Tricks und Fallstricke bei der Baufinanzierung

Die Hauptkriterien, die die Höhe des monatlichen Schuldendiensts bestimmen, sind zunächst einmal: Höhe des Darlehens, Eigenkapitalanteil, Laufzeit, Zinssatz, Sicherheiten. Und bei jedem Punkt gibt es Fallstricke, in denen sich kein Bauherr verfangen sollte.

Die Höhe eines Immobilienkredits muss sich am Haushaltseinkommen orientieren, so dass die Raten – Zinsen und Tilgung – ohne allzu große Einschränkung bezahlt werden können. In Zeiten niedriger Zinsen empfehlen sich eher längere Laufzeiten für das Darlehen, um die günstigen Konditionen möglichst lange
nutzen zu können. In Hochzinszeiten vor einer Zinswende können unter Umständen variable Zinsen in Erwägung gezogen werden. Der Zinssatz wird dann immer in gewissen Zeitabständen den jeweiligen Marktsätzen angepasst. Doch Vorsicht: Die Banken lassen sich mit der Anpassung zu ihren Ungunsten gerne etwas Zeit, oft warten sie sogar darauf, dass sich der Darlehensnehmer meldet und die allfällige Korrektur einfordert.

Schleppende Zinsanpassung
Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen hat einige der Fälle notiert, in denen die Geldinstitute nur mit Mühe dazu zu bewegen waren, die Zinsen nach unten zu korrigieren.

So konnte ein Kunde aus Saarbrücken seine Bank erst durch Nachrechnen und mit Hilfe der Verbraucherzentrale zu einer Zinsanpassung bewegen. Seine Erlebnisse schilderte er in einem Schreiben an die Verbraucherzentrale:
(…) Sie hatten mir drei Berechnungen von meinem variablen Zinssatz übersandt. Bei der monatlichen Anpassung kamen Sie zu einer Kostendifferenz in Höhe von € 23700,34. In einer zweiten Berechnung hatten Sie lediglich alle drei Monate den Vergleichszins angepasst, in diesem Fall kamen Sie zu einer Differenz von 23516,95 €. In einer weiteren Berechnung wurde die Entwicklung der Spareinlagenzinsen für die Refinanzierung berücksichtigt. Auch in diesem Fall kamen Sie zu einer Kostendifferenz von 20568,23 €.

Diese Unterlagen hatte ich meiner Bank zugeschickt mit der Bitte, eine korrekte Neuberechnung vorzunehmen. Des Weiteren hatte ich dieser mitgeteilt, dass ich als Anpassung mit einer Pauschalsumme von 10000 Euro einverstanden wäre. Sollte ich innerhalb der nächsten sechs Wochen keinen Bescheid erhalten, würde ich meine berechtigten Ansprüche auf dem Rechtsweg einklagen. Sieben Wochen später hatte mir meine Bank die 10000 Euro überwiesen.

Warum sich der Kunde mit einer Erstattung von weniger als der Hälfte der errechneten Summe zufriedengibt, lässt sich nur vermuten. Vielleicht scheute er den langen Kampf um sein Recht, falls er seine Ansprüche in voller Höhe geltend gemacht hätte.

Bei einem Ehepaar, das Kunde bei der Dresdner Bank AG war, wurde von den Verbraucherberatern eine Zinsdifferenz von 9168 bzw. 29393 Euro errechnet. Die unterschiedlichen Summen ergaben sich nach dem jeweiligen Referenzzins, der der Berechnung zugrunde gelegt wird. Im niedrigeren Fall wurde ein variabler Hypothekenzins angenommen und im zweiten Fall der EURIBOR-Satz für Dreimonatsgeld. In jedem Fall war eine Zinsanpassung im Jahr 2005 unumgänglich, denn seit der letzten Korrektur im Jahr 2001 waren zwar die Marktzinsen kräftig gesunken, die Dresdner Bank hatte aber von dieser für ihren Kunden freundlichen Entwicklung nichts mitbekommen. Wieder halfen die Verbraucherschützer der Bank auf die Sprünge. Die Eheleute konfrontierten die Bank mit dem Ergebnis der Berechnungen. Und siehe da: Im Jahr 2006 erreichten die Darlehensnehmer eine Zinsneuberechnung bei der Dresdner Bank. Ein Betrag in Höhe von 14 673,62 Euro wurde erstattet.

Ziemlich dreist versuchten die Vereinigten Sparkassen in Weil- heim den Rückerstattungsanspruch einer Kundin abzuwimmeln. Nach Berechnungen der Verbraucherschützer stand der Frau eine Zinsdifferenz von 7421 Euro auf der Basis des variablen Hypothekenzinses bzw. 3311 Euro (EURIBOR-Dreimonatsgeld) zu. Als die Kundin die Sparkasse jedoch auf die versäumte Anpassung ansprach, behaupteten die Mitarbeiter, der Anspruch sei verjährt. Erst nach Einschaltung der Verbraucherzentrale bot die Sparkasse eine Ausgleichszahlung von 2049 Euro an, die die Kundin akzeptierte.

Die Hamburger Verbraucherzentrale kam zu dem Schluss, dass Kreditnehmer, die den Vertrag in Hochzinsphasen abgeschlossen hatten, im Falle einer Zinswende in der Regel erhebliche Rückerstattungen fordern könnten: Wer seine Immobilie mit einem Kredit zu einem variablen Zinssatz finanziert hat, kann im Durchschnitt rund 3600 Euro Rückerstattung pro 50 000 Euro Finanzierungsbetrag von seinem Geldinstitut zurückfordern. Denn immer noch passen Geldinstitute den anfänglich vereinbarten Vertragszins nicht zeitnah und vollständig an die Marktentwicklung nach unten an. Das hat eine Analyse von 52 von der Verbraucherzentrale Hamburg e.V. überprüften und nachberechneten Vario-Zins- Krediten mit einem Volumen von rund 4,1 Millionen Euro ergeben. Das Ergebnis wurde durch eine zweite Analyse von 74 Fällen im Oktober 2003 bestätigt.

Die Spanne der Differenzen reichte von rund 25 Euro (für einen 10000-Euro-Kredit) bis zu rund 27 600 Euro (für einen 120000-Euro-Kredit). Geht man davon aus, dass eine Differenz von unter 500 Euro nicht beanstandet wird, so wären von den 52 geprüften Krediten neun in Ordnung. Etwa 83 Prozent der Variokredite werden also zu Lasten der Kunden nicht korrekt angepasst!

Noch immer schlummern nach unseren Schätzungen viele Millionen Rückforderungsbeträge in den Schubladen der Immobilienbesitzer. Legt man bei einem angenommenen Vario – Kreditvolumen von rund 23 Milliarden Euro unser Zwischenergebnis von 7,2 Prozent (3600 Euro pro 50000 Euro) der Kreditsumme zugrunde, die von Banken und Sparkassen zu viel einbehalten werden, so bereichern sich die Kreditinstitute an ihren Kunden zurzeit um 1,66 Milliarden Euro (7,2 Prozent von 23 Milliarden). Dabei muss, wer energisch protestiert, nicht einmal vor Gericht ziehen, um die zu viel gezahlten Zinsen erstattet zu erhalten! Denn in den meisten Fällen zahlen die Kreditinstitute den von uns errechnet Betrag oder wenigstens einen erheblichen Teil davon freiwillig an die Kunden zurück.
Die Verbraucherschützer rechnen die Zinsdifferenz zwischen dem konkreten Kredit und einem Kredit mit angemessener Anpassung aus. Als Vergleichsmaßstab nutzen sie die von der Bundesbank monatlich ermittelten durchschnittlichen variablen Hypothekenzinsen. Gegen eine geringe Gebühr werden die Kreditverträge überprüft.