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Wie wissen Sie, was ein Objekt wirklich wert ist? Einige sagen, es hat den Wert, was ein finanziell gut gestellter Käufer bereit ist zu bezahlen. Doch einige Käufer zahlen mehr als ein Objekt wirklich wert ist. Und manchmal erzielen Käufer, die geduldig sind, sich gründlich vorbereiten und hart verhandeln, Preise, die unterhalb des Marktwerts liegen.
Es lohnt sich, ein wenig zu rechnen, um herauszufinden, welche Erlöse und Kosten ein Mietobjekt bringt, wenn Sie entscheiden, ob Sie ein solches Objekt kaufen sollten und wenn Sie den Wert des Objekts bestimmen. In den folgenden Abschnitten erledigen wir diese wichtigen Kalkulationen.
Cash Flow
Der Cash Flow ist der Unterschied zwischen dem Geld, das ein Objekt einbringt und den Kosten dieses Objekts. Wenn Sie für ein Objekt so viel bezahlen, dass die Ausgaben (Hypotheken und Grundsteuern) ständig über den Einnahmen liegen, dann verlieren Sie Geld. Vielleicht haben Sie so große finanzielle Reserven, dass Sie den vorübergehenden Geldverlust in den ersten Jahren überstehen können, aber Sie müssen wissen, worauf Sie sich einlassen.
Einer der größten Fehler, den Neulinge im Mietgeschäft machen, ist, dass sie nicht die gesamten Kosten erfassen, die mit dem Objekt in Zusammenhang stehen. Im schlimmsten Fall kann es zur persönlichen Zahlungsunfähigkeit kommen, weil der Cash Flow ständig negativ ist (die Kosten überschreiten die Einnahmen). In anderen Fällen konnte ich beobachten, wie negativer Cash Flow die Fähigkeit der Anleger einschränkte, wichtige andere finanzielle Ziele zu erreichen. Der nächste Fehler, den Anleger in Mietobjekte machen, ist den Dokumenten zu glauben, die Verkäufer und Ihre Makler vorbereiten. Genauso wie ein Arbeitgeber eine Bewerbung liest, sollten Sie solche Dokumente eher als Werbung betrachten und nicht als Quelle objektiver Informationen. Es kommt auch vor, dass Verkäufer und Makler lügen. In den meisten Fällen enthalten diese Dokumente viele Vorhersagen und eine Darstellung der optimalen Möglichkeiten.
Wenn Sie Vorhaben ein Mietobjekt zu kaufen, dann lassen Sie sich vom Verkäufer die Anlage Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zur Einkommensteuererklärung zeigen. In der Einkommensteuererklärung versuchen Steuerpflichtige in der Regel die Erlöse möglichst klein zu halten und dafür alle Kosten zu benennen – genau das Gegenteil von dem, was Verkäufer und ihre Makler in Exposes darstellen. Vertraulichkeit und Privatsphäre sind kein Thema, wenn Sie nach dieser Anlage fragen, denn Sie wollen ja schließlich nicht die gesamte Steuererklärung sehen.
Sie sollten sich darauf vorbereiten, eine Einnahmen/Ausgaben-Überschussrechnung lesen zu können, die auf Fakten und realistischen Annahmen beruht. Sicher, es gibt Zeiten in denen Optimismus und positives Denken angebracht sind, beispielsweise wenn Sie sich in einem Schneesturm verirrt haben. Wenn Sie pessimistisch denken, kann es sein, dass Sie nicht lebendig herauskommen! Aber die Entscheidung, ob Sie ein Mietobjekt kaufen oder nicht, ist keine Situation, in der es um Leben oder Tod geht. Lassen Sie sich Zeit, halten Sie Ihre Augen offen und gehen Sie mit einer gesunden Skepsis an diese Aufgabe.
Bewertung des Objekts
Die Berechnung des Cash Flow eines Objekts ist ein wichtiger erster Schritt um den Wert einer Immobilien herauszufinden. Doch der Cash Flow allein bietet nicht ausreichend Informationen, um zu entscheiden, ob man eine bestimmte Immobilie kaufen soll. Nur weil ein Objekt einen positiven Cash Flow hat, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie kaufen sollten. Immobilien wer-
den oft für geringere Beträge verkauft und haben deshalb in Regionen einen besseren Cash Flow, wenn Anleger davon ausgehen, dass Sie dort geringere Wertzuwachse erzielen. Bei Aktien haben Sie mehr Hinweise auf den Wert eines bestimmten Wertpapiers. Die Aktien der meisten Unternehmen werden täglich gehandelt, und so haben sie zumindest den Kurs des letzten Verkaufs, bei dem Sie schon einmal ansetzen können. Natürlich bedeutet es nicht, dass eine Aktie, weil Sie zuletzt für 50 € gehandelt wurde, diesen Betrag auch wert ist. Anleger sind entweder zu optimistisch oder zu pessimistisch.
So wie man Aktien mit vergleichbaren Aktien vergleichen sollte, so sollte man auch den Wert von Immobilien immer mit dem Wert vergleichbarer Immobilien vergleichen. Was aber, wenn alle Immobilien überbewertet sind – dann hilft ein Vergleich nicht, die überhöhten Preise zu erkennen. Außer, dass man einzelne Objekte miteinander vergleicht, müssen Sie auch Bewertungen anstellen, ob die Preise aus historischer Sicht zu hoch, zu niedrig oder gerade richtig sind.
Um den Wert eines Objekts festzustellen, können Sie drei verschiedene Wege ein- schlagen. Sie können einen Gutachter bestellen, Sie können sich der Hilfe eines Immobilienmaklers versichern oder selbst rechnen. Diese Wege sind nicht unbedingt einzeln zu gehen – wahrscheinlich wollen Sie zumindest die Zahlen und Analysen eines Gutachters oder eines Maklers überprüfen. Hier sind die Vorteile und Nachteile der verschiedenen Möglichkeiten, die Sie nutzen können, um den Wert eines Objekts zu bestimmen:
✓Gutachter. Der größte Vorteil eines Gutachters ist, dass er die Bewertung von Immobilien berufsmäßig erledigt. Mit einem Gutachten haben Sie handfeste Fakten in der Hand, um mit einem Verkäufer zu verhandeln. Allerdings sollten Sie sicher sein, dass der Gutachter ausreichend Erfahrung mit der Art des Objektes hat, das Sie möglicherweise kaufen wollen. Fragen Sie nach, welche anderen ähnliche Objekte er in der letzten Zeit in dieser Region begutachtet hat. Der Nachteil von Gutachtern ist, dass sie Geld kosten. Schon ein kleines Eigenheim kann einige Hundert Euro kosten und ein größeres Gebäude kostet leicht ein paar Tausend Euro. Die Gefahr dabei ist, dass Sie für ein Gutachten über ein Objekt Geld ausgeben, das Sie letztlich doch nicht kaufen.
✓Immobilienmakler. Wenn Sie mit einem guten Immobilienmakler Zusammenarbeiten (wie Sie einen guten Immobilienmakler finden, erfahren Sie im nächsten Finanzportal), dann bitten Sie ihn, eine Liste vergleichbarer Objekte zu erstellen und Ihnen dabei behilflich zu sein, den Wert des Objektes zu bestimmen, das Sie kaufen wollen. Der Vorteil, wenn ein Makler Ihnen hilft, ist, dass Sie für diesen Service nicht extra bezahlen müssen. Der Nachteil bei Maklern ist, dass der Kaufpreis bestimmt, wie viel er an Ihnen verdienen kann. Je mehr Sie bereit sind für ein Objekt zu bezahlen, umso wahrscheinlicher ist es, dass Sie den Immobilienmakler reich machen. Er hat natürlich ein Interesse, dass der Kaufpreis möglichst hoch angesetzt wird.
✓Sie machen es selbst. Wenn Sie es gewohnt sind zu rechnen und zu analysieren, können Sie versuchen, den Wert des Objekts selbst zu bestimmen. Schwierig ist es, vergleichbare Objekte zu finden. Identische Objekte zu finden ist nahezu unmöglich, und deshalb müssen Sie ähnliche Objekte finden und dann Korrekturen an deren Verkaufspreis vornehmen, so dass Sie wirklich Äpfel mit Äpfeln vergleichen.
Zu den Punkten, die Ihre Analyse vergleichbarer Objekte beeinflussen, gehört der Verkaufspreis, die Qualität der Lage, die Grundstücksgröße, das Baujahr und der bauliche Zustand, die Anzahl der Wohneinheiten, die Räume in den Wohneinheiten, die Garagen, die Heizung und der Garten. Ein Immobilienmakler kann diese Informationen bereitstellen oder Sie können sie bei Objekten erheben, die Sie kennen oder von denen Sie wissen, dass sie in der letzten Zeit verkauft wurden.
Wenn beispielsweise ein vergleichbares Objekt vor einem halben Jahr für 500.000 € verkauft wurde, doch die Preise auf dem Markt in der Zwischenzeit um fünf Prozent gesunken sind, dann ziehen Sie einfach fünf Prozent vom Verkaufspreis ab. Schließlich müssen Sie wegen der Unterschiede zwischen den Objekten Preisanpassungen vornehmen. Nach einer Reihe von Anpassungen können Sie dann den Wert des Objekts, das Sie kaufen wollen, mit den Objekten vergleichen, die in der letzten Zeit verkauft wurden.
Informationsquellen beim Immobilienkauf
Für die Bewertung von Immobilien sollten Sie sich den Detektivhut aufsetzen. Wenn Sie kreativ und neugierig sind, werden Sie bald feststellen, dass dieses Spiel gar nicht so schwer ist. Sie können auf viele Weisen nützliche Informationen über eine Immobilie und die Region, in der sie sich befindet, sammeln. Zunächst einmal beginnen Sie mit Ihren Nachforschungen bei dem Immobilienmakler, der das Objekt verkauft. Die meisten Makler plaudern gern. Versuchen Sie herauszufinden, weshalb der Verkäufer überhaupt verkaufen will. Dieses Wissen hilft Ihnen bei der Verhandlung, denn Sie können dem Verkäufer dann eher ein interessantes Angebot unterbreiten.
Wegen der finanziellen Einzelheiten fragen Sie den Verkäufer nach Dokumenten und auch nach der Anlage zur Einkommensteuererklärung für die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung. Beauftragen Sie Sachverständige, die den Zustand des Objekts untersuchen sollen. Auch im Rathaus, genauer im Bauamt, können Sie etwas über das Objekt erfahren, wenn Sie Einsicht in die Bauakte nehmen. Dafür benötigen Sie allerdings die Zustimmung des Eigentümers. Letztlich sollten Sie auch einen Blick in das Grundbuch werfen. Dafür müssen Sie beim Amtsgericht ein berechtigtes Interesse nachweisen. Einfacher ist die schriftliche Zustimmung des Verkäufers.
