Die Vorteile und Angebote der Annuitätentilgung

Wie schon erwähnt, bieten Ihnen die (Direkt-)Banken und Sparkassen fast ausschließlich Annuitätendarlehen an, die Sie in gleichbleibenden Raten über einen längeren Zeitraum zurückzahlen müssen. Diese Annuität schließt Zinszahlung und Tilgung mit ein. Der große Vorteil dieses Verfahrens liegt darin, dass Sie einen kontinuierlichen Beitrag zur Entschuldung leisten. Bildhaft ausgedrückt: Monat für Monat gehören Ihnen ein paar Steine Ihres Hauses mehr. Gleichzeitig fließt die Zinsersparnis aufgrund der sukzessiven Rückzahlung des Darlehens automatisch in die Tilgung. Sie brauchen sich also um nichts zu kümmern. Ist die Baufinanzierung erst einmal unter Dach und Fach, hören Sie von Ihrer Bank im Idealfall nichts mehr – von dem jährlichen Kontoauszug einmal abgesehen. Erst wenn das Ende der Zinsfestschreibung ansteht, meldet sich das Geldinstitut wieder bei Ihnen. Dazu gleich mehr. Falls Sie etwas Mathematik nicht abschreckt, können Sie Ihre regelmäßig zu zahlende Annuität anhand der folgenden Formel errechnen:

Darlehensbetrag X (Zins + Tilgung) / 100

Angenommen, Sie nehmen 120.000 Euro zu 5 Prozent Zinsen mit einprozentiger Tilgung p. a. auf, so ergibt sich folgende Rechnung:

(120.000 X (5+ 1) / 100) 7200 Euro pro Jahr,

das heißt eine monatliche Annuität von 600 Euro.

Doch sei nicht verschwiegen, dass die Annuitätentilgung auch einen Nachteil aufweist, den viele Darlehensnehmer zunächst als paradox empfinden: Je geringer die Zinsen, desto länger dauert es, bis die Immobilie entschuldet ist. Mancher, der in Niedrigzinsphasen einen Darlehensvertrag mit zehnjähriger Laufzeit abschließt, dürfte überrascht sein, wie wenig er nach einer Dekade stetiger Tilgung von seiner Schuldsumme erst abgetragen hat. Diese „Niedrig-Zins-Falle“ scheint nur auf den ersten Blick widersprüchlich zu sein. Tatsächlich hat dieses Phänomen einen einfach nachvollziehbaren Grund: Je niedriger die Zinsen, desto geringer fällt logischerweise die Zinsersparnis aufgrund der regelmäßigen Tilgungsleistung aus. Da diese Zinsersparnis aber – wie erwähnt – automatisch als zusätzliche Tilgung genutzt wird, verringert sich das Tempo der Entschuldung. Bei einem sehr niedrigen Zinsniveau kann sich bei einer jährlichen Tilgung von nur 1 Prozent der Entschuldungsprozess schon um bis zu acht Jahre verlängern.

Praxistipp:
Generell sollten Sie beim Vergleich von Angeboten nicht nur auf den Effektivzins schauen, sondern auch nach der Restschuld am Ende der Laufzeit des Festzins-Darlehens fragen. Denn eines ist klar: Je höher die Restschuld, desto höher Ihr Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Wie viel sie ihrer Bank am Ende der Vertragslaufzeit noch schulden, erfahren viele Kunden erst nach dem Abschluss aus dem Tilgungsplan. Doch dann ist es zu spät. Fragen Sie deshalb schon im Vorfeld nach
dieser wichtigen Größe, die erkennen lässt, wie sehr die von der Bank berechneten Nebenkosten auf den Schuldenabbau durchschlagen.

Den günstigen Anschluss nicht verpassen
Angesichts des in den vergangenen Jahren vergleichsweise niedrigen Zinsniveaus ging der Trend eindeutig in Richtung langfristiger Darlehensverträge zwischen 10 und 15 Jahren. In dieser Zeit bleiben die Zinsen konstant, Sie als Kunde haben somit ein hohes Maß an Planungssicherheit. Doch selbst ein so langer Zeitraum geht schneller vorüber, als mancher Käufer oder Bauherr zunächst denkt. In den meisten Fällen sind die eigenen vier Wände dann noch nicht entschuldet. Bei einer Standardtilgung von 1 Prozent pro Jahr dauert es – abhängig vom Zinsniveau – zwischen 30 und 35 Jahre, bis ein Baudarlehen komplett zurückgeführt ist. Die meisten Immobilien-Eigentümer gehen daher nach Ablauf der ersten Zinsbindungsperiode in die zweite Runde. Bei dieser Anschlussfinanzierung werden die Karten neu gemischt und Sie als Bankkunde halten wichtige Trümpfe in der Hand, die Sie nun ausspielen sollten.
Falls Sie nichts unternehmen, wird Ihnen die bisher finanzierende Bank kurz vor Ablauf des aktuellen Darlehensvertrags ein Prolongationsangebot unterbreiten. Das heißt, Sie schließen mit Ihrem bisherigen Finanzierer einen neuen Vertrag ab. Die Bank hat ein nachvollziehbares Interesse daran, Sie als Darlehensnehmer zu behalten. Zum einen ist die „Pflege“ eines bereits vorhandenen Kundenstamms natürlich erheblich billiger als die Neuakquisition. Zum anderen hat Sie Ihre Bank in den zurückliegenden 10 oder 15 Jahren als verlässlichen Geschäftspartner kennengelernt. Salopp ausgedrückt: Sie weiß, was sie an Ihnen hat. Das Risiko einer Anschlussfinanzierung ist daher aus Sicht der Bank erheblich geringer als bei der Erstfinanzierung. Hinzu kommt, dass Sie einen Teil Ihres Darlehens bereits getilgt haben und sich das Verhältnis zwischen dem insgesamt eingebrachten Eigenkapital und dem zur Anschlussfinanzierung benötigten Fremdkapital günstiger darstellt als 10 oder 15 Jahre zuvor.

Die Bank wäre somit schlecht beraten, gleichsam „schlafende Hunde“ zu wecken und ihre Kunden schon Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auf die bald notwendige Anschlusslösung hinzuweisen. Meist erhalten die Kunden erst vier Wochen zuvor ein entsprechendes Prolongationsangebot. Die Geldinstitute sind zwar verpflichtet, ihren Darlehensnehmern eine Überlegungsfrist von mehr als zwei Wochen einzuräumen (Urteil vom Bundesgerichtshof, Aktenzeichen BGH III ZR 281/87), dennoch erscheint selbst diese Zeit zu kurz, um wichtige Überlegungen anzustellen oder nach Alternativen zu suchen.
Das wäre sehr bedauerlich, denn die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die Chance, die Weichen für Ihre Baufinanzierung völlig neu zu stellen. Sie können
Ihre Bank wechseln und zum Beispiel die Angebote einer Direktbank in Anspruch nehmen,
eine kürzere oder längere Laufzeit wählen als in der ersten Finanzierungsrunde,
die Tilgungsrate erhöhen oder reduzieren, sich die Option von Sondertilgungen während der Laufzeit einräumen lassen.
Als Anschlussfinanzierer kennen Sie sich bereits aus, Sie brauchen normalerweise keine Beratung und können den günstigsten Finan- zierer auswählen. Achten Sie dabei allerdings auch auf die Nebenkosten (eventuelle Schätzgebühren, Kontoführungsgebühren usw.).

Praxistipp:
Kümmern Sie sich bereits etwa zwei bis drei Monate vor Ablauf des aktuellen Darlehensvertrags um die Anschlussfinanzierung. Beachten Sie hierzu bitte unsere Checkliste.