investiert. Das bedeutet einen Gewinn von 100 Prozent auf Ihren Kapitaleinsatz. (Beachten Sie, dass ich in diesem Szenario nicht berücksichtige, ob die Ausgaben für das Objekt höher sind als die Mieten, die Sie einnehmen.)
Die Hebelwirkung ist gut für Sie, wenn der Wert des Objekts steigt, doch die Hebelwirkung kann auch gegen Sie arbeiten. Wenn das Objekt, für das Sie 200.000 € ausgegeben haben, nach einigen Jahren nur noch einen Wert von 160.000 € hat, dann verlieren Sie (auf dem Papier) 100 Prozent Ihres ursprünglichen Kapitaleinsatzes von 40.000 €, obwohl der Wert des Objekts nur um 20 Prozent gefallen ist. Müssten Sie für dieses Objekt eine Hypothek von 160.000 € zurückzahlen und Sie müssten das Objekt verkaufen, dann müssten Sie noch Geld mitbringen, um die Transaktionskosten zu decken. Zusätzlich zum Verlust Ihres gesamten ursprünglichen Kapitaleinsatzes.

✓Wertsteigerung und Einnahmen. Ein weiterer Grund dafür, dass Immobilien eine weit verbreitete Kapitalanlage darstellen, ist die Tatsache, dass Sie mit Immobilien auf zwei Wegen Geld verdienen können. Erstens können Sie hoffen und erwarten, dass die Immobilie wertvoller wird. Die Wertsteigerung vollzieht sich, ohne dass Sie dafür Steuern bezahlen müssen, wenn Sie das Objekt nicht innerhalb von 10 Jahren verkaufen, und Sie den Handel mit Immobilien nicht gewerbsmäßig betreiben.

Außer dass Immobilien im Wert steigen, können Sie auch aus der Vermietung profitieren. Sie vermieten Wohnungen und machen einen Gewinn, wenn die Einnahmen (hoffentlich) höher sind als Ihre Ausgaben. Selbst wenn Sie mit der Vermietung Verluste machen, können Sie diese gegen andere Einnahmen aufrechnen und damit Steuern sparen. Über längere Zeit hinweg sollten die Einnahmen aus der Vermietung die Ausgaben übersteigen, weil die Mieten schneller ansteigen als Ihre Ausgaben. Läuft es mit der Wirtschaft einmal nicht so gut, dann werden die Mieten langsamer steigen als Ihre Ausgaben.

✓Diversifikation. Der Vorteil von Immobilien ist, dass deren Wert nicht notwendigerweise gleichzeitig mit dem Wert anderer Kapitalanlagen steigt oder fällt.
✓Sie können neue Werte schaffen. Anders als bei der Kapitalanlage in Aktien haben Sie vielleicht einige gute Ideen, wie Sie ein Objekt verbessern können und es dadurch wertvoller machen. Vielleicht können Sie das Objekt renovieren oder modernisieren und entsprechend die Mieteinnahmen erhöhen. Vielleicht können Sie mit Fleiß, Ausdauer und Verhandlungsgeschick ein Objekt unterhalb seines Marktwerts erwerben.

Im Vergleich zum Aktienmarkt ist es für ausdauernde und informierte Anleger in Immobilien leichter, Objekte unterhalb des Marktwert zu erwerben. Das können Sie zwar auch am Aktienmarkt, doch die professionellen Geldmanager, die Aktien analysieren, machen es wesentlich schwieriger, ein Schnäppchen zu finden.

✓Immobilien tun dem Ego gut. Die Kapitalanlage in Immobilien gefällt manchen Anlegern, weil sie zu den wenigen Anlagen gehören, die wirklich greifbar sind. Obwohl wenige es zugeben, stärkt es das Ego einiger Anleger, wenn sie ihren Wohlstand durch ihre Immobilien zeigen können. Man kann an Objekten vorbeifahren und damit vor anderen glänzen. Donald Trump gab öffentlich zu, was fast jeder schon lange wusste: Er hält seinen Immobilienbesitz für sein Ego. Anlässlich des Kaufs des berühmten Plaza Hotels im Big Apple bekannte er: Ich stellte fest, dass es absolut stimmt – mein Ego spielte eine große Rolle beim Kauf des Hotels und ist tatsächlich ein wichtiger Faktor bei all meinen Geschäften.
✓Die Entscheidungen beruhen nicht so sehr auf Emotionen. Eines der großen Probleme der Anleger an den Wertpapiermärkten, etwa auf dem Aktienmarkt, ist, dass sich die Kurse ständig verändern. Zeitungen, Nachrichtenprogramme im Fernsehen und Online-Dienste im Internet berichten pflichtschuldigst über die aktuellen Kurse. Bei meiner Arbeit mit verschiedenen Anlegern habe ich beobachtet, dass die ständigen Veränderungen in den Finanzmärkten und die ständigen Berichte über die Veränderungen bei einigen Anlegern den Verlust der langfristigen Perspektive und des großen Gesamtzusammenhangs bewirken. Im schlimmsten Fall führen große kurzfristige Wertverluste Anleger in eine Panik und sie verkaufen Wertpapiere zu Schleuderpreisen. Schlagzeilen über großen Wertzuwachs an der Börse ziehen Anleger wie Lemminge in einen überhitzten Markt. Sie brauchen nur den Telefonhörer aufzunehmen und einen Auftrag zu geben und somit werden manche Anleger in Aktien Opfer unüberlegter und irrationaler Einschätzungen.

So wie der Aktienmarkt verändert sich auch der Immobilienmarkt ständig. Auch für einen Anleger in Immobilien sind die kurzfristigen Veränderungen transparent. Doch die Zeitungen berichten nicht täglich über den Wert Ihrer Immobilie, noch nicht einmal monatlich, und dies ist gut für Sie, weil Sie sich langfristig orientieren können. Wenn die Preise über Monate und Jahre hinweg fallen, dann ist es weitaus weniger wahrscheinlich, dass Sie in einer Panik Ihre Immobilie verkaufen. Ein Objekt für den Verkauf vorzubereiten und zu verkaufen dauert seine Zeit und diese zusätzliche Zeit trägt dazu bei, dass Sie sich auf Ihre Vision konzentrieren können.

Alle Kreditgeber wollen wissen, ob Sie den Kredit zurückzahlen können, den Sie aufnehmen, und deshalb müssen Sie einige Tests bestehen. Kreditgeber kalkulieren den Höchstbetrag, den Sie leihen können, um eine Immobilie zu kaufen.
Bei einem Haus, das Sie selbst bewohnen, kalkulieren die Kreditgeber ihre monatlichen Hauskosten. Dabei rechnen sie

Hypothekenzahlung + Grundsteuer + Versicherungen

Der Kreditgeber rechnet die Instandhaltungskosten eines Hauses nicht mit ein. (Sie jedoch sollten diesen wichtigen Punkt in Ihrem Budget keinesfalls vergessen.) Kreditgeber stellen Ihnen einen Betrag zur Verfügung, bei dem Sie nicht mehr als etwa 30 Prozent Ihres Einkommens für das Haus aufwenden müssen. Der Prozentsatz ist nicht immer gleich, sondern unterscheidet sich von Kreditgeber zu Kreditgeber. Haben Sie ausreichende Sicherheiten, beispielsweise eine weitere Immobilie, dann kann ein Haus auch voll finanziert werden.
Auch wenn die Kreditgeber sich nicht darum kümmern, wie Sie Ihr sonstiges Geld ausgeben, kümmern sie sich doch um andere Schulden. Weitere Kredite, beispielsweise ein hohes Minus auf Ihrem Girokonto oder Ihrem Kreditkartenkonto oder Autokredite mindern die Mittel, mit denen Sie Ihre Hauskosten bezahlen können. Kreditgeber wissen, dass weitere Schulden die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Sie Ihre Raten nicht rechtzeitig bezahlen oder zahlungsunfähig werden.
Haben Sie weitere Schulden, die Sie monatlich tilgen müssen, dann kalkulieren Kreditgeber eine andere Quote, um den Höchstbetrag für den Kredit zu errechnen. Sie addieren den Betrag, mit dem Sie Ihre anderen Schulden tilgen, zu den monatlichen Hauskosten, und diese Gesamtkosten dürfen in der Regel 36 Prozent Ihres Einkommens nicht überschreiten.
Konsumentenkredite sind schlechte Nachrichten, selbst wenn man nicht bedenkt, dass dies Ihrer Bonität und damit Ihrer Qualifikation für eine Hypothek schadet. Verbraucherkredite sind teuer und ermutigen, über die Verhältnisse zu leben. Werden Sie Ihre Schulden los – schränken Sie Ihre Ausgaben ein und richten Sie Ihren Lebenswandels so ein, dass Sie mit dem auskommen, was Ihnen zur Verfügung steht. Wenn Sie als Mieter nicht mit dem auskommen was Sie haben, dann wird es als Eigenheimbesitzer noch schwieriger.

Bestimmen Sie Ihre Eigenleistung
Normalerweise sollte man mindestens eine Eigenleistung von.30 Prozent des Kaufpreises erbringen können. Das heißt, diesen Betrag sollten Sie schon angespart haben. Können Sie diese Eigenleistung in Ihrem Finanzierungsplan vorweisen, dann sollten Sie keine größeren Schwierigkeiten haben, die Restsumme von einer Hypothekenbank geliehen zu bekommen. Besser für Sie ist es natürlich, wenn Sie eine höhere Eigenleistung aufbringen, beispielsweise 40 Prozent der Kaufsumme, denn dann werden für Sie die Kredite in der Regel um mindestens 0,5 Prozent billiger. Allerdings sollte die Eigenleistung auch nicht weniger als 20 Prozent betragen, denn dann verlangt die Hypothekenbank zusätzliche Sicherheiten. Können Sie diese Sicherheiten stellen, vielleicht durch die Beleihung einer weiteren Immobilie, die Ihnen schon gehört, dann kann auch eine Vollfinanzierung durchgeführt werden.
Was aber, wenn Sie so viel Geld haben, dass Sie es sich leisten können mehr als 20 bis 30 Prozent aus eigener Tasche zu zahlen? Dieses Problem drängt sich nicht unbedingt auf, denn die meisten Käufer, insbesondere die, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, haben schon Mühe, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aufzubringen. Trotzdem: Wie viel Eigenleistung sollten Sie dann erbringen? Die Antwort hängt davon ab, was Sie sonst mit dem Geld tun wollen oder tun können. Wenn Sie daran denken, andere Kapitalanlagen zu tätigen, dann müssen Sie feststellen, ob Sie mit dieser Anlage eine höhere Rendite erzielen als den Zinssatz, den Sie für Ihre Hypothek bezahlen müssen.
Ziehen Sie es vor, nur 20 Prozent Eigenleistung zu erbringen und das andere Geld anderweitig zu investieren, dann ist das in Ordnung. Achten Sie nur darauf, dass Sie das übrig gebliebene Geld (außer einer Reserve für Notfälle) nicht unter der Matratze, auf einem Sparkonto oder in Anleihen parken, die Ihnen weniger Zinsen zahlen als Sie für Ihre Hypothek ausgeben müssen. Suchen Sie
Wachstum, indem Sie in Aktien, Immobilien oder Kleinunternehmen investieren. Ansonsten haben Sie keine Chance eine höhere Rendite zu erzielen als die Kosten Ihrer Hypothek. Deshalb ist es besser für Sie, eine geringere Hypothek in Anspruch zu nehmen und eine höhere Eigenleistung zu erbringen.

Ist es eine gute oder schlechte Zeit zu investieren in Immobilien?
Wenn Sie darüber nachdenken, Ein Eigenheim zu kaufen, dann werden Sie auch überlegen, ob die Preise für Immobilien voraussichtlich ansteigen oder fallen werden. Niemand möchte ein Haus kaufen, das danach im Wert fällt. Und wer möchte nicht kaufen, kurz bevor die Preise ansteigen?
Es ist nicht leicht, was mit den Immobilienpreisen in einer bestimmten Stadt oder einer bestimmten Region in den nächsten ein, zwei, drei oder mehr Jahren geschehen wird. Letztlich stehen die wirtschaftliche Gesundheit und die Vitalität einer Region, der Arbeitsmarkt hinter der Nachfrage und den Immobilienpreisen in dieser Region. Insbesondere gut bezahlte Arbeitsplätze erhöhen die Nachfrage nach Wohnungen.
Wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen und noch keine 30, 40 oder 50 Jahre alt sind, dann ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie mehrere Jahrzehnte lang Eigentümer einer Immobilie sind. Über eine solch lange Zeit hinweg werden Sie bei den Preisen viele Höhen und Tiefen erleben, wahrscheinlich aber mehr Höhen als Tiefen, und deshalb würde ich mir keine Sorgen machen, was mit dem Immobilienmarkt in näherer Zukunft geschieht. Ich kenne Menschen, die vor einigen Jahren keine eigene Immobilie kauften, weil sie glaubten, die Preise seien sehr hoch. Anleger machen den gleichen Fehler, wenn Sie nicht in Aktien investieren, weil sie glauben, die Kurse seien zu hoch.
Dies vorausgesetzt, kann es durchaus sein, dass Sie zu bestimmten Zeiten in Ihrem Leben nicht genau wissen, ob Sie ein Haus kaufen sollen. Vielleicht wissen Sie nicht genau, ob Sie für längere Zeit in dieser Region bleiben wollen oder können. Und deshalb hängt Ihre Entscheidung zu einem Teil davon ab, ob die aktuellen Preise für Immobilien in Ihrer Region einen guten Wert darstellen. Es gibt allerdings sehr nützliche Indikatoren, die auf den Zustand des Wohnungsmarktes verweisen: die Höhe der Kaufpreise im Vergleich zur Höhe der Mieten, der Zustand des Arbeitsmarktes und wie viele Häuser zum Verkauf stehen. Größere Bedeutung hat der Zeitpunkt für einen Kauf, wenn Sie in weniger als fünf Jahren umziehen wollen oder müssen. In einem solchen Fall sollten Sie vermeiden, zu vergleichsweise hohen Preisen zu kaufen. Wenn Sie erwarten, schon so bald wieder umziehen zu müssen, dann macht es mehr Sinn, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten, weil die hohen Transaktionskosten beim Kauf oder Verkauf von Immobilien die Sache deutlich verteuern können.

Es gibt einige einfache Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, die wenig sinnvoll sind, weil man damit mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Geld verliert.

Zweitwohnungen und Ferienwohnungen
Für viele Menschen ist es ein Traum, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu besitzen – ein Ort, an den man sich zurückziehen kann, wenn einem die hektische Atmosphäre der Großstadt auf die Nerven geht. Wenn das Ferienhaus oder die Ferienwohnung nicht selbst genutzt wird, dann kann man sie vermieten und damit einige Einnahmen erzielen, die beitragen, die Kosten aufzufangen.
Wenn Sie es sich wirklich leisten können, die zusätzlichen Kosten für eine zweite Wohnung oder eine Ferienwohnung aufzubringen, dann brauche ich Ihnen nicht zu sagen, wie Sie Ihr überflüssiges Geld ausgeben können. Ein Investment in Immobilien ist der Kauf eines Objekts, das mindestens zu 90 Prozent der Zeit vermietet wird. Die meisten Besitzer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses, die ich kenne, vermieten ihr Objekt nur sehr wenig – höchstens in 10 Prozent der Zeit. Das Ergebnis ist, dass Ferienwohnungen in der Regel finanzielle Zusatzgeschäfte sind. Selbst wenn Sie Ihre Ferienwohnung zum größten Teil vermietet haben, vermindert der häufige Mieterwechsel Ihr Nettoeinkommen aus der Vermietung.
Ist Ihre Ferienwohnung nicht die meiste Zeit vermietet, dann sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie sich einen solchen Luxus leisten können. Können Sie Ihre anderen finanziellen Ziele erreichen – die Rücklagen für den Ruhestand bilden, das Haus abzahlen, in dem Sie wohnen, und so weiter – wenn diese Kosten hinzukommen? Eine Ferienwohnung ist eher ein Konsumgut als eine Kapitalanlage.

Time-Sharing
Time-Sharing-Modelle sind fast sichere Geldverschwendung. Mit einem Time-Sharing-Anteil kaufen Sie das Eigentum für ein oder zwei Wochen an einer bestimmten Wohneinheit, in der Regel an einem Appartement an einem Ferienort. Wenn Sie für eine Woche Eigentum 16.000 € bezahlen (hinzukommen Verwaltungsgebühren und die Kosten für die Instandhaltung, die leicht 400 € oder mehr im Jahr ausmachen), zahlen Sie insgesamt mehr als 800.000 € für das ganze Jahr (16.000 € pro Woche mal 52 Wochen). Eine vergleichbare Wohneinheit könnten Sie möglicherweise für 300.000 € erwerben. Mit dem Rest des Geldes bezahlen Sie die Provisionen für die Verkäufer, die Verwaltung und für die Gewinne der Entwicklungsgesellschaft des Time- Sharing-Projekts.
Meist werden Urlauber dazu verführt, einen Anteil an einem Time-Sharing-Projekt zu kaufen, wenn Sie gerade irgendwo einen wunderbaren Urlaub erleben. Urlauber sind für Verkäufer eine leichte Beute, die oft unter Anwendung massiven Drucks ein Souvenir an den Urlaub verkaufen wollen. Der Käse in der Mausefalle ist das Angebot von etwas Kostenlosem (z.B. eine Woche kostenloser Urlaub in einer Einheit) wenn man die Verkaufspräsentation mitmacht.
Das Time-Sharing-Konzept kam Anfang der 70er Jahre in Amerika auf und wird auch in Deutschland massiv beworben. Selbst große und ansonsten angesehene Unternehmen wie Disney, Marriott und Hilton beteiligten sich in den letzten Jahren an diesem Geschäft. Für sie ist es ein gutes Geschäft, aber Sie sollten nicht zu ihren Opfern gehören.
Wenn Sie glauben, nicht ohne ein Time-Share leben zu können, dann sollten Sie daran denken, einen gebrauchten Anteil zu kaufen. Viele frühere Käufer, die fast immer einen großen Teil Ihres Investments verloren haben, versuchen ihre Time-Shares zu verschleudern. Allein diese Tatsache ist sehr vielsagend. Sie könnten einen Anteil von einem Eigentümer zu einem fairen Preis kaufen, doch weshalb sollten Sie sich das antun, Ihren Urlaub immer am gleichen Ort und im gleichen Gebäude zu verbringen? Bei einigen Time-Sharing-Projekten können Sie Ihre Urlaubswoche tauschen. Doch dies ist mit vielen Umständen verbunden Sie können meist nur in eine solche Zeit hinein tauschen, die anderen Leute nicht haben wollen.

Haben Sie schon einmal daran gedacht, ein kleineres Bürogebäude zu kaufen und zu vermieten – oder eine kleine Einkaufspassage? Wenn Sie wirklich motiviert und bereit sind die Hemdsärmel hochzukrempeln, dann könnten Sie in Gewerbe-Immobilien investieren. Normalerweise sollten Sie in solche Immobilien nicht investieren, weil es komplizierter ist, als in Wohnraum zu investieren. Es ist auch als Kapitalanlage riskanter, weil die Mieter häufiger wechseln. Wenn Mieter ausziehen, dann verlangen neue Mieter oft umfassende und teure Renovierungen, die Sie wahrscheinlich auch bereitstellen müssen, um mit anderen Eigentümern von Gewerbe-Immobilien konkurrieren zu können.
Wenn Sie sich mit Immobilien gut auskennen und Herausforderungen lieben, dann gibt es zwei gute Gründe in Gewerbe-Immobilien zu investieren. Die erste Grund ist, wenn die Analyse des örtlichen Marktes ergibt, dass es eine gute Zeit zu kaufen ist.
Ein weiterer Grund über den Kauf von Gewerbe-Immobilien nachzudenken ist, dass Sie einen Teil der Immobilie dafür nutzen können, selbst ein Unternehmen zu gründen. So wie es im Allgemeinen günstiger ist, ein Haus zu besitzen als es jahrelang zu mieten, so ist es auch bei Gewerbe- Immobilien, wenn – und dies ist ein sehr großes Wenn – Sie zu einer guten Zeit kaufen und das Objekt viele Jahre lang behalten.
Wie aber bewerten Sie den Markt für Gewerbe-Immobilien? Sie müssen über eine Reihe von Jahren hinweg Angebot und Nachfrage studieren. Wie viel Raum steht zur Vermietung zur Verfügung und wie hat sich dies in den letzten Jahren verändert? Wie hoch sind die Leerstände und wie hat sich das im Lauf der Zeit verändert? Untersuchen Sie auch die Mietpreise, die normalerweise als Quadratmeterpreis angegeben werden.
Ein Warnsignal dafür, dass Sie in einem bestimmten Gebiet keine Gewerbe-Immobilien kaufen sollten, liegt dann vor, wenn das Angebot an Gewerbeflächen schneller gewachsen ist als die Nachfrage. Das führt zu fallenden Mietpreisen und zu höheren Leerständen. Eine sich verlangsamende wirtschaftliche Situation und höhere Arbeitslosigkeit sind auch ein schlechtes Zeichen für die Preise für Gewerbe-Immobilien. Jeder Markt ist anders und deshalb müssen Sie die Einzelheiten für den Bereich herausfinden, in dem Sie investieren wollen. Im nächsten Abschnitt sage ich Ihnen, wo Sie solche Informationen finden können.

Alljährlich veröffentlicht die Zeitschrift Forbes eine Sonderausgabe mit der Vorstellung der 400 reichsten Amerikaner, die man auch unter dem Namen Forbes 400 kennt. Forbes führt keine Gangster und Drogenkönige auf – um auf die Liste zu kommen, muss man sein Geld über anscheinend legitime und legale Kanäle verdienen. Zahlreiche Leute schafften es auf die neueste Liste, weil sie in Immobilien investiert hatten. Für andere auf dieser Liste waren Immobilien ein wichtiger Nebeneffekt, der zu ihrem Reichtum beitrug.
Nehmen wir den Fall von Thomas Flatley. Der irische Einwanderer war praktisch ohne Geld, als er im Alter von 18 Jahren nach Amerika kam. Nachdem er zunächst sein eigenes kleines Geschäft gründete, ging er in die Projektentwicklung mit Immobilien. Heute besitzt er mehr als 5.000 Wohnungen, 14 Hotels und weit über 550.000 qm Büro- und Verkaufsraum. Sein Nettovermögen beträgt hunderte Millionen von Dollar. Das sind ziemlich viele Objekte und Mieter, die verwaltet werden müssen!
Wenn Sie glauben, Sie seien geeignet und bereit für die Verantwortung eines Vermieters, der Immobilien kauft, besitzt und managt, dann haben Sie buchstäblich Millionen von Immobilienobjekten, aus denen Sie auswählen können. Bevor Sie sich nun gleich auf diesen möglicherweise gefährlichen Weg machen, empfehle ich Ihnen dringend, noch dieses Finanzportal zu lesen. Viele Strategien und Konzepte, die Sie kennen müssen, um erfolgreich in Immobilien investieren zu können, ähneln denen, die Sie benötigen, wenn Sie ein Haus kaufen wollen. Der Rest dieses Finanzportals konzentriert sich dann aber auf Punkte, die nur auf die Kapitalanlage in Immobilien zutreffen.

Realistische Erwartungen
Vielleicht haben Sie schon einige Bücher über Kapitalanlage in Immobilien gelesen, die in den letzteren Jahren veröffentlicht wurden, doch dann müssen Sie sich ein wenig umprogrammieren. Allzu oft versuchen Autoren, Immobilien als die einzige Möglichkeit darzustellen, wie man ohne viel Mühe Multimillionär werden kann. Denken Sie über die folgenden Aussagen nach, die von den Autoren von Büchern über Immobilien gemacht wurden. Meine Meinung dazu folgt jeweils. Anstatt nur ein paar Prozent Zinsen oder Dividenden abzuwerfen, können Immobilien in besten Lagen jährlich um 20 Prozent oder mehr an Wert gewinnen.
Bankkonten, Anleihen und Aktien erbringen Zinsen oder Dividenden, die in der Regel 2 bis 6 Prozent im Jahr ausmachen. Allerdings kann man Sparkonten und Anleihen nicht vergleichen – sie sind weitaus konservativer und liquider, und deshalb bieten sie nicht die Möglichkeit zweistelliger Gewinne. Die Kapitalanlage in Aktien kann man mit der Kapitalanlage in Immobilien vergleichen, doch sollten Sie nicht in Immobilien anlegen und jährliche Renditen von 20 Prozent oder mehr erwarten. Diejenigen, die in den fünfziger Jahren in Los Angeles in guten Lagen Grundstücke kauften und sie die nächsten drei Jahrzehnte lang hielten, konnten ansehnliche Gewinne einstreichen, als die Bevölkerung in dieser Gegend sehr stark wuchs. Gegenden wie Los Angeles zu finden und zu wissen, wie lange man die Investments halten soll, ist leichter gesagt als getan. Mit Investments in Immobilien können Sie einen Jahresgewinn von 8 bis 12 Prozent erwarten aber keinesfalls 20 Prozent oder mehr.
Eine gute Immobilie kann im Wert nur steigen.
Jede Stadt oder Gemeinde hat gute Immobilien-Lagen. Das bedeutet aber nicht, dass es in diesen Gemeinden nicht schwache oder gar depressive Jahre geben kann. In manchen Gegenden entwickelten sich die Immobilienpreise ziemlich langsam – in etwa mit der Inflationsrate oder knapp drüber.
Immobilien sind die beste Möglichkeit Wohlstand zu erhalten und zu mehren. Immobilien sind anderen Arten der Kapitalanlage weit überlegen.
Die Kapitalanlage in Aktien oder in Kleinunternehmen ist ebenso profitabel wie die Kapitalanlage in Immobilien. Tatsächlich wurde mit der Kapitalanlage in Kleinunternehmen weitaus öfter ein Vermögen gemacht als mit jeder anderen Form der Kapitalanlage. Langfristig gesehen erzielten Anleger in Aktien (mit weitaus weniger Aufwand) durchschnittliche Jahresrenditen, die mit denen von Immobilien durchaus vergleichbar sind.
Wie alle Investments haben auch Immobilien Vorteile und Nachteile. Die Anlage in Immobilien benötigt viel Zeit, birgt erhebliche Anlagerisiken und wie Sie später in diesem Finanzportal noch lesen werden, kommen weitere Risiken hinzu. Investieren Sie in Immobilien, weil Ihnen die Herausforderung gefällt, die dieses Geschäft bietet und weil Sie Ihr Portfolio diversifizieren wollen – aber nicht, wenn Sie schnell reich werden wollen.

Bewerten Sie Ihre Möglichkeiten
Wie ich in diesem Finanzportal schon sagte, macht es keinen Sinn Immobilien zu kaufen, wenn Sie nicht Vorhaben ein Objekt einige Jahre lang – mindestens fünf Jahre lang – zu halten. Selbst wenn Sie das Glück hatten, ein Objekt kurz vor einem Preisaufschwung gekauft zu haben, werden Sie wahrscheinlich keinen sofortigen Gewinn machen. Die Kosten, die mit dem Kauf und dem Verkauf eines Objekts verbunden sind, können schnell Ihren Gewinn aufzehren und manchmal verlieren Sie sogar noch Geld. Wenn die Preise für Immobilien gleich bleiben oder in dieser kurzen Zeit sogar rückläufig sind, dann werden Sie mit Sicherheit Geld verlieren. Idealerweise sollten Sie in Immobilien anlegen, wenn Sie diese bis zum Ruhestand oder vielleicht auch noch während des Ruhestands behalten wollen.
Aber was sollten Sie kaufen? Im Folgenden meine Meinung zu den verschiedenen Anlagemöglichkeiten bei Immobilien.

Wohngebäude
Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, dann ist es am besten, Wohngebäude zu kaufen. Die Menschen brauchen immer einen Ort zum Wohnen. Wohngebäude sind leichter zu verstehen, zu kaufen und zu managen als die meisten anderen Objektarten, wie Büroräume oder Ladengeschäfte. Wenn Sie ein Eigenheim haben, dann haben Sie bereits erfahren, wie man Wohngebäude findet, kauft und instand hält.
Am häufigsten kommen Einfamilienhäuser, Häuser mit Eigentumswohnungen, Häuser mit Mietwohnungen und Reihenhäuser vor. Sie können auch Gebäude mit mehreren Einheiten kaufen. Zusätzlich zu den Überlegungen, die ich in diesem Finanzportal anspreche (aus der Perspektive der Kapitalanlage und des Vermietern), denken Sie über die folgenden Punkte nach, wenn Sie entscheiden, welche Art von Objekt Sie kaufen wollen:

✓Mieter. Einfamilienhäuser, bei denen nur ein Mieter erforderlich ist, sind einfacher zu managen als ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, bei denen das Management mehrerer Mieter und die Instandhaltung mehrerer Einheiten erforderlich ist.
✓Instandhaltung. Für viele Eigentümer sind Eigentumswohnungen grundsätzlich die Objekte, bei denen man am wenigsten für die Instandhaltung tun muss, weil die Eigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum sorgt. Allerdings sind Sie immer noch für die Instandhaltung innerhalb der Wohneinheit verantwortlich, für Heizung, Wasser, für Schönheitsreparaturen und so weiter. Bei einem Mietshaus mit mehreren Einheiten sind Sie für die gesamte Instandhaltung verantwortlich. Natürlich können Sie jemanden anstellen, der diese Arbeit übernimmt, doch dann müssen Sie immer noch die Handwerker finden, koordinieren und die Arbeit überwachen.
✓Wertzuwachs. Suchen Sie nach Objekten, bei denen Sie mit Modernisierungen die Mieten erhöhen können. Solche Verbesserungen können den Marktwert erhöhen. Auch wenn Eigentumswohnungen etwas leichter zu erhalten sind, ist der Wertzuwachs etwas geringer als bei Häusern oder Mietwohnungen, wenn die Eigentumswohnungen nicht in einer besonders guten Lage stehen. Eine Möglichkeit, den Wert größerer Wohnanlagen zu erhöhen, ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Mit einer Teilungserklärung können Sie ein Mietobjekt zu Eigentumswohnungen umwandeln. Denken Sie aber daran, dass diese Umwandlung mit einigen Umständen und Kosten verbunden ist.
✓Der Cash Flow. Wie ich in diesem Finanzportal noch ausführen werde, bringt ihr Mietobjekt ein Einkommen aus Mieten, das hoffentlich Ihre Kosten deckt und übersteigt. Der Unterschied zwischen den Mieteinkünften und den Ausgaben nennt man Cash Flow.

Wenn Sie keine sehr hohe Eigenleistung erbringen können, 25 Prozent oder mehr, dann könnten die ersten Jahre als Eigentümer eines Mietobjekts finanziell schwierig sein. In den ersten Jahren aus dem monatlichen Cash Flow einen Gewinn zu machen ist bei Einfamilienhäusern wohl am schwierigsten, weil solche Objekte in der Relation zur Miete, die man dafür bekommen kann, zu einem sehr hohen Preis verkauft werden (Sie zahlen für das Grundstück, für das Sie nicht viel verlangen können). Ein weiterer Nachteil, nur einen Mieter zu haben ist, dass Sie dann, wenn Sie einen Leerstand haben, kein Einkommen aus Miete beziehen können. Mietshäuser, besonders solche mit vielen Mieteinheiten, können in der Regel selbst in den Anfangsjahren schon einen kleinen positiven Cash Flow produzieren. Doch bei allen Objekten wird es mit der Zeit leichter einen positiven Cash Flow zu erzielen, da Sie Ihre Hypothekenschulden zurückzahlen und wahrscheinlich auch die Mieten erhöhen.
Wenn Sie nicht wirklich die Verantwortung für die Instandhaltung der Wohnungen minimieren wollen, dann würde ich von Investments in Eigentumswohnungen absehen. Für die meisten Anleger sind Einfamilienhäuser wesentlich einfacher. Stellen Sie nur sicher, dass Sie zuvor genau rechnen (in dem Abschnitt über Cash Flow in diesem Finanzportal zeige ich Ihnen wie das geht), und vergleichen Sie die Mieteinnahmen mit den Ausgaben, um herauszufinden, ob Sie sich den negativen Cash Flow leisten können, der in den ersten Jahren oft zu verzeichnen ist. Investments in Mietwohnungen sollten Sie am besten erfahrenen Anlegern überlassen, die eine Herausforderung lieben und auch in der Lage sind, komplexere Objekte zu verwalten. Wie ich im nächsten Finanzportal noch ausführen werde, sollten Sie ein Mietobjekt gründlich begutachten, bevor Sie es kaufen.

Grundstücke
Wenn Mieter sehr nervig sind und die Instandhaltung eines Gebäudes eine nie endende Qual ist, weshalb sollte man dann nicht in Grundstücke investieren? Sie können einfach Land in einem Gebiet kaufen, in dem es zu einem Boom bei Neubauten kommen wird, Sie behalten die Grundstücke bis die Preise ansteigen, und dann machen Sie Kasse.
In der Theorie hört sich diese Idee ganz gut an. In der Praxis ist es nicht einfach, mit der Kapitalanlage in Grundstücke das große Geld zu verdienen. Zwar braucht man bei Grundstücken keine Instandhaltung und keine Mieter, doch müssen Sie auch in Grundstücke ständig Geld stecken. Die Kapitalanlage in Grundstücke ist eine Geldvernichtung. Weil es Geld kostet das Land zu kaufen, müssen Sie auch Hypotheken abzahlen. Kreditgeber verlangen bei Hypotheken auf unbebaute Grundstücke höhere Zinsen, weil sie dies als spekulatives Investment ansehen. Außerdem können Sie bei der Steuer keine Abschreibung geltend machen, weil Grund nicht abgeschrieben werden kann. Dennoch müssen Sie Grundsteuern bezahlen und haben auch noch andere Ausgaben. Doch bei Kapitalanlagen in Grundstücke können Sie kein Einkommen erzielen, um diese Kosten auszugleichen.
Wenn Sie sich entscheiden, irgendwann einmal das Land zu erschließen, dann kostet Sie auch das viel Geld. Ein Kredit für die Erschließung ist teuerer als ein Kredit für erschlossenes Land.
Schon Jahre im Voraus zu erkennen, in welchen Gemeinden es zu einem schnellen Bevölkerungswachstum und zu großer Nachfrage nach Arbeitskräften kommen wird, ist nicht leicht. Die Grundstückspreise in den Gebieten, von denen manche glauben, Sie würden demnächst bebaut werden, werden ohnehin schon zu hohen Preisen gehandelt. Wenn das Wachstum nicht den Erwartungen entspricht, dann wird auch der Wertzuwachs nur gering sein oder überhaupt nicht stattfinden.
Wenn Sie sich entschließen, in Grundstücke zu investieren, sollten Sie sich der folgenden Punkte gewiss sein:

✓Sie können es sich leisten. Rechnen Sie die jährlichen Kosten zusammen, so dass Sie genau wissen, wie viel Sie verlieren können. Was sind die finanziellen Konsequenzen dieses Aderlasses – können Sie weiterhin andere finanzielle Verpflichtungen erfüllen, können Sie weiterhin andere finanzielle Ziele verfolgen?
✓Welche weiteren Erschließungen braucht das Land? Die Verlegung von Versorgungsleitungen, der Straßenbau, die Grundstückspflege und so weiter – alles kostet Geld. Wenn Sie Vorhaben, das Land zu entwickeln und darauf zu bauen, dann sollten Sie genau untersuchen, was das kosten kann. Bei diesen Schätzungen sollten Sie unbedingt Ihre rosarote Brille abnehmen – Erschließungen kosten meist mehr als man erwartet.
✓Welchen Status hat Ihr Land? Der Wert von Grundstücken hängt davon ab, was Sie darauf entwickeln können. Kaufen Sie nie Land, wenn Sie nicht genau wissen, was Sie darauf bauen können und was Sie nicht bauen dürfen. Fragen Sie beim Planungsamt in der Gemeinde nach. Es gibt Gemeinden, die nicht wachsen wollen, und dort sollten Sie keine Grundstücke kaufen, insbesondere dann nicht, wenn Sie eine Erlaubnis brauchen um Ihr Projekt darauf zu errichten.
✓Machen Sie sich mit den örtlichen ökonomischen Bedingungen und der Wohnungssituation vertraut. Natürlich möchten Sie Land in einem Gebiet kaufen, in dem schnell wachsende Unternehmen angesiedelt werden und in denen es zu wenige Wohnungen und zu wenig Bauland gibt.