Kategorie: immobilien

Wohnraumkrise in Deutschland spitzt sich zu: 320.000 neue Wohnungen jährlich notwendig
Deutschland steht vor einer massiven Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt. Eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt deutlich: Um den wachsenden Bedarf zu decken, müssten jedes Jahr rund 320.000 neue Wohneinheiten entstehen – und das mindestens bis zum Jahr 2030. Der Wohnraummangel wird somit zu einem der zentralen Infrastrukturprobleme des Landes.

Städte unter Druck, ländliche Räume mit Leerstand
Die Analyse offenbart eine deutlich ungleiche Verteilung des Wohnraumbedarfs. In urbanen Ballungszentren ist die Nachfrage besonders hoch, während in vielen ländlichen Regionen – vor allem im Osten – zahlreiche Immobilien leer stehen. Laut Studie sind bundesweit rund zwei Millionen Wohnungen ungenutzt, was die Schieflage zwischen Angebot und Nachfrage unterstreicht. Besonders kritisch ist die Lage in den sogenannten „Big Seven“: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Diese sieben Metropolen benötigen allein rund 60.000 neue Wohnungen jährlich, also fast ein Fünftel des gesamten Bedarfs.

Stabile Bevölkerung, aber veränderte Wohnformen
Trotz einer insgesamt stabilen Bevölkerungszahl bis 2030 wächst der Bedarf an Wohnraum – nicht zuletzt, weil sich die Haushaltsstrukturen verändern. Immer mehr Menschen leben allein oder zu zweit, was bedeutet, dass pro Kopf mehr Wohnungen benötigt werden. Hinzu kommt der demografische Wandel: Ältere Menschen bleiben länger in ihren eigenen vier Wänden, während junge Familien neue Wohnräume suchen.

Die Bauwirtschaft schlägt Alarm
Die Immobilienbranche bewertet die Situation noch drastischer als die Studie. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geht davon aus, dass allein im Jahr 2025 rund 600.000 neue Wohnungen benötigt würden – beinahe doppelt so viele, wie derzeit realistisch gebaut werden. Ein Grund dafür ist der Rückgang der Bautätigkeit in den vergangenen Jahren, verbunden mit steigender Nachfrage und höheren Baukosten.

Der Verband fordert deshalb eine deutliche Beschleunigung bei Planung und Genehmigung, insbesondere durch die schnelle Ausweisung neuer Bauflächen entlang von Verkehrsachsen und in bestehenden Siedlungsbereichen. Besonders wichtig sei laut ZIA der Ausbau von Mehrfamilienhäusern, um den urbanen Bedarf effizient zu decken.

Politik fordert Milliarden für sozialen Wohnungsbau
Auch aus der Politik kommt Kritik am Status quo – insbesondere von der Linkspartei. Sie fordert eine jährliche Investition von mindestens 20 Milliarden Euro in den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau. Ihrer Meinung nach muss bezahlbares Wohnen als Bestandteil der Daseinsvorsorge betrachtet und in die nationale Infrastrukturplanung aufgenommen werden. Nur so könne sichergestellt werden, dass das Leben in Städten nicht zum Luxus wird.

Ziel weit verfehlt: Der Blick auf die Realität
Die Bundesregierung hatte sich ursprünglich vorgenommen, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen – ein ambitioniertes Ziel, das klar verfehlt wurde. Im Jahr 2024 wurden nur rund 265.000 Einheiten realisiert. Die Gründe sind vielfältig: langwierige Genehmigungsverfahren, Fachkräftemangel, steigende Baukosten und zögerliche Investitionen.

Diese Zahlen zeigen deutlich: Die Kluft zwischen Anspruch und Realität wächst – und mit ihr der soziale Druck auf dem Wohnungsmarkt. Wenn nicht schnell gehandelt wird, droht eine Verschärfung der Wohnraumkrise mit Folgen für Wirtschaft, Gesellschaft und soziale Gerechtigkeit.

Fazit: Wohnen wird zur sozialen Frage unserer Zeit
Der Wohnraummangel in Deutschland ist kein regionales Problem mehr, sondern ein bundesweites strukturelles Defizit. Die Herausforderungen sind groß: steigende Baukosten, langsame Verfahren, ungleiche Verteilung und sich wandelnde Bedürfnisse. Doch genau das macht auch deutlich: Es braucht jetzt mutige politische Entscheidungen, gezielte Investitionen und eine echte Reform der Bau- und Planungspolitik – damit Wohnen in Deutschland auch künftig bezahlbar und lebenswert bleibt.

Ist die Eigentumswohnung teuer oder die Mieten billiger
Selbst normale Mietsteigerungen, die im langfristigen Durchschnitt zwischen 3 und 4% pro Jahr liegen, bedeuten: Wer heute in einer Wohnung für 1000 EUR Kaltmiete lebt, zahlt in den nächsten 50 Jahren 1,8 Millionen EUR an den Hauseigentümer. Die folgende Tabelle macht dies deutlich. Hier wurde mit einer durchschnittlichen Mietsteigerung von 3% pro Jahr kalkuliert:

So viel Geld bezahlt der Mieter an seinen Vermieter

Nun lässt sich dazu auch ganz leicht eine Gegenrechnung auf- machen: Wer nämlich heute die gleiche Wohnung (Mietwert: 1000 EUR) kauft, zahlt für Kaufpreis, Zinsen und Nebenkosten innerhalb von 30 Jahren rund 800,000 EUR. Dann wohnt er miet-frei – während der Mieter noch eine Million verschenkt. In den ersten rund 15 Jahren ist die monatliche Belastung des Eigentümers zwar größer als die des Mieters, aber dann verkehrt sich das Verhältnis der Zahlungen ins Gegenteil. Der finanzielle Vorteil des Eigentümers wird durch die sinkende Belastung von Jahr zu Jahr größer, die des Mieters durch steigende Wohnpreise von Jahr zu Jahr höher.

Der Vorteil von Wohneigentum
Die Bauherren sind ein Ehepaar ohne Kinder. Das Bauvorhaben ist eine Neubau-Eigentumswohnung mit zweieinhalb Zimmern auf einer Fläche von 60 bis 70 Quadratmetern. Die Anschaffungskosten setzen wir mit 280 000 EUR an, den Quadratmeterpreis einschließlich aller Nebenkosten zwischen 4000 und 4700 EUR. Die Vergleichs-Mietwohnung wäre bei einem durchschnittlichen Verhältnis von Lage, Größe und Ausstattung zu einem Mietpreis von 897 EUR monatlich zu bekommen. Dies entspricht einer Netto-Quadratmetermiete von 12,82 EUR (bei 70 qm) bis 15 EUR (bei 60 qm). Die Wohn-Nebenkosten für Heizung, Müllabfuhr, Wasser usw. haben wir nicht berücksichtigt, weil sie von Mietern wie Eigentümern zu bezahlen sind und bei annähernd gleichen Flächen in einem Mehrfamilienhaus nur unwesentlich voneinander abweichen.

Die Bauförderung für die Eigentümer innerhalb der ersten acht Jahre beschränkt sich – weil keine Kinder vorhanden sind – auf die Grundförderung, pro Jahr sind es 5 000 EUR, insgesamt 40,000 EUR als Zuschuss vom Staat. Das Eigenkapital der Familie besteht im Wesentlichen aus einem fälligen Bausparvertrag über 50,000 EUR, in dem ein Sparguthaben von rund 26,000 EUR schlummert.

Weitere Eigenmittel setzen wir mit einer Summe von 10000 EUR an. Die Eigenleistungen kalkulieren wir mit 20,000 EUR – das wären 7%. So viel ließe sich durch eine Übernahme der Wohnung im erweiterten Rohbauzustand sparen. Es müssten also alle Fliesen- und Fußboden-, Verschönerungs und Installationsarbeiten selbst ausgeführt werden. Ohne Eigenleistungen müsste die Kurve für die Belastung des Eigentümers im folgenden Schaubild um 10% nach oben korrigiert werden.

Die Kredite setzen sich zusammen aus einem Bauspardarlehen von 24000 EUR, das innerhalb von acht Jahren und drei Monaten zurückgezahlt wird (Finanzierungsmöglichkeiten siehe ab Seite 98). Außerdem wird ein Hypotheken- Darlehen (Annuitätendarlehen) über 200,000 EUR aufgenommen, bei dem wir die typische Anfangstilgung von 1% und den langjährigen Durchschnittszinssatz von 8,3% als Konditionen für die gesamte Laufzeit annehmen. Im 29. Jahr nach dem Kauf ist das Darlehen getilgt.

Die Monatsbelastungen des Eigentümers liegen in den ersten Jahren abzüglich der Bauförderung bei 1430 EUR und steigen nach Ablauf der Förderung (etwa zeitgleich erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens) auf 1550 EUR.

Jährliche Kosten für Mieter und Eigentümer

Die Differenz zwischen den beiden Kurven zeigt links von deren Schnittpunkt den Vorteil des Mieters – rechts davon steigt der Vorteil des Eigentümers. Er beginnt im 17. fahr nach dem Kauf, wo der Mieter bei durchschnittlichen Miet-steigerungen erstmals mehr Miete zahlt als der Eigentümer an Belastungen zu tragen hat. Am Ende des Betrachtungszeitraumes besitzt der Eigentümer bei durchschnittlichen Wertsteigerungen eine Immobilie im Wert von rund 746,000 EUR. Der Mieter besäße, wenn er das anfangs vorhandene Eigenkapital angelegt hätte, allenfalls knapp 110000 EUR, müsste aber im 30. fahr 28,000 EUR an Kaltmiete aufbringen – mit weiter steigender Tendenz.

Falsche Vergleiche verzerren das Bild
In der Praxis ist oft zu beobachten, dass keine objektiven Vergleichsrechnungen wie im hier berechneten Beispiel angestellt werden. Vielmehr wird
■ der Wohnwunsch mit erheblich mehr Fläche und Komfort zu dadurch höheren Kosten und
■ die Wohnwirklichkeit in oft schlechterer Lage und Ausstattung sowie einer dadurch bedingten niedrigeren Miete miteinander verglichen.

Dies aber führt zwangsläufig zu einem verzerrten Bild bei der Betrachtung eigener monatlicher Belastungen als Mieter oder als Eigentümer.
Eine im Frühsommer 2000 vom Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlichte Untersuchung jedoch belegt, dass letztlich dieser „Komfortfaktor“ zu der für den Eigentümer scheinbar viel höheren Belastung führt. So liegt z. B. allein die durchschnittliche Wohnfläche der Eigentümer-Familie um 44 qm über der einer Mieter-Familie.

So verständlich der Wunsch ist, mit der Anschaffung von selbst genutztem Wohneigentum auch eine Verbesserung des Komforts zu verbinden, dürfen die dadurch bedingten Mehrkosten also nicht in die Vergleichsrechnung einbezogen werden. Ein erheblich objektiveres Bild ergibt sich, wenn nicht die künftige Belastung durch den Eigentumserwerb mit der für die derzeitige Mietwohnung, sondern für eine dem geplanten Wohneigentum in Größe, Ausstattung, Lage und Baujahr entsprechende andere Mietwohnung verglichen wird.

Selbstnutzung oder Geldanlage – Bewertungskriterien für das Objekt
Bei einer Investition in eine Wohnimmobilie sollte die Bewertung des Objektes unter einigen anderen Kriterien erfolgen als bei einer Investition in eine Immobilie als Geldanlage. Wer sich für eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung interessiert, will sich selbst darin wohl fühlen. Das Objekt zur Geldanlage konzentriert sich auf den Vermietungsaspekt.

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Die steigenden Immobilienpreise in Deutschland – Prognose und Entwicklung
Die Immobilienpreise sind in Deutschland derzeit auf einem gleichbleibend hohen Niveau angesiedelt. Dies gilt nicht nur für große Städte wie München, Hamburg, Frankfurt am Main oder Berlin. Auch in eher strukturschwachen Regionen und auf dem Land ziehen die Preise an. Ein Ende der Spirale ist derzeit nicht in Sicht. Jahr für Jahr steigen die Preise weiter. Seit dem Jahr 2000 führt das Statistische Bundesamt einen sogenannten Häuserpreisindex. In diesem spiegelt sich die Lage auf dem Immobilienmarkt wider. Die Berechnung des Index erfolgt quartalsweise. Der Anstieg vom zweiten zum dritten Quartal im Jahre 2021 beträgt 10,9 Prozent. Dies ist der höchste Wert, den die Statistik seit ihrer Einführung aufgezeichnet hat.

Alle Arten von Immobilien vom Anstieg betroffen
Auf dem Markt gibt es eine Vielzahl an Immobilien, die sich nicht nur in der Lage und der Größe, sondern auch in ihrem Verwendungszweck unterscheiden. Sie können Immobilien für den privaten oder gewerblichen Gebrauch kaufen. Zu den gewerblich genutzten Immobilien gehören nicht nur Industriegebäude oder Lagerhallen. Auch Pflegeimmobilien gehören im weiteren Sinne einer gewerblichen Nutzung an. Möchten Sie
Pflegeimmobilien günstig anmieten, um ein Unternehmen aufzubauen oder dieses zu erweitern, haben Sie in vielen Regionen Deutschland das Problem, dass Sie mehr zahlen müssen, als Sie geplant hatten. Dafür treffen Sie aber eine langfristige Investition, die sich in aller Regel auch dann auszahlt, wenn Sie einen höheren Preis zahlen:

* Der Pflegebedarf steigt weiter an, wenn die „Babyboomer“ in Rente gehen
* Es gibt schon jetzt deutschlandweit einen Mangel an Pflegeplätzen
* Sie können von einer langfristigen Vermietung ausgehen
* Die Konditionen für die Vermietung sind etwas höher als bei Wohnimmobilien
* Auch eine hohe Investition zahlt sich langfristig aus

Es ist eine Investition in die Zukunft, wenn Sie sich jetzt für den Kauf einer Pflegeimmobilie entscheiden. Wenn Ihnen eine höhere Investition möglich ist, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu kaufen. Die Preise steigen aller Voraussicht nach weiter an. Gute Immobilien können in Zukunft rar sein. Der Markt boomt auch deshalb, weil Immobilien in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Inflation als stabile Wertanlage gelten. Dies gilt nicht nur für den Privatbesitz an Immobilien, sondern auch für gewerblich genutzte Objekte.

Pflegebedarf steigt durch Veränderungen in der Gesellschaft
Der Bedarf an Einrichtungen und Wohnungen, die sich für Menschen mit Pflegebedarf eignen, war noch nie so hoch wie derzeit. Dies hat verschiedene Gründe: Der demografische Wandel hat zur Folge, dass es mehr alte und weniger junge Menschen gibt. Die Menschen werden durch die bessere medizinische Versorgung immer älter. Gleichermaßen bekommen junge Familien weniger Kinder, als dies noch vor 50 Jahren der Fall war. Dies hat nicht nur auf die Rentenkasse Auswirkungen, sondern auch auf die Pflege. Vor allem Kinderlose haben keine Familie, die sich im Alter kümmern kann. Durch die größere Mobilität leben Familien nicht mehr an einem Ort. Somit sind Senioren, die sich nicht mehr selbst versorgen können, auf Hilfe von außen angewiesen. Dies ist nicht immer in den eigenen vier Wänden zu realisieren. Somit ist ein Platz in einer Seniorenresidenz erforderlich.

Verkauf von Immobilien ist derzeit lukrativ
Nicht nur die Investition, sondern auch der Verkauf in Immobilien besitzt derzeit eine sehr hohe Attraktivität. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus oder Ihr Grundstück zu verkaufen, ist es empfehlenswert, wenn Sie nicht so lange zögern. Abwarten kann einen höheren Preis bringen, und derzeit ist ein Wandel auf dem Immobilienmarkt nicht in Sicht. Dies kann sich der Erfahrung nach aber kurzfristig und unvorhergesehen ändern. Tragen Sie sich schon länger mit dem Gedanken an einen Verkauf, sollten Sie mit der konkreten Planung beginnen. Wenn Sie jedoch noch überlegen, nehmen Sie sich noch etwas Zeit. Beim Handel mit Immobilien sollten Sie keine übereilte Entscheidung treffen.

Textquelle: geldanlege24.eu
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