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Alljährlich veröffentlicht die Zeitschrift Forbes eine Sonderausgabe mit der Vorstellung der 400 reichsten Amerikaner, die man auch unter dem Namen Forbes 400 kennt. Forbes führt keine Gangster und Drogenkönige auf – um auf die Liste zu kommen, muss man sein Geld über anscheinend legitime und legale Kanäle verdienen. Zahlreiche Leute schafften es auf die neueste Liste, weil sie in Immobilien investiert hatten. Für andere auf dieser Liste waren Immobilien ein wichtiger Nebeneffekt, der zu ihrem Reichtum beitrug.
Nehmen wir den Fall von Thomas Flatley. Der irische Einwanderer war praktisch ohne Geld, als er im Alter von 18 Jahren nach Amerika kam. Nachdem er zunächst sein eigenes kleines Geschäft gründete, ging er in die Projektentwicklung mit Immobilien. Heute besitzt er mehr als 5.000 Wohnungen, 14 Hotels und weit über 550.000 qm Büro- und Verkaufsraum. Sein Nettovermögen beträgt hunderte Millionen von Dollar. Das sind ziemlich viele Objekte und Mieter, die verwaltet werden müssen!
Wenn Sie glauben, Sie seien geeignet und bereit für die Verantwortung eines Vermieters, der Immobilien kauft, besitzt und managt, dann haben Sie buchstäblich Millionen von Immobilienobjekten, aus denen Sie auswählen können. Bevor Sie sich nun gleich auf diesen möglicherweise gefährlichen Weg machen, empfehle ich Ihnen dringend, noch dieses Finanzportal zu lesen. Viele Strategien und Konzepte, die Sie kennen müssen, um erfolgreich in Immobilien investieren zu können, ähneln denen, die Sie benötigen, wenn Sie ein Haus kaufen wollen. Der Rest dieses Finanzportals konzentriert sich dann aber auf Punkte, die nur auf die Kapitalanlage in Immobilien zutreffen.
Realistische Erwartungen
Vielleicht haben Sie schon einige Bücher über Kapitalanlage in Immobilien gelesen, die in den letzteren Jahren veröffentlicht wurden, doch dann müssen Sie sich ein wenig umprogrammieren. Allzu oft versuchen Autoren, Immobilien als die einzige Möglichkeit darzustellen, wie man ohne viel Mühe Multimillionär werden kann. Denken Sie über die folgenden Aussagen nach, die von den Autoren von Büchern über Immobilien gemacht wurden. Meine Meinung dazu folgt jeweils. Anstatt nur ein paar Prozent Zinsen oder Dividenden abzuwerfen, können Immobilien in besten Lagen jährlich um 20 Prozent oder mehr an Wert gewinnen.
Bankkonten, Anleihen und Aktien erbringen Zinsen oder Dividenden, die in der Regel 2 bis 6 Prozent im Jahr ausmachen. Allerdings kann man Sparkonten und Anleihen nicht vergleichen – sie sind weitaus konservativer und liquider, und deshalb bieten sie nicht die Möglichkeit zweistelliger Gewinne. Die Kapitalanlage in Aktien kann man mit der Kapitalanlage in Immobilien vergleichen, doch sollten Sie nicht in Immobilien anlegen und jährliche Renditen von 20 Prozent oder mehr erwarten. Diejenigen, die in den fünfziger Jahren in Los Angeles in guten Lagen Grundstücke kauften und sie die nächsten drei Jahrzehnte lang hielten, konnten ansehnliche Gewinne einstreichen, als die Bevölkerung in dieser Gegend sehr stark wuchs. Gegenden wie Los Angeles zu finden und zu wissen, wie lange man die Investments halten soll, ist leichter gesagt als getan. Mit Investments in Immobilien können Sie einen Jahresgewinn von 8 bis 12 Prozent erwarten aber keinesfalls 20 Prozent oder mehr.
Eine gute Immobilie kann im Wert nur steigen.
Jede Stadt oder Gemeinde hat gute Immobilien-Lagen. Das bedeutet aber nicht, dass es in diesen Gemeinden nicht schwache oder gar depressive Jahre geben kann. In manchen Gegenden entwickelten sich die Immobilienpreise ziemlich langsam – in etwa mit der Inflationsrate oder knapp drüber.
Immobilien sind die beste Möglichkeit Wohlstand zu erhalten und zu mehren. Immobilien sind anderen Arten der Kapitalanlage weit überlegen.
Die Kapitalanlage in Aktien oder in Kleinunternehmen ist ebenso profitabel wie die Kapitalanlage in Immobilien. Tatsächlich wurde mit der Kapitalanlage in Kleinunternehmen weitaus öfter ein Vermögen gemacht als mit jeder anderen Form der Kapitalanlage. Langfristig gesehen erzielten Anleger in Aktien (mit weitaus weniger Aufwand) durchschnittliche Jahresrenditen, die mit denen von Immobilien durchaus vergleichbar sind.
Wie alle Investments haben auch Immobilien Vorteile und Nachteile. Die Anlage in Immobilien benötigt viel Zeit, birgt erhebliche Anlagerisiken und wie Sie später in diesem Finanzportal noch lesen werden, kommen weitere Risiken hinzu. Investieren Sie in Immobilien, weil Ihnen die Herausforderung gefällt, die dieses Geschäft bietet und weil Sie Ihr Portfolio diversifizieren wollen – aber nicht, wenn Sie schnell reich werden wollen.
Bewerten Sie Ihre Möglichkeiten
Wie ich in diesem Finanzportal schon sagte, macht es keinen Sinn Immobilien zu kaufen, wenn Sie nicht Vorhaben ein Objekt einige Jahre lang – mindestens fünf Jahre lang – zu halten. Selbst wenn Sie das Glück hatten, ein Objekt kurz vor einem Preisaufschwung gekauft zu haben, werden Sie wahrscheinlich keinen sofortigen Gewinn machen. Die Kosten, die mit dem Kauf und dem Verkauf eines Objekts verbunden sind, können schnell Ihren Gewinn aufzehren und manchmal verlieren Sie sogar noch Geld. Wenn die Preise für Immobilien gleich bleiben oder in dieser kurzen Zeit sogar rückläufig sind, dann werden Sie mit Sicherheit Geld verlieren. Idealerweise sollten Sie in Immobilien anlegen, wenn Sie diese bis zum Ruhestand oder vielleicht auch noch während des Ruhestands behalten wollen.
Aber was sollten Sie kaufen? Im Folgenden meine Meinung zu den verschiedenen Anlagemöglichkeiten bei Immobilien.
Wohngebäude
Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, dann ist es am besten, Wohngebäude zu kaufen. Die Menschen brauchen immer einen Ort zum Wohnen. Wohngebäude sind leichter zu verstehen, zu kaufen und zu managen als die meisten anderen Objektarten, wie Büroräume oder Ladengeschäfte. Wenn Sie ein Eigenheim haben, dann haben Sie bereits erfahren, wie man Wohngebäude findet, kauft und instand hält.
Am häufigsten kommen Einfamilienhäuser, Häuser mit Eigentumswohnungen, Häuser mit Mietwohnungen und Reihenhäuser vor. Sie können auch Gebäude mit mehreren Einheiten kaufen. Zusätzlich zu den Überlegungen, die ich in diesem Finanzportal anspreche (aus der Perspektive der Kapitalanlage und des Vermietern), denken Sie über die folgenden Punkte nach, wenn Sie entscheiden, welche Art von Objekt Sie kaufen wollen:
✓Mieter. Einfamilienhäuser, bei denen nur ein Mieter erforderlich ist, sind einfacher zu managen als ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, bei denen das Management mehrerer Mieter und die Instandhaltung mehrerer Einheiten erforderlich ist.
✓Instandhaltung. Für viele Eigentümer sind Eigentumswohnungen grundsätzlich die Objekte, bei denen man am wenigsten für die Instandhaltung tun muss, weil die Eigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum sorgt. Allerdings sind Sie immer noch für die Instandhaltung innerhalb der Wohneinheit verantwortlich, für Heizung, Wasser, für Schönheitsreparaturen und so weiter. Bei einem Mietshaus mit mehreren Einheiten sind Sie für die gesamte Instandhaltung verantwortlich. Natürlich können Sie jemanden anstellen, der diese Arbeit übernimmt, doch dann müssen Sie immer noch die Handwerker finden, koordinieren und die Arbeit überwachen.
✓Wertzuwachs. Suchen Sie nach Objekten, bei denen Sie mit Modernisierungen die Mieten erhöhen können. Solche Verbesserungen können den Marktwert erhöhen. Auch wenn Eigentumswohnungen etwas leichter zu erhalten sind, ist der Wertzuwachs etwas geringer als bei Häusern oder Mietwohnungen, wenn die Eigentumswohnungen nicht in einer besonders guten Lage stehen. Eine Möglichkeit, den Wert größerer Wohnanlagen zu erhöhen, ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Mit einer Teilungserklärung können Sie ein Mietobjekt zu Eigentumswohnungen umwandeln. Denken Sie aber daran, dass diese Umwandlung mit einigen Umständen und Kosten verbunden ist.
✓Der Cash Flow. Wie ich in diesem Finanzportal noch ausführen werde, bringt ihr Mietobjekt ein Einkommen aus Mieten, das hoffentlich Ihre Kosten deckt und übersteigt. Der Unterschied zwischen den Mieteinkünften und den Ausgaben nennt man Cash Flow.
Wenn Sie keine sehr hohe Eigenleistung erbringen können, 25 Prozent oder mehr, dann könnten die ersten Jahre als Eigentümer eines Mietobjekts finanziell schwierig sein. In den ersten Jahren aus dem monatlichen Cash Flow einen Gewinn zu machen ist bei Einfamilienhäusern wohl am schwierigsten, weil solche Objekte in der Relation zur Miete, die man dafür bekommen kann, zu einem sehr hohen Preis verkauft werden (Sie zahlen für das Grundstück, für das Sie nicht viel verlangen können). Ein weiterer Nachteil, nur einen Mieter zu haben ist, dass Sie dann, wenn Sie einen Leerstand haben, kein Einkommen aus Miete beziehen können. Mietshäuser, besonders solche mit vielen Mieteinheiten, können in der Regel selbst in den Anfangsjahren schon einen kleinen positiven Cash Flow produzieren. Doch bei allen Objekten wird es mit der Zeit leichter einen positiven Cash Flow zu erzielen, da Sie Ihre Hypothekenschulden zurückzahlen und wahrscheinlich auch die Mieten erhöhen.
Wenn Sie nicht wirklich die Verantwortung für die Instandhaltung der Wohnungen minimieren wollen, dann würde ich von Investments in Eigentumswohnungen absehen. Für die meisten Anleger sind Einfamilienhäuser wesentlich einfacher. Stellen Sie nur sicher, dass Sie zuvor genau rechnen (in dem Abschnitt über Cash Flow in diesem Finanzportal zeige ich Ihnen wie das geht), und vergleichen Sie die Mieteinnahmen mit den Ausgaben, um herauszufinden, ob Sie sich den negativen Cash Flow leisten können, der in den ersten Jahren oft zu verzeichnen ist. Investments in Mietwohnungen sollten Sie am besten erfahrenen Anlegern überlassen, die eine Herausforderung lieben und auch in der Lage sind, komplexere Objekte zu verwalten. Wie ich im nächsten Finanzportal noch ausführen werde, sollten Sie ein Mietobjekt gründlich begutachten, bevor Sie es kaufen.
Grundstücke
Wenn Mieter sehr nervig sind und die Instandhaltung eines Gebäudes eine nie endende Qual ist, weshalb sollte man dann nicht in Grundstücke investieren? Sie können einfach Land in einem Gebiet kaufen, in dem es zu einem Boom bei Neubauten kommen wird, Sie behalten die Grundstücke bis die Preise ansteigen, und dann machen Sie Kasse.
In der Theorie hört sich diese Idee ganz gut an. In der Praxis ist es nicht einfach, mit der Kapitalanlage in Grundstücke das große Geld zu verdienen. Zwar braucht man bei Grundstücken keine Instandhaltung und keine Mieter, doch müssen Sie auch in Grundstücke ständig Geld stecken. Die Kapitalanlage in Grundstücke ist eine Geldvernichtung. Weil es Geld kostet das Land zu kaufen, müssen Sie auch Hypotheken abzahlen. Kreditgeber verlangen bei Hypotheken auf unbebaute Grundstücke höhere Zinsen, weil sie dies als spekulatives Investment ansehen. Außerdem können Sie bei der Steuer keine Abschreibung geltend machen, weil Grund nicht abgeschrieben werden kann. Dennoch müssen Sie Grundsteuern bezahlen und haben auch noch andere Ausgaben. Doch bei Kapitalanlagen in Grundstücke können Sie kein Einkommen erzielen, um diese Kosten auszugleichen.
Wenn Sie sich entscheiden, irgendwann einmal das Land zu erschließen, dann kostet Sie auch das viel Geld. Ein Kredit für die Erschließung ist teuerer als ein Kredit für erschlossenes Land.
Schon Jahre im Voraus zu erkennen, in welchen Gemeinden es zu einem schnellen Bevölkerungswachstum und zu großer Nachfrage nach Arbeitskräften kommen wird, ist nicht leicht. Die Grundstückspreise in den Gebieten, von denen manche glauben, Sie würden demnächst bebaut werden, werden ohnehin schon zu hohen Preisen gehandelt. Wenn das Wachstum nicht den Erwartungen entspricht, dann wird auch der Wertzuwachs nur gering sein oder überhaupt nicht stattfinden.
Wenn Sie sich entschließen, in Grundstücke zu investieren, sollten Sie sich der folgenden Punkte gewiss sein:
✓Sie können es sich leisten. Rechnen Sie die jährlichen Kosten zusammen, so dass Sie genau wissen, wie viel Sie verlieren können. Was sind die finanziellen Konsequenzen dieses Aderlasses – können Sie weiterhin andere finanzielle Verpflichtungen erfüllen, können Sie weiterhin andere finanzielle Ziele verfolgen?
✓Welche weiteren Erschließungen braucht das Land? Die Verlegung von Versorgungsleitungen, der Straßenbau, die Grundstückspflege und so weiter – alles kostet Geld. Wenn Sie Vorhaben, das Land zu entwickeln und darauf zu bauen, dann sollten Sie genau untersuchen, was das kosten kann. Bei diesen Schätzungen sollten Sie unbedingt Ihre rosarote Brille abnehmen – Erschließungen kosten meist mehr als man erwartet.
✓Welchen Status hat Ihr Land? Der Wert von Grundstücken hängt davon ab, was Sie darauf entwickeln können. Kaufen Sie nie Land, wenn Sie nicht genau wissen, was Sie darauf bauen können und was Sie nicht bauen dürfen. Fragen Sie beim Planungsamt in der Gemeinde nach. Es gibt Gemeinden, die nicht wachsen wollen, und dort sollten Sie keine Grundstücke kaufen, insbesondere dann nicht, wenn Sie eine Erlaubnis brauchen um Ihr Projekt darauf zu errichten.
✓Machen Sie sich mit den örtlichen ökonomischen Bedingungen und der Wohnungssituation vertraut. Natürlich möchten Sie Land in einem Gebiet kaufen, in dem schnell wachsende Unternehmen angesiedelt werden und in denen es zu wenige Wohnungen und zu wenig Bauland gibt.
