Hypothek zum Festzins oder zum Gleitzins beim Immobilienkauf

Ob Sie Ihre Hypothek zum Festzins oder zum Gleitzins abschließen, ist eine wichtige Entscheidung. Wägen Sie die Vorteile und Nachteile der Hypothekenarten ab und entscheiden Sie, welche in Ihrer Situation für Sie am besten ist, bevor Sie eine Immobilie kaufen.
In der Realität ignorieren viele Menschen diesen vernünftigen Ratschlag. Die Begeisterung darüber, nun ein Haus oder eine andere Immobilie zu kaufen, scheint das Urteilsvermögen zu trüben. Meine Erfahrung zeigt, dass nur sehr wenige Menschen das gesamte finanzielle Bild betrachten, bevor sie wichtige Immobilien-Entscheidungen treffen.
Leider überlassen viele Immobilienkäufer es dem Zufall, ob sie eine Hypothek mit Gleitzins oder eine Hypothek mit Festzins wählen. Wenn man beispielsweise glaubt, dass die Zinsen nur steigen können, dann scheint die Hypothek mit einem festen Zinssatz attraktiv zu sein.
Sie können den künftigen Weg der Zinssätze nicht vorhersehen. Nicht einmal die professionellen Wahrsager auf dem Finanzmarkt und die professionellen Anleger können Vorhersagen, welche Zinssätze bevorstehen. Könnten Sie diese Information vorhersehen, dann könnten Sie mit der Kapitalanlage in Anleihen und Zins-Futures und Optionen ein Vermögen machen. Schieben Sie also Ihre Kristallkugel zur Seite und stellen Sie sich die folgenden beiden wichtigen Fragen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob ein fester Zinssatz oder ein gleitender Zinssatz bei Ihrer Hypothek am besten für Sie ist.

Können Sie Risiko ertragen?
Welches Risiko könnten Sie eingehen, wenn Sie die Höhe Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen bestimmen? Wenn beispielsweise Ihr Arbeitsplatz und Ihr Einkommen unsicher sind und Sie müssen Kleinkredite aufnehmen, um zurecht zu kommen, dann können Sie sich nicht viel Risiko leisten. Sollten Sie in dieser Situation sein, dann sind Sie mit einem festen Zinssatz am besten beraten.
Sind Sie in der Lage, das finanzielle Risiko zu tragen, das mit einem gleitenden Zinssatz einher geht, haben Sie eine bessere Möglichkeit, mit einem Gleitzins Geld zu sparen als mit einem festen Zinssatz. Dieser Zinssatz beginnt niedriger und bleibt niedriger, wenn das gesamte Zinsniveau unverändert bleibt. Selbst wenn die Zinssätze steigen, werden diese im Verlauf der Vertragsdauer wahrscheinlich wieder fallen. Wenn Sie die Zinsen für eine Hypothek mit einem gleitenden Zinssatz aufbringen können, dann könnten Sie langfristig profitieren.
Gleitende Zinssätze sind dann sinnvoll, wenn Sie Ihren Kreditrahmen nicht ausschöpfen müssen. Vielleicht können Sie auch einen größeren Betrag sparen oder eine Kapitallebensversicherung wird fällig. Wenn Ihr Einkommen deutlich über Ihren Ausgaben liegt, dann müssen Sie schwankende Zinssätze nicht fürchten. Wenn Sie ein Darlehen mit gleitendem Zinssatz wählen, werden Sie sich finanziell sicherer fühlen, wenn Sie ein dickes Finanzpolster haben (eine Reserve für mindestens sechs bis zwölf Monate für die Lebenshaltungskosten) auf das Sie zurückgreifen können, wenn die Zinsen steigen.
Zu viele Immobilienkäufer lassen sich auf einen Gleitzins ein, obwohl sie ihn sich eigentlich nicht leisten können. Diejenigen, die sich das leisten können, können Geld sparen, doch früher oder später steigen die Zinsen (manchmal sogar recht deutlich). Wenn die Zinssätze steigen, dann riskieren Immobilieneigentümer, die sich keine wesentlich höheren Zahlungen leisten können, eine Finanzkrise. Haben Sie keine Reserve, die Sie einsetzen können, wie können Sie dann die monatlichen Zahlungen aufbringen – gar nicht zu reden von den anderen finanziellen Belastungen, die Immobilienbesitz mit sich bringt.
Können Sie sich den höchstmöglichen Zinssatz bei einer Gleitzins-Hypothek nicht leisten, dann sollten Sie einen solchen Vertrag auch nicht abschließen. Gehen Sie nicht das Risiko ein, dass die Zinsen höher steigen, als Sie annehmen – sie können höher steigen und Sie könnten Ihre Immobilie verlieren. Bitten Sie den Kreditgeber, die höchstmögliche Zahlung zu kalkulieren, die auf Sie zukommen könnte.
Fast alle Gleitzins-Hypotheken begrenzen den Anstieg der Zinssätze in Ihrem Hypothekenvertrag. Typisch sind 2 Prozent pro Jahr und sechs Prozent über die Laufzeit des Kredits hinweg.
Lassen Sie sich nicht auf eine Hypothek mit Gleitzinsen ein, nur weil die niedrigeren anfänglichen Zinssätze es Ihnen ermöglichen, das Objekt überhaupt zu kaufen (außer wenn Sie absolut sicher sind, dass Ihr Einkommen sich erhöhen wird, und Sie auch höhere Zahlungen verkraften können). Suchen Sie sich eine Immobilie, die Sie auch mit einem festen Zinssatz kaufen können.

Kurzfristige oder langfristige Hypotheken zu wählen?
In der Regel haben die Hypotheken eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren. Für diese Zeit schließen Sie entweder zu einem festen Zinssatz ab oder aber zu einem Gleitzins. Darüber habe ich eben schon ausführlich gesprochen. Für Sie ist aber nun die Frage wichtig, welchen Zeitraum Sie wählen sollten. Gehen
Sie einmal davon aus, dass der Kreditgeber sein Risiko (dass er Geld verliert) genau kennt. Deshalb werden Sie zu Zeiten niedriger Zinssätze Hypotheken mit kurzer Laufzeit sehr günstig bekommen (im Verhältnis zu längeren Laufzeiten) und zu Zeiten hoher Zinsen werden die kurzfristigen Kredite relativ höher sein. Auch wenn es sich dabei nur um den Nachkommabereich dreht, machen 0,5 oder 0,8 Prozent Unterschied im Endeffekt sehr viel aus.
Versuchen Sie bei niedrigem Zinsniveau immer einen möglichst günstigen langfristigen Vertrag abzuschließen, wenn möglich, sogar über 15 Jahre. Bei höherem Zinsniveau versuchen Sie einen möglichst günstigen kurzfristigen Vertrag zu bekommen.
Aber, werden Sie vielleicht sagen, in fünf oder zehn Jahren kann ich ja meine Schulden gar nicht tilgen! Das müssen Sie auch nicht. Sie können sogar die Tilgung aussetzen und bei Ablauf der Vertragsdauer die Schuld teilweise tilgen (oder auch ganz, wenn Sie so viel Geld haben), wenn Sie das Geld zur Tilgung anderweitig ansparen. Hier bietet sich besonders die Bausparkasse an. Können Sie nicht die gesamte Schuld tilgen, dann müssen Sie über die Restschuld einen neuen Vertrag aushandeln. Lassen Sie sich vom Kreditgeber dann einen Tilgungsplan ausdrucken, bei dem Sie unterschiedliche Tilgungssätze kalkulieren lassen. Wählen Sie den Tilgungssatz, mit dem Sie auch wirklich zurechtkommen, ohne Ihre anderen finanziellen und ideellen Ziele vernachlässigen zu müssen.
Versäumen Sie keinesfalls in Ihren Kreditvertrag eine Klausel über Sondertilgungen aufzunehmen. Es könnte sein, dass Sie in der Vertragslaufzeit eine Erbschaft machen oder dass Sie eine Kapitallebensversicherung ausbezahlt bekommen oder dass Sie Ihr Objekt verkaufen wollen. Wenn Sie einen höheren Betrag zusätzlich oder die Restschuld auf einmal tilgen, dann erleidet der Kreditgeber einen Zinsschaden, den er von Ihnen verlangen kann. Eine entsprechende Klausel im Vertrag bringt Sie auf die sicherere Seite und bewahrt Sie möglicherweise vor hohen Kosten.
Hat der Kreditgeber Ihnen Sondertilgungen eingeräumt, dann bedeutet dies nicht, dass Sie diese Sonderzahlungen leisten müssen, sondern nur, dass Sie diese Zahlungen leisten dürfen, ohne dass Sie dafür eine Zinsausfallentschädigung bezahlen müssen.